1. Поземлено право

ПОЗЕМЛЕНО ПРАВО

Доц. Зл. Орсов

 

1. Предмет и система на курса. Особености на земята като обект на правото. Видове земи и основни нормативни актове, уреждащи правото на собственост върху тях

Поземленото право не е самостоятелен отрасъл, а учебна дисциплина, която събира познания за правния режим на отделните видове поземлени имоти. То не е самостоятелен правен отрасъл, тъй като:

• Няма специфични субективни права и задължения;
• Няма отделни държавни органи, които да ги прилагат – съществува система от държавни органи – МЗГ оглавява поземлените комисии на ниво „Общини”; ОСЗГ, Дирекции;
• Няма специфична процедура, по която да се прилагат.

Смут внася договорът за аренда, тъй като може да се сключи само по повод земеделски земи, но за него няма специална процедура, а се прилагат нормите на ГПК.

Член 8 ЗУТ – шест вида поземлени имоти:

• Урбанизирани територии – 4.2% от 110 971 м²;
• Земеделски земи –9%;
• Гори и земи от горския фонд – 33.0%;
• Водни площи – 1.8%;
• Територии за добив на подземни богатства – 2.4%;
• Техническа инфраструктура – 0.7%.

Поземлен имот – част от земната повърхност, ограничена от правото на собственост. Границите на административно-териториалната единица са и граници на поземлените имоти.

Нормативна уредба – ЗУТ, ЗКИР, ЗСПЗЗ, Закон за опазване на земеделските земи, Закон за горите, Закон за възстановяване на собствеността върху земите от горския фонд, Закон за защитените територии, Закон за подземните богатства, Закон за водите, Закон за пътищата.

Устройствен план – ИАА, които са задължителни за собственика на ПИ. Не могат да се обжалват в повечето случаи. Промяната на предназначението се извършва в определени случаи.

 

2. Конституционна уредба на правото на собственост върху земи. Конституционни граници на правото на собственост върху земи

КРБ – чл. 15 (РБ осигурява опазването и възпроизводството на околната среда, поддържането и разнообразието на живата природа и разумното използване на природните богатства и ресурсите на страната); 18, ал. 1 (Подземните богатства, крайбрежната плажна ивица, републиканските пътища, както и водите, горите и парковете с национално значение, природните и археологическите резервати, определени със закон, са изключителна държавна собственост), 5 (Условията и редът, при които държавата предоставя концесии за обектите и разрешения за дейностите по предходните алинеи, се уреждат със закон), 6 (Държавните имоти се стопанисват и управляват в интерес на гражданите и на обществото); 21 (Земята е основно национално богатство, което се ползва от особената закрила на държавата и обществото. Обработваемата земя се използва само за земеделски цели. Промяна на нейното предназначение се допуска по изключение при доказана нужда и при условия и по ред, определени със закон); 22 (Чужденци и чуждестранни ЮЛ могат да придобиват право на собственост върху земя при условията, произтичащи от присъединяването на РБ към ЕС или по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за РБ, както и чрез наследяване по закон. Режимът на земята се определя със закон); 55 (Гражданите имат право на здравословна и благоприятна околна среда в съответствие с установените стандарти и нормативи. Те са длъжни да опазват околната среда). ЕКЗПЧОС.

Конституционни граници на правото на собственост върху поземлените имоти – в какво се изразява общественият интерес според КРБ (забрана за присвояване на територии – осъществяване на държавния суверенитет; забрана за образуване на автономни територии – чл. 1, ал. 3 (Никоя част от народа, политическа партия или друга организация, държавна институция или отделна личност не може да си присвоява осъществяването на народния суверенитет) и чл. 2 (РБ е единна държава с местно самоуправление. В нея не се допускат автономни териториални образувания. Териториалната цялост на РБ е неприкосновена); чл. 22, ал. 1 КРБ – забрана чужденци да притежават собственост върху български земи; забрана за насилствено завземане на държавната власт и промяна на конституционно установения ред /граници на субективните права – глава ІІ КРБ).

Практическото действие на конституционните граници се изразява в държавната санкция спрямо всеки, който нарушава обществения интерес. Санкциите са административни наказания, имуществена отговорност по НК, отнемане на обекта на собственост, който е и обект на нарушението и са поместени с специални закони.

 

3. Влияние на териториалноустройствените планове върху съдържанието на правото на собственост върху земи

Териториалноустройствените планове (ТУП) не влияят върху съдържанието на обектите на правото на собственост, а върху конкретните субективни права и то по различен начин. Съобразно с изискванията на член 15 КРБ, се прави проект за всяко обществено място чрез устройствените планове и схеми.

Устройствени схеми – според степента си на конкретност на предвиждане се делят на:

• Национална комплексна устройствена схема – най-обща, определя целите и начините за постигането им във взаимната им връзка и зависимост;
• Районна устройствена схема – могат да бъдат и специални (уреждащи конкретен въпрос, например транспорта).

Устройствени планове – общи и подробни, които се намират в йерархична зависимост един спрямо друг. Представляват индивидуални административни актове, като някои са под формата на закон. Съдържат правила за еднократно приложение. Всички, с изключение на ПУП не подлежат на обжалване. Обжалване се допуска, само ако ПУП не е съобразен с общия устройствен план. ИАА определя конкретното предназначение на имота и начина на ползването му от собственика.

Член 119-123 ЗУТ – създаване, одобряване и изменение на устройствените схеми.

Член 124-133 ЗУТ – създаване, одобряване и изменение на устройствените планове.

Член 134-136 ЗУТ – изменение на приетите вече устройствени планове.

При несъобразяване с предвижданията на тези планове, в зависимост от вида и степента на нарушението, следват две групи санкции:

А/ връщане в границите, глоба, наказание лишаване от свобода до 3 години, задължително предписание за възстановяване на имота в предишен вид.

Б/….?

 

4. Регистрация на поземлената собственост. Регистрация. Имотен регистър

Регистрацията на поземлените имоти е в сила от 01.01.2001г.;

Кадастрална карта – съдържа информация за границите и размерите на имотите в РБ;

Представителна карта (по ЗКИР) и списък към нея.

Значение на регистрацията – по правило е „кадастрална карта” – сочи местоположението, границите, собствеността, основанието за собственост, предназначението на имота.

Член 2, алинея 5 ЗКИР – данните по кадастралната карта са доказателства за собствеността, за която се отнасят, до доказване на противното. Съгласно ГПК те са доказателствено средство.

Устройването на границите на имота чрез кадастралната карта има значение за институирането на обекта на правото.

Ако няма граници, няма имот, а следователно няма и право на собственост.

При създаване на нови имоти чрез делба е необходимо изменение на кадастралната карта. След това възниква субективното вещно право на собственост. ПИ имат индивидуален идентификационен номер с максимален размер до 17 цифри. Първите пет означават населеното място.

Кадастралната карта е ИАА. Агенцията по геодезия, картография и кадастър, чрез Изпълнителния си директор, изпраща информация до СВ, която извършва вписването на промени. Изпълнителният директор издава заповед, която се обнародва в ДВ от Началника на Службата по кадастър (такива има във всеки областен град). Следва акт по приемането ù. Приема се проект за кадастрална карта на определен имот. Заинтересуваните лица могат да правят възражения с молба за отстраняване. След изтичане на срока за обжалване готовата вече кадастрална карта се приема от Комисия. Това става със заповед на съответния орган в 30-дневен срок. Молбата за спиране на влизането в сила на ИАА за конкретния имот се разглежда от съответния общински съвет, който или отхвърля, или постановява влизането му в сила. Ако се отхвърля, агенцията трябва да извърши необходимата поправка.

Изготвянето на имотен регистър е правомощие на Министъра на правосъдието, който със заповед създава АВ. Заповедта се обнародва в ДВ. Определя се съдия по вписванията, който да го изготви (да преобразува съществуващата информация в имотен регистър). Процедурата завършва със Заповед на Министъра на правосъдието, която отново се обнародва в ДВ.

 

5. Земеделски земи. Определение. Субекти на правото на собственост

Определение – член 2 ЗСПЗЗ (тези, които са предназначени за земеделско производство и: не се намират в границите на урбанизираните територии (населени места и селищни образувания), определени с ПУП, или с околовръстен полигон; не са включени в горския фонд; не са застроени със сгради на: промишлени или други стопански предприятия, почивни или здравни заведения, религиозни общности или други обществени организации, нито представляват дворове или складови помещения към такива сгради; не са заети от открити мини и кариери, от енергийни, напоителни, транспортни или други съоръжения за общо ползване, нито представляват прилежащи части към такива съоръжения). В други нормативни актове се използват и различни от това понятия. В КРБ се говори за „обработваеми земи”, но не всички земеделски земи са обработваеми. В ЗУТ земеделските земи са наречени „земеделски територии”, като тези земи трябва да отговарят на още четири критерия, формулирани в член 2 ЗСПЗЗ. Това предназначение е намерило отражение и в кадастъра.

През 1991г. се приема Закон за единния кадастър, в който фигурират следните условия:

• Да не се намират в границите на урбанизираните територии, които граници се определят с устройствен план;
• Да не се намират в границите на горския фонд (горските територии);
• Да не се намират в дворовете на промишлени и други стопански предприятия. Понякога е допустимо строителство в земеделски земи, като изискване е да не се променя правния статут на земята.
• Да не са заети от открити мини и кариери, енергийни, напоителни или транспортни съоръжения и прилежащите им части.

Собственост върху земеделски земи – право на собственост имат: българската държава, българските ЮЛ, българските граждани, общините (член 22 КРБ, член 3 ЗСПЗЗ). Към ЮЛ се включват и общините. Няма забрана една община да притежава право на собственост върху земеделски земи, намиращи се на територията на друга община. В КРБ няма забрана друга държава да притежава ЗЗ, намиращи се на територията на РБ. Това става въз основа на международен договор с Постановление на МС.

Чуждите граждани се разделят на две групи:

А/ тези, които могат да придобият право на собственост върху земеделски земи след 01.01.2007г., ако са регистрирани като земеделски производители според националното си законодателство. Всички останали могат да придобиват право на собственост след 01.01.2014г.;

Б/ тези, които могат да придобиват право на собственост върху земеделски земи, само ако станат български граждани или наследят земята по закон.

Чуждите ЮЛ не могат да придобиват право на собственост върху земеделски земи, освен по силата на международен договор, ратифициран след изменението на член 22 КРБ.

Българските ЮЛ, чийто капитал (или повече от половината то него) е собственост на чужденци, ИМАТ ПРАВО ДА ПРИДОБИВАТ СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ.

Член 3, алинея 2 ЗСПЗЗ – забранява се на политически партии и организации движения и коалиции с политически цели да притежават право на собственост върху ЗЗ.

 

6. Съдържание и граници на правото на собственост върху земеделски земи. Ограничения на собствеността

Нормативна уредба – КРБ – член 15, член 21, алинея 2. Обработваемите земи се ползват с особена закрила, но това трябва да се разбира за всички земеделски земи.

Член 4, член 5 ЗСППЗЗ (Включването на ЗЗ в границите на урбанизираните територии (населени места и селищни образувания) се извършва съгласно ЗОЗЗ и ЗУТ); член 2-6 ЗОЗЗ (от 1996г.); член 7-9 ППЗОЗЗ.

Продуктовите качества на земеделските земи се изразяват във възможността почвата да служи като хранителна среда за растенията.

Аспекти на защита – особена защита:

• Опазване структурата на почвата;
• Подхранването ù с химични вещества;
• Напояване.

Това са специални правила. Всички те спомага и за конкретизацията на границите на собствеността. Съществуват ограничения относно разпореждането със земеделски земи. Те не могат да се раздробяват на парчета, по-малки от 3 дка за нивите, 2 дка за ливадите и 1 дка за лозовите масиви.

Особена закрила на правото на собственост върху земеделски земи – член 34 ЗСПЗЗ (По искане на собствениците, ЗЗ с възстановено право на собственост се изземват със заповед на кмета на общината по местонахождение на имотите от лицата, които ги ползват без правно основание, и се предоставят на собствениците им). Защитава се по административен ред собствеността върху онези земи, които са възстановени по този закон. Защитата е само за лицето, на което е възстановена земята. Компетентен орган е кметът на общината по местонахождение на имота. Нужно е земите, собствеността върху които е възстановена, да се ползват от лицата, на които тя е възстановена. Защитата се осъществява със заповед на кмета на общината със съдействието на полицията. Обжалването на заповедта не спира изпълнението ù, освен ако съдът не предвиди друго.

Възможен е отказ за издаване на заповед от кмета, в случаите когато:

А/ има външен дефект на правото на собственост (например няма скица);

Б/ ползвателят на имота представи документ, удостоверяващ правото му да ползва този имот.

 

7. Държавна и общинска собственост върху земеделски земи

Законът говори за държавен и общински поземлен фонд. Смисълът на тези фондове е бил да акумулира земеделските земи, които после да предостави на малоимотните и безимотните.

Днес държавният поземлен фонд е съвкупността от земеделски земи, които са собственост на държавата. След разпадането на ТКЗС, този, който е внесъл земя в тях, запазва правото си на собственост, но не на същата земя, а друга със същото количество и качество. Съществува два вида право на собственост върху земеделски земи – държавна и кооперативна.

Член 24 ЗСПЗЗ – държавата запазва правото си на собственост върху:

• ЗЗ, заварени от този закон, с изключение на онези, които е трябвало да бъдат възстановени;
• Земите, предоставени на държавни органи (министерства, учебни заведения и т.н.);
• Земи, собственост на организации, които произвеждат посадителен материал;
• Земите, предоставени на ловните стопанства.

Член 10б, алинея 5 ЗСПЗЗ – понякога върху ЗЗ впоследствие се извършва дейност, която не позволява връщането им (строеж на жилищни комплекси, писти за летища и др.). Тази земя не е част от държавния поземлен фонд, но тя не е и земеделска земя, за разлика от земята по член 24 ЗСПЗЗ.

Режимите на държавна собственост са два:

А/публична – собствеността на институциите за осъществяване на техните функции;

Б/ частна (по-голямата част) – използва се за нуждите на държавата, за обезщетяване на лица, които не могат да възстановят собствеността си, за оземляване и подаряване.

Разпореждането с държавна земя се извършва чрез състезателна процедура. При оземляването обаче земя се дава на онези, които имат по-голяма нужда (член 21 ЗСПЗЗ – Оземляват се с предимство по следния ред: лица, които се занимават със селскостопанска дейност в населеното място; лица, постоянно живеещи в даденото населено място и отстъпили земя в Държавния поземлен фонд в друго населено място; селскостопански специалисти, както и млади семейства, които поемат задължението да осъществяват селскостопанска дейност; лица, чиито ЗЗ са отчуждени за държавна или обществена нужда.).

Общински поземлен фонд – първоначален източник е възстановеното право на собственост върху земеделски земи, които са били общински преди Конституцията от 1947г. С КРБ от 1991г. се възстановяват общините като институция. Вторият източник за придобиване на право на собственост от общините е липсата на собственици на земите (член 19 ЗСПЗЗ – земеделски земи, които не се стопанисват от собствениците си, се стопанисват от общините). В 10-годишен срок общината може да ги ползва, след което придобива правото на собственост върху тях по давност. От общинските земеделски земи няма такива, които да са публична собственост. А ако има такива, това са бившите селски мери. Частната общинска собственост се използва за задоволяване на бившите собственици, за оземляване и продажба съгласно правилата за разпореждане с държавни земеделски земи.

 

8. Застрояване на земеделските земи без промяна на предназначението им

Член 21 КРБ; ЗОЗЗ (процедурата – член 4, алинея 2. върху земеделските земи могат да се строят сгради и съоръжения, свързани с производството на земеделските предприятия), Наредба № 2/1998г., която съдържа списък за възможността за строеж без промяна на предназначението на земеделските земи, който определя:

А/ вид на строежите

• Селскостопански сгради, предназначени за складове;
• Сгради, предназначени за хангари (гаражи на селскостопанските машини);
• Резервоари/водоеми;
• Силажовместилища;
• Торохранилища;
• Пречиствателни съоръжения;
• Съоръжения за водоснабдяване, канализация и електроснабдяване;
• Напоителни съоръжения.

Б/ ограничения на строежите

• При ЗЗ с площ до 10 дка – височина до 3 м на етаж; застроена площ до 35 м²;
• При ЗЗ с площ над 10 дка – могат да се строят стопански сгради, жилищни сгради за домакинството на собственика/арендатора на ЗЗ.

В/ процент на застрояване

Обособява се „двор за застрояване” с максимална площ от 10% от общата площ на ЗЗ, като застроената площ на този обособен двор не може да надвишава 15% от неговата площ. Общата РЗП не трябва да надвишава площта на селскостопанските сгради???.  Член 3 въвежда изключение – не се допуска застрояване без промяна на предназначението, когато земеделските земи са разположени около големите градове, около плажната ивица, около находища на минерални води, в хигиенно-защитената зона около сметища, на по-малко от 500 м от съществуващи или проектирани магистрали, на по-малко от 300 м от републиканските пътища.

Г/ разрешаване на строителство – провежда се обща процедура по ЗУТ с известни облекчения

• За ЗЗ с площ до 10 дка – не се изисква ПУП, както в урбанизираните територии, а скица – виза, издадена от Главния архитект на съответната община.
• За ЗЗ с площ над 10 дка – не се изисква ПУП, а разрешение за строеж, както и идеен проект за разположението на предвидените за построяване сгради. За да отговаря строежът на строителните изисквания, е нужно одобрение на инвестиционното предложение, което се извършва по общия ред на ЗУТ.

NB! Застроените терени могат да бъдат оградени, с изключение на горите!!!

 

9. Промяна на предназначението на земеделските земи

Предназначението на ЗЗ се определя от държавата чрез законите. Промяна на предназначението се извършва с осъществяването на следния фактически състав, включващ два елемента:

А/ желание от страна на собственика;

Б/ разрешение от държавата – издава се след преценка на законосъобразността на искането (не и целесъобразността му).

Компетентни органи да издават ИАА за промяна на предназначението на ЗЗ с площ до 50 дка са специалните комисии към ОДЗГ (районът им на действие съвпада с границите на областта), а на ЗЗ с площ на 50 дка – специална комисия за ЗЗ към Министъра на земеделието и горите (за цялата територия на страната). Член 23 ЗОЗЗ – при промяна на предназначението на ЗЗ за нуждите на държавата, както и по отношение на земи с площ над 100 дка, които представляват поливни земи или са от първа до четвърта категория при неполивни условия, компетентен орган е МС.

Процедура :

• Искане от собственика – молба/предложение за утвърждаване на площадка за изграждане върху ЗЗ. Прилагат се различни документи (копие от документа за собственост, документ, удостоверяващ границите на ЗЗ – скица/такава по координатната система от 1970г., която се издава от ОСЗГ, кадастрална карта, която се издава от Службата по кадастъра, удостоверение за поливност, акт за категоризация на земята).
• Изготвяне на проект за ПУП – от геодезисти, които имат специален лиценз да изготвят проекти по ЗУТ. Първо се прави искане до кмета на общината да допусне изготвянето на ПУП с разрешение. Изисква се и екологична оценка, като разрешението определя дали да започне процедура по оценяване на въздействието върху околната среда или че не е необходима оценка. Оценката за въздействието върху околната среда се изисква в 50 групи случаи, съгласно Закона за опазване на околната среда!!! Всички тези документи се предават на компетентните органи за издаване на акт за одобряване на строителната площадка. След това собственикът отправя искане за изготвяне на ПУП до Кмета на общината или Министъра на регионалното развитие и благоустройството.
• ИАА за утвърждаването на ПУП влиза в сила. Заповедта за одобрение на ПУП се носи на компетентния орган и той издава заповед за промяна на предназначението на ЗЗ. Заповедта влиза в сила след плащането на държавната такса (до 400 лв. на м²).
• След влизането в сила на заповедта за промяна на предназначението, главният архитект издава разрешение за строеж.

NB! Административните актове подлежат на обжалване пред административните съдилища след 01.03.2007г.!!!

 

10. Особени способи за придобиване право на собственост върху земеделски земи: възстановяване правото на собственост, обезщетяване и оземляване

Способите за придобиване право на собственост са четири: възстановяване правото на собственост върху ЗЗ, обезщетяване на бивши поземлени собственици, оземляване и новообразуване на ЗЗ.

А/ ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ право на собственост – ЗСПЗЗ и ППЗСПЗЗ.

При внасянето ù в ТКЗС земята загубва своите фактически и правни граници, но правото на собственост не се загубва. Правните граници се различават в пространството, то не са обособени.

Член6 ЗС (отм.) – когато една вещ няма собственик, неин собственик става държавата.

Възстановяването на собствеността върху ЗЗ представлява преобразуване на правото на собственост върху родово определена вещ в право на собственост върху индивидуално определена вещ (ТР № 1/ОСГК на ВКС от 1995г.).

Фактическият състав включва следните елементи:

• възстановяване на собствеността в стари реални граници или чрез планове за земеразделяне;
• съществуващо право на собственост преди образуването на ТКЗС – преди не се е изготвял нотариален акт, а установяването на собствеността е ставало само по думи, но имотът може да е придобит по давност; предвиден е специален иск в член 12, алинея 4 ЗС за установяване право на собственост в минало време (преди създаването на ТКЗС);
• искане за възстановяване (заявление) – изискването влиза в сила от 05.03.1991г. и срокът продължава 17 месеца (до 05.08.1992г.);
• изискване ЗЗ да са били включени в ТКЗС (до 1997г.; вече няма значение дали ЗЗ е била част от ТКЗС);
• възможност да се установи точното местоположение на ЗЗ преди включването им в ТКЗС или да има влязъл в сила план за земеразделяне – установяването на старите реални граници е възможно само за 20% от ЗЗ (чрез стари планове за компенсация, напоителни сдружения и други); с плана за земеразделяне се определя коефициент на редукция, като той може да бъде преработен преди да влезе в сила, ако има уважени възражения, след това се обявява в ДВ, а ако има още възражения, те се предявяват по съдебен ред, иначе планът влиза в сила в 14-дневен срок от обявяването му в ДВ;
• решение на ПК/ОСЗГ за възстановяване – ИАА.

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

11. Договор за аренда на земеделски земи – определение, обща характеристика, обект, страни, сключване, форма

Нормативна уредба – Закон за арендата в земеделието (1996г.)

Тук има легално определение на договора – член 2, алинея 1. Определението следва модела за определяне на договорите чрез същественото им съдържание. С този тип договор се предоставя временното ползване върху определена вещ (такива за наем, влог и т.н.). при договора за аренда има някои особености – например той няма краен срок, има възможност в него да се уговорят подобренията, строежа на сгради и т.н. Това е отделен тип договор.

С правото на ползване по ЗС собственикът отделя от себе си правото на ползване и го отдава на друго лице. Тук арендателят е длъжен да поиска съдействие от арендодателя, когато ТЛ предявят  претенции към договора и предмета му.

Обект на договора – член 1, алинея 3 ЗАрЗ – „обект на арендния договор са земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство”. Това означава, че са възможни всякакви комбинации. Недвижими вещи извън земята могат да бъдат обект на договора. Движими вещи – всичко, което може да бъде отгледано. Те трябва да бъдат предоставени за производство за производство на земеделска продукция, което запазва целостта на вещта.

Страни – арендодател и арендатор. Особеността е в това кой може да бъде такъв. Арендодателят не е необходимо да е собственик на това, което отдава под аренда. Освен това договорът може да се преарендува. Собственикът на арендуваната вещ трябва да осигури ползването на вещта по договора. Има искове за защита срещу неправомерно отнемане на фактическата власт. Недобросъвестният владелец е длъжен да върне на собственика плодовете, които вещта може да даде.

Арендодатели не могат да бъдат арендаторите  на държавни/общински ЗЗ. Предоставянето на държавна/общинска земя под аренда се извършва пир състезателна процедура и държавна комисия преценява годността за земеделското производство.

Минимално съдържание на договора :

• Да се постигне съгласие за предмета на договора;
• Да се постигне съгласие за арендната цена.

Договорът се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите (форма за действителност). Договорът подлежи на вписване в СВ (за противопоставимост) – т.е. не е елемент от фактическия състав. Договорите за аренда на недвижими имоти се вписват на името на арендодателя.

 

12. Права и задължения на арендодателя. Отговорност за недостатъци

Задължения:

• Член 6, алинея 1 ЗАрЗ – „арендодателят е длъжен да осигурява спокойното и безпрепятствено ползване на обекта на договора от арендатора”. Това задължение включва в себе си и отстраняването на всякакви претенции от ТЛ.
• Член 6, алинея 2 ЗАрЗ – „ако не е уговорено друго, арендодателят е длъжен да предаде на арендатора обекта на договора в състояние, което отговаря на ползването му по договора, и да го поддържа в това състояние за срока на арендата”. Това е състоянието, което позволява вещта да се ползва по предназначение (фактическо и договорно). Страните обаче могат да уговорят различно ползване от предназначението ù. Тогава арендодателят трябва да приведе вещта в състояние, което да прави възможно използването ù по другото предназначение.
• Член 6, алинея 3 ЗАрЗ – арендодателят е длъжен да поддържа вещта в състоянието, което я прави годна за използване. Това включва и всички възстановителни работи, които се налагат поради употребата на вещта продължително време, т.е. всички поправки, които се налагат поради обикновеното ползване на вещта (на жилищните и стопанските постройки, пътищата, канавките, напоителните и отводнителните системи и на другите обслужващи обекта на договора съоръжения и ограждения).
• Член 6, алинея 4 ЗАрЗ – арендодателят е длъжен да плаща всички данъци и такси, свързани със собствеността на вещта.
• Член 10, алинея 2 ЗАрЗ – „арендодателят е длъжен да заплати обезщетение за причинените вреди и пропуснатите ползи, включително и авансово, по искане на арендатора”. Става дума за евентуални щети, които биха настъпили във връзка с действията на арендодателя с подобрението на имота.

Права:

• Право на търговски залог върху добивите, които вещта дава. Размерът на залога е зависим от размера на арендното плащане. Арендаторът е длъжен първо да удовлетвори арендодателя за плащането.
• Право да получи арендното плащане.

Отговорност за недостатъци – член 23 ЗАрЗ: „арендодателят отговаря, когато отдаденият под аренда обект на договора има недостатъци, които го правят изцяло или отчасти негоден за ползване по договора и недостатъците бъдат открити в срок до една година от предаването, а за животните – в тримесечен срок. В тези случаи арендаторът има право на обезщетение или съответно на намаляване размера на арендното плащане. Арендодателят отговаря и когато недостатъкът не му е бил известен”. Не се различава от общия случай. Ако обектът на аренда е негоден изцяло или отчасти за предназначението си, арендодателят е отговорен за всички вреди, но той е и длъжен да отстрани всички такива вреди. Ако не го направи в тримесечен срок, арендаторът може да ги отстрани за негова сметка.

 

13. Права и задължения на арендатора

Задължения:

• Член 8, алинея 1 ЗАрЗ – „арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове”. Арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година. Ако арендното плащане е определено за по-кратки периоди, то се дължи в първия работен ден след изтичане на съответния период. Стопанската година също има 365 дни и започва на 1 октомври, т.е. срокът за плащане е най-късно на 3 октомври.
• Арендаторът извършва текущото поддържане на обекта, което се налага от обикновеното му потребление. Тук обаче не влиза храненето на животните, а само лекуването им.
• Да плаща данъците и таксите, свързани с ползването на арендувания имот (например за полската охрана на имота, за напояване, отводняване и т.н.).
• Да застрахова добивите от арендувания имот. Докато добивите се намират върху вещта-майка, те са собственост на собственика на терена. Затова застраховането е в полза на арендодателя. Освен това арендаторът трябва да плаща застрахователната премия.
• Да ползва имота с грижата на добрия стопанин съобразно предназначението му.
• Да спазва установените санитарно-хигиенни, противопожарни и екологични норми и да не уврежда обекта на договора. Неспазването им е основание за разваляне на договора. Това задължение има публичноправен характер от една страна (налагане на глоби) и гражданскоправен – от друга (неизпълнение).

Арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на обекта на договора и да извършва подобрения в него само с предварително писмено съгласие на арендодателя. Съгласие не е необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта на договора след изтичане на срока на договора. За извършване на строителни работи, за които се изисква разрешение за строеж, е необходимо предварително писмено съгласие на арендодателя. Това съгласие може да се даде със самия договор. То не е право на строеж, защото собственик остава арендодателя. Съгласието трябва да бъде изявено в писмена форма.

Права:

• Да продаде правата си по договора за аренда или да ги заложи без съгласието на арендодателя.
• Да придобива в собственост плодовете, които вещта дава.

След прекратяване на договора арендаторът е длъжен да предаде вещта в състоянието, в която я е приел, а арендодателят има право да получи неотделените към този момент плодове, ако има такива. Арендаторът променя състоянието на земята, но тя пак си остава земеделска, а не горска, урбанизирана или друга територия.

 

14. Арендно плащане. Изменение

Това е насрещна престация на арендатора. Може да бъде в пари или в натура (земеделски продукти). Определя се в договора. Уредено е в член 8 ЗАрЗ. Размерът на арендното плащане се договаря въз основа на: пазарната поземлена рента; наема, който включва годишни амортизации и лихви върху капитала, вложен в арендуваните движими и недвижими вещи. Смисълът на амортизациите е да се намалява печалбата. Затова страните трябва да се ръководят от амортизациите, уредени в ЗКПО.

Възможно е обаче арендното плащане да се уговори не за една стопанска година, а за по-малък срок (3/6/9.. месеца). Тогава крайният срок за плащане е първият работен ден след изтичането на съответния месец. Движими вещи също могат да представляват арендно плащане.

Изменение на арендния договор – член 16 ЗАрЗ. При трайна промяна но пазарната поземлена рента в района или при промяна на съответния НА, всяка от страните може да иска изменение на договора.

Изменение на арендното плащане – две правила:

• Член 10, алинея 3 ЗАрЗ – при подобрения, които допринасят за нарастването на добива от обекта на договора, арендодателят може да иска увеличение на арендното плащане.
• Не се допуска изменение на арендното плащане вследствие увеличение или намаление на добивите от използването на вещта.

 

15. Изменение на договора за аренда. Промяна на субектите на договора

Съдържанието на това правоотношение – в член 16 ЗАрЗ; член 307 ТЗ.

Договорът за аренда в повечето случаи е търговска сделка. Най-често арендаторът е търговец. Прилагат се ЗЗД и ТЗ (ако е търговска сделка).

Изменението на съдържанието на договора за аренда може да е обусловено от настъпването на непреодолима сила или случайно събитие (член 306 ТЗ, член 89 ЗЗД – освобождава се от плащане, само ако погине целият род). Арендаторът има задължение да застрахова добива в полза на арендодателя. Това би заместило арендното плащане.

Изменение на арендния договор може да се иска само при общите условия на член 16 ЗАрЗ.

Фактически състав:

• Трайно изменение на обстоятелствата, от които страните са се ръководели в отношенията си (член 8, алинея 2 ЗАрЗ); „трайно” – да продължи най-малко една стопанска година.
• Размерът на арендното плащане да се влияе от икономическото положение в страната;
• Очевидно несъответствие между поетите от страните задължения; изисква се да се прецени обема на предоставените права и насрещната престация, която получава всяка една от страните; наличие на причинно-следствена връзка между трайното и очевидното несъответствие; така възниква потестативното право за всяка една от страните да иска изменение на арендния договор.

По взаимно споразумение договорът за аренда може да бъде удължен. Необходима е същата форма, в каквато е бил сключен.

Изменение на субектите на договора:

• Арендаторът може да цедира правата си по договора за аренда. Тук няма пълна смяна на субекта. Прехвърлянето става само със съгласие на кредитора (арендодателя). Първоначално арендаторът остава субект на задължения към арендодателя, който от своя страна се сдобива с още един длъжник.

Залогът не води до промяна на субектите. При него важат правилата за залог а вземане по ЗЗД.

• Арендаторът може да бъде заместен от своите наследници/правоприемници. Те са длъжни да уведомят незабавно арендодателя за настъпилото заместване и да му посочат определения техен пълномощник. Ако те не приемат в тримесечен срок наследството, договорът за аренда се прекратява. Но в договора за аренда може да е предвидена изрична клауза за заместване от наследници/правоприемници.
• Арендодателят може да бъде заместен, когато отчужди арендувания имот, от приобретателя на същия, ако договорът е бил вписан, дори и обектът още да не е предаден. Но ако отчуждаването се извършва за задоволяване на държавни нужди, договорът се прекратява. Ако собствеността не се отчуждава, а се учредяват вещни права, чието упражняване би лишило арендатора от ползването на обекта на договора, последният се прекратява??.

NB! С преарендуването няма промяна в субектите, а се учредява ново правоотношение!!

 

16. Прекратяване на договора за аренда. Последици то прекратяването

Член 27 ЗАрЗ – Договорът за аренда се прекратява:

• С изтичане на срока, за който е сключен;
• При неизпълнение – по общия ред по ЗЗД, доколкото в този закон не е предвидено друго; член 9, алинея 5 ЗАрЗ – „арендодателят може да прекрати договора, когато арендаторът ползва неговия обект по начин, който не отговаря на изискванията на чл. 9, ал. 1, 3 и 4, както и да търси обезщетение за нанесените вреди”; член 28, алинея 1 ЗАрЗ – „арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца (при годишно плащане). Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски”; РАЗВАЛЯНЕТО ИМА ДЕЙСТВИЕ САМО ЗАНАПРЕД;
• По взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите;
• С едностранно предизвестие – в предвидените в този закон случаи (когато е сключен без срок);
• всяка от страните може да отправи писмено предизвестие, като условието е да са изтекли най-малко четири години от сключването на договора; срокът на предизвестието е две стопански години и започва да тече от стопанската година, следваща тази, в която предизвестието е отправено; т.е. когато договорът е без срок, минималната му продължителност е седем години;
• едностранно прекратяване на договора при трайна нетрудоспособност на арендатора (член 29, алинея 3 ЗАрЗ). Това право имат и неговите наследници/правоприемници, като предизвестието трябва да се отправи не по-късно от три месеца от смъртта на арендатора/заличаването на ЮЛ. Прекратява се с едностранно писмено предизвестие, като прекратяването настъпва от следващата стопанска година (тя свършва на 30 септември)
• Със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице-арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго;
• При принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински нужди по реда на глава трета от Закона за държавната собственост и на Закона за общинската собственост.

Последици от прекратяването – член 30, алинея 1 ЗАрЗ („след прекратяване на арендния договор арендаторът е длъжен да върне обекта на договора в състоянието, в което го е приел, като се отчита обикновеното изхабяване в резултат на ползването с грижата на добър стопанин”). Ако има съставен опис, страните не могат да го оспорват. Арендодателят трябва да плати на арендатора подобренията, извършени с негово съгласие. Заплащат се по пазарната им стойност към момента на плащането, а не разходите по извършването им. Арендодателят заплаща на арендатора стойността на неотделените и подлежащи на отделяне плодове. В СЛУЧАЙ, ЧЕ СТОЙНОСТТА НЕ МОЖЕ ДА БЪДЕ ОПРЕДЕЛЕНА, СЕ ЗАПЛАЩАТ ИЗВЪРШЕНИТЕ РАЗХОДИ. Ако има преарендуване, прекратяването на първия договор за аренда, автоматично води и до прекратяване на втория.

 

17. Гори и горски фонд. Определение. Видове гори. Субекти на правото на собственост

Член 2, алинея 1 ЗГор – „Гора по смисъла на този закон е земя, заета от горскодървесна растителност с площ не по-малка от 1 дка”. В практиката – всяка земя с площ по-голяма от 1 дка и широчина не по-малко от 10 м (мери се широчината на корените на дърветата).

Член 2, алинея 2 ЗГор – „Горски фонд по смисъла на този закон е територията, предназначена основно за гори, обхващаща гори и храсти, както и земите за залесяване и недървопроизводителните земи, посочени в кадастъра”.

Предназначението се определя от кадастъра, като обозначаването на предназначението на тези земи се определя с ИАА. Процедурата – член 15-19 ЗГор. ИАА се издава от Министъра на земеделието и горите. По същия начин става и изключването на земите от горския фонд.

Видове гори – член 4 ЗГор:

• Гори с основно дървопроизводителни и средообразуващи функции (да регулират климата);
• Защитни гори (поемат замърсяването) и рекреационни гори – изпълняват основно водоохранни, противоерозионни, мелиоративни, рекреационни и други функции;
• Гори в защитени територии (горите и земите от горския фонд, попадащи в защитените територии, обявени по реда на Закона за защитените територии, и в защитените зони, обявени по реда на Закона за биологичното разнообразие).

Субекти на правото на собственост – член 6-10 ЗГор:

• ФЛ – всички български граждани, включително и тези с двойно гражданство;
• ЮЛ – само българските, като няма значение кой е собственика на капитала.

Забранено е на политически партии, движения и коалиции да притежават гори и земи от горския фонд с политически цели.

Забранено е и притежаването на собственост на гори и други земи от горския фонд от чужди държави, освен ако закон, международен договор или акт на МС не постанови друго.

 

18. Съдържание и граници на правото на собственост върху гори. Ограничения на собствеността

Член 7, алинея 5 ЗГор – „Горите и земите от държавния горски фонд се стопанисват като национално богатство в интерес на цялото общество”.

Член 15 КРБ въвежда забрана за увреждането, за което трябва да се установят правила.

Член 11 ЗГор – „Собствениците на гори и земи от горския фонд трябва да упражняват правото си на собственост върху тях по начин, който не влошава състоянието им и не причинява вреда на други собственици на гори и земи от горския фонд или на обществото”.

Минималната възраст за сеч на определени видове дървета е 70 години, на акация, топола – 15 години. В закона се определя реда за извършването на сечта. За отсичането на всяко едно дърво е необходимо индивидуално разрешение.

Държавата определя реда, по който могат да се ползват страничните продукти на горите. Издава се отделно разрешение за всяка конкретна гора. Ползването им за лични нужди е свободно.

Горите не могат да се ограждат, ако се възпрепятства свободното движение на хора и дивеч. Не може да се забранява и правото на преминаване.

Член 81 ЗГор – строителството в горите без промяна на предназначението обхваща изграждането на: горски пътища и въжени линии; сгради за постоянно или временно обитаване – горски и ловни кантони, контролни горски пунктове, пожаронаблюдателни кули, стационари, заслони, ремонтни работилници и складове, навеси, ферми за отглеждане на дивеч, риболюпилни и рибарници, битови и стопански сгради; съобщителни линии, далекопроводи и съоръжения към тях. Това са сгради и съоръжения, свързани с предназначението на гората. Издава се лесоустройствен проект, който определя начина, по който ще се ползва гората. По същността си той представлява ИАА, в който се разпределя площта на гората за различни нужди (горски пътища и т.н.).

ПОВЕЧЕТО ГОРИ СА ДЪРЖАВНА СОБСТВЕНОСТ!!!

„Устойчиво развитие“ (§1, точка 50 ЗОкСр) е развитие, което отговаря на нуждите на настоящето, без да ограничава и нарушава способността и възможността на бъдещите поколения да посрещат своите собствени потребности. Устойчивото развитие обединява два основни стремежа на обществото:

а) постигане на икономическо развитие, осигуряващо нарастващ жизнен стандарт;

б) опазване и подобряване на околната среда сега и в бъдеще.

 

19. Държавен горски фонд. Определение. Публична и частна държавна собственост върху гори. Правни форми за използване на държавния горски фонд (ДГФ)

ДГФ е съвкупност от всички земи и гори, собственост на държавата.

Член 7, алинея 1 ЗГор – „Държавни са всички гори и земи от горския фонд, които не принадлежат на физически и юридически лица и на общините”.

Начин за упражняване на правото на собственост на държавата – като НАЦИОНАЛНО БОГАТСТВО в интерес на гражданите и обществото.

Изключителна държавна собственост – горите в защитените територии, определени за изключителна държавна собственост със Закона за защитените територии; островите по граничните реки; горите в зоните за строга охрана на водата и водовземните съоръжения, семепроизводните градини, географските култури и дендрариумите (член 7, алинея 2 ЗГор), както и горите и парковете с национално значение (Рила, Пирин, Централният Балкан), природните резервати, определени със закон (член 18 КРБ). Тези гори не могат да бъдат обявени за частна държавна собственост.

Публична държавна собственост – горите и земите от ДГФ: *предоставени за управление на ведомства за изпълнение на функциите им или във връзка с отбраната и сигурността на страната, или за извършване на здравни, образователни и хуманитарни дейности; *в защитените територии по смисъла на Закона за защитените територии; *включени в територии за културно-историческа защита по Закона за паметниците на културата и музеите, чието предназначение е определено с ПУП; *горите в териториите от 200-метровата ивица покрай границите на РБ с изключение на островите по граничните реки, включително 200-метровата ивица по бреговата тераса на р. Дунав; *защитените горски пояси; *горите за защита на инженерно-технически съоръжения.

Частна държавна собственост – всички други гори и земи от ДГФ.

Правото на собственост се упражнява от Министъра на земеделието и горите. Изградена е система от органи, осъществяващи управлението и контрола за спазването на ЗГор. Държавната агенция по горите съобразно своите функции и задачи управлява и контролира: устройството и отчета на горския фонд; опазването на горите и земите от горския фонд; възпроизводството на горите в горския фонд; ползванията от горите и земите в горския фонд; строителството в горския фонд; финансирането на дейностите в държавния горски фонд; ловното стопанство (член 21 ЗГор). Това е националното управление по горите, към което има регионални управления (не съвпадат с административно-териториалното деление). Съществуват и държавни лесничейства (служителите са въоръжени). Съюз на ловците и риболовците в България.

Правни форми за използване на ДГФ – член 16 ЗГор (учредяване на право на ползване и сервитути);

Член 53 ЗГор – Ползването от горите и земите от горския фонд по смисъла на закона представлява добивът на дървесина и/или странични ползвания, както и разпореждането с тях. Ползването на дървесина от гори и земи от държавния горски фонд се осъществява по един от следните начини: по такси на корен; чрез възлагане на добива и продажба на добитата дървесина от склад; чрез търг, конкурс или преговори за предоставяне на сечища; чрез търг, конкурс или преговори за предоставяне изпълнението на дейностите, предвидени в лесоустройствените проекти за цели лесничейства или за части от тях; чрез концесия; от държавните лесничейства, които самостоятелно организират и изпълняват дейностите по добив и транспортиране.

Член 54 ЗГор – Концесия върху гори – държавна или общинска собственост се предоставя по реда на Закона за концесиите, съответно на ЗОС при спазване на изискванията на лесоустройствените проекти, като се допуска ползване на дървесина само в насаждения, в които е предвидено по лесоустройствен проект извеждане на възобновителни сечи с последващо изкуствено или издънково възобновяване.

Член 63 ЗГор – Ползванията от горите и земите от горския фонд, като добив на смола, борина, сено, листников фураж, лико, кори, семена, инертни материали, събиране на гъби, горски плодове, други растения и части от тях, улов на животни, които не са дивеч, паша на селскостопански животни, пчеларство и други, без ползване на дървесина, са странични ползвания. Страничните ползвания за лични нужди са свободни и не изискват разрешение, докато страничните ползвания за стопански цели изискват разрешение и заплащане на определени такси.

 

20. Особени способи за придобиване на право на собственост върху гори и земи от горския фонд: възстановяване на собствеността и обезщетяване

Фактическият състав на придобиването е различен в зависимост от основанието. Нормативна уредба – ЗВСГЗГФ (1997г.).

Елементи на фактическия състав:

А/при възстановяване на собствеността:

• Съществуващо право на собственост, което е било отнето по определен в закона начин;
• Искане за възстановяване от собственика, което се подава до ОСЗГ в срок до 8 месеца от влизането на закона в сила;
• Издаване на ИАА – решение. В ПК като заместник-председател трябва да участва лесоинженер (иначе решението е нищожно).

Б/при обезщетение: с ИАА държавата дава гори в същите размери, в равностойни земи.

Извън ЗВСГЗГФ съществуват две хипотези за възстановяване (по ЗСПЗЗ) – член 10, алинея 5 – „Възстановяват се правата на собствениците върху залесени и самозалесили се земеделски земи, включително и върху земеделските земи, за които собствениците не са възмездени и те са включени в ДГФ, с изключение на горските разсадници и полезащитните горски пояси”.

 

21. Урбанизирани територии

Според основното им предназначение, определено с устройствените схеми и планове, териториите в страната са (член 7, 8 ЗУТ):

• урбанизирани територии (населени места и селищни образувания);
• земеделски територии – за обработваеми земи (ниви, овощни и зеленчукови градини, лозя, ливади и други) и необработваеми земи (пасища, скатове, дерета, оврази и други);
• горски територии;
• защитени територии;
• нарушени територии за възстановяване.

УРБАНИЗИРАНИТЕ ТЕРИТОРИИ са предназначени за жилищни, общественообслужващи, производствени, складови, курортни, вилни, спортни и развлекателни функции, за озеленени площи и озеленени връзки между тях и териториите за природозащита, за декоративни водни системи (каскади, плавателни канали и други), за движение и транспорт, включително за велосипедни алеи и за движение на хора с увреждания, за техническа инфраструктура, за специални обекти и други. Конкретното им предназначение е съобразено с принципа за устойчиво развитие.

Териториите се урбанизират чрез ИАА – устройствени планове. Те се разработват за териториите на: община, като обхващат всички населени места в общината и техните землища; част от община и обхващат група съседни землища с техните населени места; населено място – град, заедно с неговото землище; територията – предмет на общия устройствен план, може да не съвпада със землището на града; селищно образувание с национално значение съгласно ЗАТУРБ. С общия устройствен план на общината се определят границите на урбанизираната територия. Въз основа на него се съставят общите устройствени планове на градовете и населените места с национално значение. След това се изготвя ПУП за отделните видове дейности (предназначението на всеки един отделен имот и неговите граници).

Съществуват специфични правила за собствеността в урбанизираните територии:

• Право на строеж (член 180-183, алинея 1 ЗУТ) – учредява се само за сгради в съответствие с влязъл в сила ПУП или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината (района), там, където няма влязъл в сила ПУП.
• Надстрояване и пристрояване (член 183, алинея 2, 3 ЗУТ) – на сграда – етажна собственост, се разрешава, съобразно с ПУП, въз основа на договор за учредяване на право на надстрояване или пристрояване със собственика на УПИ в нотариална форма (нотариален акт), като всеки учредява право на надстрояване и пристрояване за онази част, на която е собственик, както и с декларация-съгласие с нотариална заверка на подписите от всички собственици в етажната собственост (съществуваща сграда), като всеки един отделно дава съгласието си, ако обектите в сградата са повече; когато държавата или общината е съсобственик на УПИ, договорите се сключват в писмена форма. Когато държавата или общината е собственик на имот в сграда – етажна собственост, съгласието е в писмена форма. Условията и редът за сключване на договорите от държавата и общините, както и за даване на съгласие, се определят съответно с ППЗДС и с наредбата по чл. 8, ал. 2 от ЗОС.
• Преустройство на обекти в сграда (член 185, 186 ЗУТ) – изисква се решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици – непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части – съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите, с изключение на случаите, когато при преустройства на собствени обекти не се нарушава конструкцията на сградата и не се засягат общите части: не се променя предназначението им; не се отнемат общи помещения и площи или части от тях и не се променя предназначението им; не се изменят съществено общите части на сградата; се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до калканната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос; се прекарва нова инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици; се променя предназначението на обекти, разположени в нежилищни сгради; преустройството се извършва при условията на чл. 38, ал. 5 и 6 ЗУТ (помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда, могат да се преустройват и да променят предназначението си по общия ред, без да се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост, в случай че не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване; при възстановяване жилищното предназначение на вече преустроени самостоятелни помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда).
• Право на държавата на първи купувач (член 199 ЗУТ) – държавата и общината имат право на предимство пред ТЛ, които не са съсобственици, да изкупят НИ по пазарни цени в случаите, когато по ПУП същият е предвиден за изграждане на обект – публична държавна или публична общинска собственост. Собственикът може да продаде този имот или части от него на ТЛ само след като го предложи за изкупуване на държавата или на общината в зависимост от предвижданията на ПУП и представи на нотариус писмен отказ. В отказа се посочват условията, при които е било предложено изкупуването. В случая се прилагат условията и редът, предвидени в член 33 от ЗС.
• Премахване на строежи (член 195 ЗУТ) – ако даден обект не се поддържа в добро състояние или възникнат аварии или други обстоятелства, които застрашават обекта с увреждане или разрушаване, собственикът на обекта е длъжен да предприеме незабавни действия за тяхното предотвратяване или за отстраняване на причинените увреждания, възстановяване на обекта и да уведоми общината. За обектите, представляващи паметници на културата, собственикът уведомява и Националния институт за паметниците на културата. Кметът на общината издава заповед, с която задължава собственика да извърши в определен срок необходимите ремонтни и възстановителни дейности за поправяне или заздравяване, ако той сам не ги извърши. Кметът на общината издава заповед за премахване на строежи, които поради естествено износване или други обстоятелства са станали опасни за здравето и живота на гражданите, негодни са за използване, застрашени са от самосрутване, създават условия за възникване на пожар или са вредни в санитарно-хигиенно отношение и не могат да се поправят или заздравят. Собствениците на такива обекти носят имуществена отговорност за причинени вреди и пропуснати ползи от своите виновни действия или бездействия, в резултат на които е настъпила авария на строежа, довела до материални щети или увреждане на ТЛ и имоти.
• Временни пътища. преминаване през чужди ПИ и осигуряване на достъп. Премахване на строежи – член 190-193 ЗУТ.
• Свободен достъп на държавни и общински служби (член 194 ЗУТ) – във връзка със здравината на сградите и земната основа; въз основа на заповед на кмета на общината, а в определените от закона случаи – със заповед на началника на ДНСК; при неизпълнение достъпът до съответните НИ се осигурява принудително по административен ред, а при необходимост – и със съдействието на полицията.
• Строителна забрана (член 198 ЗУТ) – може да се налага със заповед на кмета на общината за времето, необходимо за: създаване на общи и подробни устройствени планове; извършване на проучвания за подземни мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура и за изграждането им; тя спира действията по прилагане на влезлите в сила общи и подробни устройствени планове за частите на територията, за които се отнася; може да се налага максимум до две години, когато предстои нов устройствен план, както и при наличие на крупни природни бедствия.
• Технически изисквания при придобиване и делба на НИ (член 200-204 ЗУТ) – изисквания за минимални размери на ПИ – член 19 ЗУТ, с изключение на случаите, когато частта от ПИ се присъединява към съседен имот при условията за урегулиране с ПУП на неурегулирани дотогава ПИ, а оставащата част отговаря на изискванията за минимални размери или се присъединява към съседен имот. При съдебна делба на УПИ с цел образуване на нови УПИ съдът изисква становище от общинската (районната) администрация относно поделяемостта на имота. При делбата на НИ се изготвят и одобряват инвестиционни проекти, в които обектът на делбата е предварително разделен.

 

22. Защитени територии

Конкретното им предназначение е за:

• природозащита (природни резервати, национални паркове, природни забележителности, поддържани резервати, природни паркове, защитени местности, плажове, дюни, водоизточници със санитарно-охранителните им зони, водни площи, влажни зони, защитени крайбрежни ивици) – Закон за защитените територии (1998г.). Определят се като такива съобразно чрез предназначението им.
• опазване на обектите на културно-историческото наследство (археологически резервати, отделни квартали или поземлени имоти в населени места с културно-историческо, етнографско или архитектурно значение).

Има шест категории защитени територии:

А/ резерват – 55 броя; определят се като такива със закон; за резервати се обявяват образци от естествени екосистеми, включващи характерни и/или забележителни диви растителни и животински видове и местообитанията им; в резерватите се забраняват всякакви дейности, с изключение на: тяхната охрана; посещения с научна цел; преминаването на хора по маркирани пътеки, включително с образователна цел; събиране на семенен материал, диви растения и животни с научна цел или за възстановяването им на други места в количества, начини и време, изключващи нарушения в екосистемите; потушаване на пожари и санитарни мероприятия в горите, увредени вследствие на природни бедствия и каламитети (тези дейности се извършват по определен ред – заповед, разрешение).

Б/ национален парк – Рила, Пирин и Централният Балкан; тези национални паркове, както и природните резервати*, които служат за задоволяване на обществени потребности с общонародна значимост, са изключителна държавна собственост; за национални паркове се обявяват територии, в чиито граници не попадат населени места и селищни образувания и които включват естествени екосистеми с голямо разнообразие на растителни и животински видове и местообитания, с характерни и забележителни ландшафти и обекти на неживата природа; В националните паркове се обособяват следните зони:  резервати и поддържани резервати; туристическа зона; зони на хижите, административните центрове за управление и поддръжка на парковете и спортните съоръжения; други зони съобразно конкретните условия в парковете.

В/ природна забележителност – за природни забележителности се обявяват характерни или забележителни обекти на неживата природа, като скални форми, скални разкрития с научна стойност, земни пирамиди, пещери, понори, водопади, находища на вкаменелости и минерали, пясъчни дюни и други, които са с изключителна стойност поради присъщата им рядкост, представителност, естетичност или които имат значение за науката и културата; забраняват се дейности, които могат да нарушат тяхното естествено състояние или да намалят естетическата им стойност; мерки за опазването, укрепването и възстановяването им се допускат с разрешение на МОСВ съгласувано със собствениците на природните забележителности и други заинтересовани институции;

Г/ поддържан резерват – 35 броя; определят се като такива с ИАА; за поддържани резервати се обявяват екосистеми, включващи редки и/или застрашени диви растителни и животински видове и местообитанията им; в тях са забранени всякакви дейности с някои изключения, които се уреждат в плана им за управление; нужна е човешка намеса;

Д/ природен парк – за природни паркове се обявяват територии, включващи разнообразни екосистеми с многообразие на растителни и животински видове и на техните местообитания, с характерни и забележителни ландшафти и обекти на неживата природа; в границите им може да има населени места, селищни образувания и курорти, както и да се осъществяват производства и дейности, които не замърсяват околната среда; защитените територии от други категории, попадащи в границите на природните паркове, запазват режимите си, определени със заповедта за обявяването им;

Е/ защитена местност – в тях не се включват урбанизирани територии, но в населените места е възможно да има защитени територии; за защитени местности се обявяват: територии с характерни или забележителни ландшафти, включително такива, които са резултат на хармонично съжителство на човека и природата; местообитания на застрашени, редки или уязвими растителни и животински видове и съобщества; забраняват се дейности, противоречащи на изискванията за опазване на конкретните обекти, предмет на защита.

 

23. Подземни богатства

Нормативна уредба – Закон за подземните богатства, Закон за концесиите – член 5 (процедурата).

Подземни богатства са природни минерални и органични образувания в земните недра (земната кора), които е възможно да бъдат използвани в материалното производство; те могат да бъдат твърди, течни и газообразни; подземни богатства са и технологичните отпадъци, рудничните и технологичните води, получени при тяхното преобразуване, добив и преработка (като производствените технологичните отпадъци от миннодобивната и миннопреработваща дейност, които не са собственост на ФЛ или ЮЛ, като изключение също са приравнени на природни богатства – скални и земни маси, получени от проучване, добив и преработка на подземни богатства, които се депонират по утвърден проект, включително и шлаки от металургията, сгурия и пепели от топлоелектрически и термични централи, фосфогипс, пиритни угарки, унос, шламове и др.) – §1, точка 21 ПЗРЗПБ.

Видове:

• Метални полезни изкопаеми – природни минерални суровини, съдържащи метали или метални съединения в количества и вид, пригоден за тяхното технологично извличане и промишлено използване;
• Неметални полезни изкопаеми – тези, които се използват в материалното производство непосредствено в тяхното естествено състояние във вид на отделни минерали или химични съединения, извлечени от тях;
• Нефт и газ – всички природни течни и газообразни въглеводороди в земните недра, както и други полезни компоненти, които асоциират с тях (ванадий, никел, хелий, аргон и други);
• Твърди горива – всички твърди органогенни енергийни и технологични образувания, като торф, въглища, битумолити;
• Строителни материали – разнообразни естествени скали, като строителни камъни, декоративно-облицовъчни скали, инертни материали и др.; най-разпространения вид;
• Скално-облицовъчни материали
• Скъпоценни и полускъпоценни камъни

Подземните богатства са изключителна държавна собственост. Изключение правят строителните материали, когато се използват за задоволяване на нуждите на населението и се добиват по кариерен способ в обеми не по-големи от 10 000 куб. м годишно (те са общинска собственост).

Годишен експлоатационен проект – изготвя се от геолози и целта му е да се разбере евентуалния годишен добив, както и за какъв период от време ще се изчерпи конкретното природно богатство.

Съществуват три правни възможности за упражняването на права и използването на природните богатства: право на търсене, право на проучване и право на добив (концесия). Възлагането им се осъществява със състезателни процедури (търг или конкурс). Компетентни органи са: министъра на околната среда и водите, министъра на икономиката и енергетиката и министъра на регионалното развитие и благоустройството.

Изключенията са, че който намери, може и да проучва, за да не се избира друг. А когато се открие и проучи, може, ако иска, да получи концесия за добив. И второто изключение е при приватизация на държавно предприятие, експлоатиращо подземно богатство. Без състезателна процедура се получава от вече приватизираното предприятие или от лице, приватизирало обособена част от него, чиято дейност включва експлоатацията на  подземно богатство.

Отношения между собственика на терена и лицето, което ползва подземното богатство – няма такава връзка.държавата е собственик на подземното богатство, но не и на терена. Регистрирането на откритие на подземни богатства и вписването му в регистъра на откритията на находища на подземни богатства не променя собствеността, предназначението и ползването на НИ на повърхността на земята. Когато няма съгласие, по искане на концесионера, теренът може да бъде отчужден принудително от общината срещу обезщетение. Процедурата е по ЗДС. Изготвя се ПУП, променя се предназначението на терена и се отчуждава (трае не по-малко от осем месеца).

Подземното богатство е държавна собственост докато се намира в находището, в момента на изваждането му оттам собствеността се променя.

 

24. Води

Нормативна уредба – Закон за водите, Закон за морските пространства, вътрешните водни пътища и пристанищата на Република България и Закон за концесиите – член 5.

Води на територията на страната са:

1. повърхностните води;
2. подземните, включително минералните води;
3. вътрешните морски води и териториалното море;
4. водите на р. Дунав, р. Резовска и р. Тимок в рамките на държавната граница на РБ.

Воден обект е постоянно или временно съсредоточаване на води със съответни граници, обем и воден режим в земните недра и в естествено или изкуствено създадени форми на релефа заедно с принадлежащите към тях земи.

Водоснабдителна система е съвкупност от довеждащи и разпределителни водопроводи и съоръжения, чрез които се извършват добиване на природни води, пречистване и/или обеззаразяване до необходимите качества и доставяне до потребителите.

Канализационна система е съвкупност от канализационни проводи, колектори и съоръжения, чрез които се извършват отвеждане на отпадъчните води, пречистването им до необходимите качества и заустването им в съответния воден обект.

Собственост – държавна, общинска, частна (на ФЛ/ЮЛ).

Публична държавна собственост са следните води и водни обекти:

1. водите на реките и принадлежащите им земи, както и водите във водохранилищата, включително и тези в язовирите и микроязовирите;
2. естествени езера, лагуни, лимани, блата и блатисти местности, когато са разположени в земи – държавна собственост;
3. подземните води, с изключение на минералните, независимо от това дали се намират под държавна, общинска или частна собственост;
4. естествените водопади и прилежащите им ивици в зависимост от естествения ландшафт, но не по-тесни от 10 м от двете страни на водопада;
5. водите, в това число отпадъчните води, когато изтичат от имоти, публична или частна собственост, и се вливат във води – публична държавна собственост;
6. островите и земите, образувани в резултат на естествени процеси, настъпили в реките, водоемите и островите във вътрешните морски води и териториалното море;
7. континенталният шелф в границите на вътрешните морски води и териториалното море и крайбрежната заливаема ивица на р. Дунав.

ВОДАТА Е РАЗЛИЧНО ПОНЯТИЕ ОТ ЗЕМНОТО ДЪНО. Те могат да бъдат собственост на различни субекти.