Въпрос 17. Право на собственост – същност и видове. Способи за придобиване на собствеността. Ограничения на собствеността. Отчуждаване.

1. Право на собственост – същност и видове

1. Същност на правото на собственост (ПС)

1. Значение на ПС:

Правото на собственост е основното и най-важно право сред субективните вещни права. То е центърът на цялата вещноправна система и на уредбата, свързана с нея. Всички останали ВП фигури, които изразяват някакво правно положение спрямо вещта се съотнасят и се намират в логическа и правна връзка с ПС.

ПС е единственото вещно право, чието титулярство позволява да се говори, че лицето притежава вещта. За титулярите на ограничените вещни права вещта винаги е чужда. Затова, когато казваме права върху чужда вещ, веднага трябва да видим връзката между ограничените вещни права и логическата им опора, а именно правото на собственост.
Обозначението ограничени вещни права също е изградено на базата на съотнасяне с ПС, защото то е единственото пълно вещно право. В сравнение с него те дават по-малък обхват възможности, което ги квалифицира като ограничени вещни права.
Особеното е, че дори и фигурата на владението, изразяваща правно защитена фактическа власт спрямо вещта, също е логически свързано с правото на собственост. За да стигнем до владението, трябва да имаме ПС, защото владелецът иска да отнеме ПС на собственика. Владението може да се каже, че е предпоставка на собствеността от гледна точка на това, че чрез владението се придобива правото на собственост по давност.

2. Определение за ПС

ПС е вещното право, което предоставя на своя носител възможността в най-голямата правно допустима степен да въздейства върху вещта със свои действия и да изисква от останалите правни субекти да се въздържат от посегателство спрямо нея.

Самият ЗС не съдържа дефиниция за правото на собственост (ПС). Има различни теоретични дефиници за ПС, но във всички те имат една обща характеристика. Независимо от своите специфики и нюанси, те всички дефинират собствеността чрез това какво може да прави собственикът. Сарафов разделя дефинициите на глобални, чрез правомощията на собственика, комплексни. Глобални са тези дефиниции, при които възможностите на собственика са очертани по един обобщен начин („пълна власт над една вещ“). Вторият вид дефиниции са по-описателни (да владее, ползва и да се разпорежда). Те изброяват правомощията на собственика. Комплексните дефиниции съдържат негативна и позитивна част:

А) Позитивна страна на ПС = Какво може собственика спрямо вещта: да има власт върху вещта; да владее, да я ползва, да се разпорежда.

Б) Негативна страна на ПС: възможността да изисква спрямо останалите субекти да не извършват посегателства спрямо вещта и да не пречат на собтвеника да упражнява своето ПС. Тази възможност не е насочена спрямо вещта. Тя съществува по повод вещта и е с насоченост към останалите правни субекти. L Рушчев: има особено виждане: абсолютните СП съдържат призната и гарантира възможност на титуляра да има свое определено поведение, а това другите да се въздържат от посегателства към вещта не е израз на претенция, а само изискване на забранителна правна норма с пряко регулативно действие.

Правото на собственост не е уредено само във вещното законодателство, но и в КРБ (чл. 17, 18, 21, 22 и 57, ал. 2). Това е свързано с особеното значение и роля на ПС-т като социален инструмент. ПС^-т в КРБ ≠ от ПС^-т във вещното законодателство. Според КРБ правото на частна собственост (ПЧС^-т) е основно право на човека. Зараждането на съвременния конституционализъм е свързан с поставяне на ограничения върху публичната власт. Уредбата на собствеността трябва да е КРБ, за да се осигури защита срещу посегателството на публичната власт. КРБ осигурява два вида гаранции на ПС-т: 1. Институционална, в която собствеността се защитава като правен институт. 2. Индивидуална гаранция – ПС-т се защитава като индивидуално субективно право, притежавано от конкретен правен субект.

Втората разлика с КРБ е в понятийно отношение. Във ВП собствеността е с точно определени характеристики: СП възникващо по повод на една вещ. Конституционното понятие за ПС^-т е едно събирателно понятие, което няма предвид ПС^-т в стриктния му вид във ВП. То обхваща целия комплекс от имуществени права, които правния ред урежда и защитава – вещното ПС^-т, ограничените ВП, облигационните права на вземания, публични права с имуществен характер (лиценз). Гарантирайки собствеността, КРБ защитава имуществената сфера на частните субекти. Според КС понятието собственост в КРБ е по-широко от вещното ПС^-т.

Чл. 17, ал. 1 КРБ „Правото на собственост и на наследяване се гарантира и защитава от закона“, ал. 2 „Собствеността е частна и публична“. КРБ осигурява гаранции не само на частната, но и на публичната собственост. Чл. 18, ал. 1 определя обектите изключителна държавна собственост – „Подземните богатства, крайбрежната плажна ивица, републиканските пътища, както и водите, горите и парковете с национално значение, природните и археологическите резервати, определени със закон..“. Гаранционният елемент е, че тези обекти са изчерпателно изброени. Чл. 17, ал. 3 „Частната собственост е неприкосновена“ е искане към публичната власт да не извършва посегателства. ЧС^-т на държавата не може да се разглежда като неприкосновена по смисъла на чл. 17, ал. 3, защото адресат на тази разпоредба е публичната държавна власт. Смисълът да се разглежда частната собственост като неприкосновена е, за да се защити ЧС^-т като основно право на човека.

Конституционната защита на ПС^-т предоставя различни механизми от тези в ГП: 1. КРБ има пряко действие – при посегателство всяко лице може да се позове на нея (при колизия между КРБ и закон се прилага закона, защото само КС може да прецени дали има противоречие); 2. КС обявява законите за противоконституционни (президент, ¹/₅ НП, ВКС, ВАС, главен прокурор, МС (в особени хипотези и омбудсмана и общинските съвети). С обявяването на закона за противоконституционен се прекратява посегателството върху това право. 3. Омбудсмана може да оказва натиск върху държавните и общинските власти; 4. Международна защита (не е от конституционен характер) – ЕСПЧ. Защитата е на наднационално ниво. Държавната е ответна страна в процеса. Защита се дава с оглед критериите определени в ЕКЗПЧОС, а не тези в КРБ.

3. Специфични правни белези на ПС:

ПС е единственото пълно вещно право. ПС предоставя абстрактно най-големия обхват от възможности спрямо вещта. От пълнотата на ПС следват три важни последици:
1. Принципът, че относно една вещ може да има само едно право на собственост. Не може по отношение на една и съща вещ да имаме две или повече права, кoито да дават възможния максимум за въздействие върху нея. Те взаимно ще се изключват. Това е причината, поради която при реализация на първичен придобивен способ спрямо една вещ съществувалото до момента право на собственост се прекратява се, тъй като една вещ не може да търпи върху себе си повече от едно право на собственост.
2. Никой собственик не може да има ограничено вещно право върху собствената си вещ, защото възможностите, които му предоставя ограниченото ВП той ги има по силата на ПС. (Може да имаме отклонения от това правило: Ако приемем, че ипотеката е вещно право, а ЗЗД я определя като такова, е възможно в хипотезата на чл. 178 ЗЗД едно лице да има ипотека върху собствения си имот тогава, когато се суброгира в правата на първия ипотекарен кредитор. Тогава хем придобива собствеността, хем се оказва, че притежава и ипотечно право върху собствената си вещ). Следствия от правилото:
  1. Никой не може да си учреди ограничено ВП върху своя имот. Дори по чл. 178 ЗЗД – там встъпваме във вече съществуваща ипотека, а не учредяваме.
  2. При сливане между собственик и титуляр на ограничено вещно право, ограниченото вещно право ще се погаси.
3. Правото на собственост се счита за освободено по дефиниция от всякакви тежести, т.е. от всякакви ограничения, наложени върху него. Който твърди, че има някакви ограничени ВП, тежести върху ПС, трябва да ги докаже. Това твърдение не е формулирано изрично в закона, но е възприето в теорията (акад. Л. Василев), а и е рационално.
ПС е единственото вещно право, на чиято основа може да се учредява цялото многообразие от съществуващи вещни права (право на строеж, на ползване, че и по няколко и т.н.) и вещни тежести (запори, възбрани и пр.). Няма друго право, което да предоставя подобна възможност.
ПС проявява свойството еластичност (свиваемост): Поради факта, че ПС може да бъде ограничавано и то в широки амплитуди то претърпява едно особено движение. ПС може при налагане на ограниченията да се свива (нещо, което изглежда като отнемане на правомощията от собственика) и при отпадане на ограниченията да се възстановява. Това е причината, поради която правото на собственост се определя като свиваемо право или както още се казва проявява свойството еластичност или свиваемост. Има две граници на вариране:
1. Пълна собственост: горната граница е основното състояние, в което собствеността не е обременена от никакви ограничения, т.е. пълна собственост.
2. Гола собственост: долната граница е състоянието, в което ограниченията на ПС са толкова големи, че собственикът е лишен от възможността да извлича ползите от вещта. Това е състоянието на гола собственост.

4. Съдържание на ПС[1]

> Понятие за съдържание на ВП: съдържанието е съставът от възможности, които съответното ВП обхваща.

> Собственическа триада: Традиция във ВП е съдържание на ПС да се представя чрез фигурата на т.нар. собственическа триада. Нарича се триада, защото обхваща в себе си три правомощия – правомощието владение, ползване, разпореждане. Някои ги наричат права, но не са самостоятелни СП, а съставна част от правото на собственост.

А) Правомощията се намират във връзка помежду си: напр. за да упражним правомощието ползване, много често като предпоставка е необходимо да владеем вещта. За да се разпоредим фактически със вещта, също е необходимо да я владеем.

Б) Правомощията формират единството на ПС – това проличава от факта, че:

Упражняването на всяко едно от тези правомощия се счита за упражняване на цялото СП;
Ограничаването на някое от правомощията се разглежда като ограничаване на цялото СП.

1) ПРАВОМОЩИЕТО ВЛАДЕНИЕ: Правомощието владение се свежда до възможността на собственика лично или чрез другиго да упражнява фактическа власт върху вещта без да е необходимо това упражняване да става непрекъснато.

– Правомощието владение не трябва да се смесва с владението като правно защитено фактическо състояние по чл. 68-76 ЗС. Основната разлика е, че при правомощието владение възможността да упражняваш фактическа власт върху вещта произтича от съществуващо субективно право, докато при владението като фактическо състояние упражняването й не произтича от субективно право.

2) ПРАВОМОЩИЕТО ПОЛЗВАНЕ: Правомощието ползване се свежда до възможността да се извличат полезните свойства на вещта в цялото многообразие, в което това може да се случи. Най-общо казано правомощието ползване може да се сведе до две възможности:

Да се СЛУЖИ С ВЕЩТА;
Да се извличат ПЛОДОВЕТЕ на вещта (граждански или естествени).

Собственикът, не е задължен да се съобразява с предназначението на вещта. Именно поради факта, че е собственик като принцип той има право да ползва вещта по начин, отклоняващ се от нейното обичайно предназначение[2].
Правомощието ползване не трябва да се смесва с ползването като ограничено вещно право, уредено в чл. 56-62 ЗС. Титулярът на правото ползване е ограничен в много по-голяма степен в поведението си спрямо вещта в сравнение със собственика: 1) Трябва да си служи с вещта съгласно нейното предназначение (чл. 56 ЗС); 2) Да поддържа вещта в състоянието, в което я е приел (чл. 57 ЗС); 3) Да застрахова вещта в полза на собственика и др.

3) ПРАВОМОЩИЕТО РАЗПОРЕЖДАНЕ: Това е правомощието с най-интензивен характер, тъй като упражняването му влияе върху съдбата и състоянието на ПС и на самата вещ, обект на правото. Проявява се в две разновидности според предмета на въздействие: фактическо и юридическо разпореждане.

3.1) Фактическо разпореждане: налице, когато предметът на въздействие се явява самата вещ като физическа субстанция. Тук възможностите са най-различни:

– да променим външния вид на една вещ (да я видоизменим),

– да разглобим на съставните й части една съставна (сложна) вещ,

– да увредим или да унищожим една вещ. Чрез унищожаването на вещта се губи обекта на правото на ПС, а след като няма обект изчезва и самото право на собственост.

3.2) Юридическото разпореждане: при него предмет на въздействие не е вещта, а ПС като правна абстракция. То може да се прояви в различни варианти.

А) Най-крайните форми на юридическо разпореждане, при които се губи ПС:

– Прехвърляне на собствеността на друго лице;

– Отказът от право на собственост: няма прехвърляне, а просто отпадане на ПС без то да принадлежни на някой друг. Вещта престава да е собственост на досегашния титуляр и става ничия.

Б) По-омекотени форми на юридическо разпореждане:

– учредяване на вещни обезпечения върху ПС (залог и ипотека);

– учредяването на ограничено вещно право върху вещта.

Правомощието разпореждане не бива да се смесва с фигурата на действия на разпореждане: ГП сделки се делят на сделки на управление и разпореждане с оглед на степента на правен ефект от извършеното действие. Не винаги действията на разпореждане ще касаят правото на собственост. Дейстие по разпореждане може да не е упражняване на правомощието разпореждане: Пример: по ТР 91/74 г. се споменава, че по чл. 229 ЗЗД сключване на договор за наем за срок до 3 г. – действие на управление, а над 3 г. è разпореждане. Следователно, ако собственикът сключи договор за наем за срок от над 3 години, това ще е израз на неговото правомощие на ползване, защото е свързано с усвояването на гражданските плодове, но същевременно ще е действие на разпореждане.

2. Видове собственост

1. Публична и частна собственост

> Деленето на собствеността на публична и частна е въведено от чл. 17, ал. 2 на Конституцията (единственото деление на собствеността в КРБ). Ключово значение.

1.1. Критерият за разграничаване е изяснен в РКС № 19 по к. д. № 11/93 г. на КС:

1) Какъв е собственикът на веща и носител ли е на на публична власт?

а) Публичната собственост принадлежи на субекти, упражняващи властнически правомощия (държавата като субект на ГП; общините – държавни и общински ЮЛ не могат да имат публична собственост)

б) Частната собственост принадлежи на субекти, които нямат властнически правомощия или дори и да ги имат не действат от властнически позиции;

2) Как са определени обектите, до които се отнася това деление?

а) Публичната се установява по повод на вещи, които са изрично визирани в закона – по един или друг начин (Аз: не винаги са конкретно посочени, а понякога законовият критерии е по-общ като се дава преценка на МС за ДС, респ. на Общинския съвет за ОС да определи или промени предназначението на един имот от публична в частна собственост и обратно. Така или иначе винаги има законова овластяване и законов критерий.).

б) Съвсем не е необходимо законът да упоменава вещите частна собственост;

3) Какво е предназначението на тези обекти?

– Вещите публична собственост са предназначени да задоволяват обществени нужди (служат за задоволяване на обществен интерес чрез общо ползване или за осъществяване на функциите на държавните и общинските органи);

– Вещите частна собственост е да обслужват интереси с частен характер.

В теорията съществуват критики срещу решението на КС (Стойчев, Таджер, Боянов). Според тези автори критерият трябва да е според субекта – дали той упражнява властнически правомощия.

Публичната собственост е частно субективно право (противно на наименованието й), а частната собственост като основно право на човека е публично право, тъй като съдържа забрана за държавата да извършва посегателства срещу нея. Титулярят на публичната собственост действа като равнопоставен субект, докато при частната си собственост държавата действа като субект на власт. Смисълът за изискването за публичната власт при титуляря на публичната собственост е с правно фиксиращ характер. То очертава ограничен кръг титуляри на публична собственост – държавата и общините. Субекти, упражняващи публична власт са институции с обществени функции, които трябва да упражняват публична власт в името на удовлетворяване на обществените интереси. (Сарафов)

Частна собственост са обектите, по отношение на които титулярят не е носител на публична власт или по повод на тях не я изявява. Кръгът на вещите не е очертан. Те не са предназначение да обслужват обществени интереси. Титуляри са както физически и юридически лица, така и държавата и общините.

Според Таджер в рамките на публичната собственост на държавата и общините могат да се обособят два вида – общинска и частна (която може да участва в гражданския оборот).

Смисълът от делението на собствеността на публична и частна е в различния правен режим. Режимът на публичната собственост е по-стегнат и ограничен, а на частната – по-свободен и отговаря на изискванията на свободна икономика.

1.2. Особености в режима на публичната собственост (разлики са частната)

Правният режим на публичната собственост се характеризира с няколко неща.

Абсолютна забрана за прехвърляне – обект на публична собственост не може да бъде обект на замяна, продажба, дарение и т.н. Ако въпреки забраната публична общинска или държавна собственост бъде прехвърлена – сделката е нищожна.
Забрана за обременяване – тази забрана е относителна, защото има пробиви. Не може да се учредяват ограничени вещни права върху публична собственост: като правно на строеж, на ползване, на сервитут и др. В чл. 7, ал. 5 ЗДС са предвидени изключенията. Нужно е специален закон или решение на МС, и когато това е необходимо за изграждането на национален обект или за задоволяване на обществените потребности. В ЗОС има същата разпоредба. Забраната отпада в специалните закони, ако са спазени условията.
Особен способ за придобиване на публична собственост – чл. 17, ал. 5 дава възможност за принудително отчуждаване на частна, която се трансформира в публична собственост. Принудително отчуждаване за общински или държавни нужди може да стане само въз основа на закон, няма друг начин за задоволяване на тези нужди и при предварително и равностойно обезщетение. Предварително означава преди да е настъпил правния ефект, а равностойно – да е с оглед пазарната цена.
Способи за отпадане на публичноправния режим – става чрез преминаването и в частна собственост. Публичната държавна може да стане частна с решение на МС, а публичната общинска в частна собственост – с решение на общинския съвет. Трансформации на публична собственост са възможни извън обектите, представляващи изключителна държавна собственост.
Публичната собственост не може да се придобие по давност – за разлика от частна, която може. Но ЗДС и ЗОС се променят давностните срокове, за да не може и частната да се придобие, което е нарушаване на КРБ.
Спрямо обект публична собственост не може да има принудително изпълнение –Когато трето лице владее без основание публична собственост полицията я връща. Това е привилегия, защото при ФЛ и ЮЛ при оспорване на собственост се стига до процес. Тази привилегия е само по отношения на публичната държавна и общинска собственост, но не и по отношение на частната.

Друга привилегия е, че държавата и общината нямат нотариални актове, а действат с актове за държавна и общинска собственост. Не трябва да доказват правото си на собственост.

1.3. Съсобственост между публична и частна собственост

Проблемът ще е, че режимът на двата вида собственост – публичната и частната, е доста различен и тези два режима трудно могат да бъдат покрити под шапката на една обща собственост. Най-малко за публичната собственост имаме изискване тя да се използва за трайно задоволяване на обществените нужди. Поради това според П. Сарафов не е допустимо да има съсобственост между публична и частна собственост, поне докато не се уредят изрично по-деликатните моменти (въпреки че се предвижда в чл. 2, ал. 1 от ЗАКОН за обезщетяване на собственици на одържавени имоти, издаден в изпълнение на Закона за възстановяване собствеността върху одържавени държавни имоти).

Изключение – съсобственост върху общи части при етажна собственост: пример – административна сграда с офиси, част от сградата е собственост на общината, част от нея е собственост на частни лица. Общината обявява двата етажа за публична общинска собственост. Няма проблем. Тогава по необходимост възниква съсобственост между публична и частна по отношение на общите части.

2. Държавна и общинска собственост

2.1. Право на държавна собственост

Основният белег на държавната собственост е нейният титуляр, който дава основната и специфика. Държавата е многостранен правен субект и е титуляр на възможно най-голяма публична власт в рамките на обществото. Голяма част от собствеността на държавата е публична ДС^-т, която се подчинява на ограничителен режим. Друга особеност е пряко свързана с институционалната същност на титуляря и механизмите, чрез които той реализира своите волеизявления. Съставът на ДС^-т включва – публична и частна собственост. Чл. 17, ал. 4 КРБ „Режимът на обектите на държавната и общинската собственост се определя със закон“.

От гл.т. на същностна на държавата като властническа институция трябва да се отчете нейното двойствено правно качество. Тя е властен субект, но трябва да се сдържа да не упражнява властта си, за да се спазва принципа на равнопоставеност. Освен това държавата не съществува като единен хомогенен/монолитен субект, тя е вид механизъм, формиран от различни органи, като всеки от тях има своя компетентност. Държавата чрез различните си органи покрива широк спектър от различни отношения, включително и вещноправни. Налице е дисперсност във функциите на органите, управляващи държавна собственост. Това се отразява и в защитата на ДС: Чл. 31 ГПК. (1) Държавата се представлява от министъра на финансите, освен когато в закон е предвидено друго. (2) По дела, които се отнасят до недвижими имоти – държавна собственост, държавата се представлява от министъра на регионалното развитие и благоустройството. Целта на тази дисперсност е целесъобразност. Министърът на регионалното развитие и благоустройството разполага с плановете за устройство на територията и очевидно му е по-лесно да представлява държавата при такива спорове. Допълнително разделение се поражда и заради трите власти. За ВП това отваря въпроса дали една власт може да управлява имуществото на друга? Принципно изпълнителната власт има оперативното управление, но не може без съгласието на съдебната да определя пребиваването й в различните сгради Чл. 389. ЗСВ Предназначението на недвижимите имоти, предоставени за нуждите на съдебната власт, не може да се променя без съгласието на органите на съдебната власт.

Подобно е положението и за имотите на БНБ. Чл. 55. (1) ЗБНБ Българската народна банка има право на собственост върху притежаваните и придобиваните от нея вещи, която е отделна от държавната собственост. Собствеността е публична държавна собственост, разпоредбата има предвид, че общият режим за такъв вид собственост по ЗДС не се прилага спрямо имуществото на БНБ. Обичайните изпълнителни органи не могат да имат правомощия над тази собственост.

Относно имотите на БАН – Чл. 10. ЗБАН (2) Народното събрание предоставя в собственост на Българската академия на науките стопанисваните от нея държавни терени, сгради, машини, съоръжения, апаратура, книжен фонд, парични средства и други движими вещи. Разпореждането с това имущество може да се извършва само в интерес на академията и с решение на Общото събрание. (3) Недвижимите имоти на академията се отчуждават само с решение на Народното събрание.

Държавната собственост е публична и частна и според това тя се подчинява на различен режим. Това създава известна нехомогенност в начина на третиране на ДС. Двата режима често са различни, но в някои отношения могат и да са еднакви(защитата винаги е по облекчен административен ред). Публичната собственост на държавата има за задача да задоволи интереси от публичен характер, с национално значение (чл. 2 ЗДС „1. обектите и имотите по чл. 18, ал. 1 от Конституцията на Република България, определени със закон за изключителна държавна собственост; 2. обектите и имотите, определени със закон или с акт на Министерския съвет за публична държавна собственост; 3. движимите вещи, определени със закон или с акт на Министерския съвет за публична държавна собственост; 4. имотите, предоставени на ведомствата за изпълнение на функциите им; 5. имотите от национално значение, предназначени за трайно задоволяване на обществени потребности от национално значение чрез общо ползване, определени от Министерския съвет; 6. урегулираните поземлени имоти, отредени за граничните контролно-пропускателни пунктове, и сградите, построени върху тях“). Възможно е и други НА да определят някои вещи като публична собственост (напр. ЗУТ).

Промяната на публичната държавна собственост в частна и обратното става с решение на МС Чл. 6. (1) Имоти и вещи – публична държавна собственост, които са престанали да имат това качество, се обявяват за имоти и вещи – частна държавна собственост, с решение на Министерския съвет. (2) Имоти и вещи – частна държавна собственост, се обявяват за имоти и вещи – публична държавна собственост, с решение на Министерския съвет.

Особеност при публичната собственост на държавата е специфичната категория изключителна държавна собственост („подземните богатства, крайбрежната плажна ивица, републиканските пътища, както и водите, горите и парковете с национално значение, природните и археологическите резервати“). Тези вещи са изброени на конституционно равнище. Идеята е държавата да не може да променя статута им на частна държавна собственост Чл.6 (3) Обектите и имотите – изключителна държавна собственост, не могат да се обявяват за частна държавна собственост. Промяна на публичноправния режим на тези обекти изисква промяна на самата КРБ.

Всички вещи, които не са ПДС са частна държавна собственост. Чл. 2, ал. 4 ЗДС „Не са държавна собственост по смисъла на този закон имотите и вещите на търговските дружества и на юридическите лица с нестопанска цел, дори ако държавата е била единствен собственик на прехвърленото в тях имущество“ – дори частна ДС^-т. Те са собственост на самите ЮЛ и държавата не носи отговорност за задълженията им. ЧДС в някои отношения се подчинява на специален режим: например безвъзмездно предоставяне на имоти за управление чл. 15 (2) МС може да предоставя имоти – публична държавна собственост, за управление на ведомствата и общините. Имоти – частна държавна собственост, се предоставят за управление на ведомствата и общините от областния управител по местонахождението на имота.

По общия режим държавата може да има в собственост широк спектър от обекти както в България така и на територията на други държави. Освен това тя има суверенни права над чл. 18 КРБ континенталния шелф и в изключителната икономическа зона за проучване, разработване, използване, опазване и стопанисване на биологичните, минералните и енергийните ресурси на тези морски пространства… радиочестотния спектър и позициите на геостационарната орбита. Тези суверенни права са спрямо външни субекти, спрямо вътрешните по решение на КС се прилага режима на публичната държавна собственост.

Собствеността на държавата на територията на други държави се регулира по МЧП. Вътрешноправният режим е неприложим в друга държава. Той може да се наложи само по отношение на разпореждането с имота, но що се отнася до реда за упражняването му се прилагат разпоредбите на съответната държава. (Ако е налице апартамент в друга държава Министерството на външните работи ще вземе решението за продажба съответно вътрешния режим, но реда, по който тя ще се осъществи се определя от държавата, на чиято територия е апартаментът.) Съществуват и обекти зад граница, които са публична собственост. Посолствените сгради се регулират от Виенска конвенция.

Придобивни основания. Обектите държавна собственост са изброени в чл.3 ЗДС Държавна собственост са имотите и вещите: 1. придобити по силата на международен договор или сделка; 2. на юридическите лица с нестопанска цел, регистрирани в страната, след приключване на ликвидацията им, освен ако специален закон или уставът им не предвижда друго; 3. представляващи ликвидационна квота на българската държава от имуществото на юридически лица извън страната, които са престанали да съществуват, освен ако специални закони предвиждат друго; 4. включени в наследства, за които няма наследници по закон или по завещание, всички наследници или заветници са се отказали или са изгубили правото да ги приемат, с изключение на тези имоти и вещи, които стават общинска собственост по реда на закон; 5. придобити чрез други способи, предвидени в закон.

Държавата може да придобива собственост както по класическите методи, първични и производни(най-често правни сделки), така и по специфични само за нея и невъзможни за другите субекти способи. Чл. 43. (1) Държавата може да придобива имоти чрез покупка, замяна, дарение, делба, възмездно или безвъзмездно учредяване на вещни права, завещание или чрез други начини, определени в закона.Тези специфични способи са свързани с функцията на държавата като особена институция за налагане на правов ред и за осигуряване на интереси от обществен характер.

Във връзка с принудителната функция на държавата са принудителните придобивни способи Чл. 37. НК (1) Наказанията са: 3. конфискация на налично имущество. Конфискацията се налага при користни престъпления, по Закона за наркотичните вещества, Закон за митниците, Закон за отнемане в полза на държавата на имущество придобито от престъпна дейност и др.Съществува спор дали отнемането в полза на държавата по чл.20 ЗАНН и отнемането на предмет на престъпление по чл.53 НК са вид конфискация или отделен придобивен способ.

Във връзка с функцията на държавата като организация на всички членове на обществото е придобивният способ на отчуждаването. Чл. 17. КРБ (5) Принудително отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди може да става само въз основа на закон, при условие че тези нужди не могат да бъдат задоволени по друг начин и след предварително и равностойно обезщетение.

Държавата може да придобива собственост и чрез наследяване по чл. 11 ЗН Когато няма лица, които могат да наследяват съгласно предходните членове, или когато всички наследници се откажат от наследството или изгубят правото да го приемат, наследството се получава от държавата, с изключение на движимите вещи, жилищата, ателиетата и гаражите, както и на парцелите и имотите, предназначени предимно за жилищно строителство, които стават собственост на общината, на чиято територия се намират. Държавата наследява само по опис, следователно отговаря пред кредиторите на наследодателя само с активите от наследството. Чл. 43в. ЗДС (1) Завещание или завет, направен в полза на държавата, се приема от областния управител. В случаите, когато завещанието или заветът е направен в полза на министерство, друго ведомство или юридическо лице на бюджетна издръжка, завещанието или заветът се приема от министъра, ръководителя на другото ведомство или юридическото лице на бюджетна издръжка. (2) Когато предмет на завещанието или завета по ал. 1 са имоти и/или движими вещи, които се намират извън страната, приемането на завещанието или завета се извършва с решение на МС.

Държавата може да приема дарения Чл. 43б.ЗДС Областният управител приема дарението на имот, ограничено вещно право или движима вещ в полза на държавата и сключва договор. Когато дарението се прави в полза на министерство, друго ведомство или юридическо лице на бюджетна издръжка, договорът се сключва от министъра, ръководителя на другото ведомство или ръководителя на юридическото лице на бюджетна издръжка.

„Право на управление“ – това е юридическата форма, чрез която се предоставят вещи ДС на други правни субекти. Номинален собственик остава държавата, но реалните правомощия се упражняват от друг субект. Този друг субект са държавни ведомства, общините и ЮЛ на бюджетна издръжка. Идеята е да се избегне висши управленски органи да вземат решения за оперативното управление на имущество. Чл. 15.ЗДС (1) Имоти – държавна собственост, се предоставят безвъзмездно за управление на ведомствата и общините при условия и по ред, определени с правилника за прилагане на закона.

≠ Това управление не трябва да се бърка с управлението от сделките на управление по ГП, нито с управлението като упражняването на управленски функции в публичната власт.

Правото на управление са права на определен субект във връзка с предоставени му обекти ДС. Следователно тази фигура има отношение към ВП, защото наподобява вещните права. По отношение на правото на управление не се прилага т общите правила на ВП.

Чл. 14. ЗДС (3) Управлението върху обекти, имоти и вещи – държавна собственост, включва правото на ведомствата и юридическите лица на бюджетна издръжка да ги владеят, ползват и поддържат от името на държавата, за своя сметка и на своя отговорност.

Правото на управление включва правото да се владее и ползва определен обект. Правомощието разпореждане липсва, защото то е запазено за номиналния собственик(държавата), а освен това правото на управление трябва да има по-ограничен кръг правомощия от собствеността.
Правото на управление се осъществява от името на държавата. Субектът, упражняващ право на управление, признава, че собствеността е на държавата и няма собственически аспирации.
Правото на управление е за своя сметка. Упражняващият го субект понася финансовите последици от дейността си – благоприятни и неблагоприятни. Той трябва да управлява имота с определения си бюджет, да покрива разходите и да черпи приходите.
Носителят на право на управление управлява на своя отговорност. Последиците от дейността му се понасят от него и не рефлектират върху държавата.

Разпореждане с държавна собственост – общото правило е , че разпореждането става със заповед на областния управител, въз основа на която се сключва договор в писмена форма.

Продажба – Чл. 44. (1) Продажбата на имоти – частна държавна собственост, с данъчна оценка над 10 000 лв. се извършва от Агенцията за приватизация и следприватизационен контрол по реда на Закона за приватизация и следприватизационен контрол.

(2) Продажбата на имоти – частна държавна собственост с данъчна оценка до 10 000 лв., се извършва от областния управител по местонахождението на имота при условията и по реда, определени в закона и правилника за прилагане на закона.

(3) Извън случаите по ал. 1 и 2 и по чл. 43, ал. 2 и 4 продажбата на земя или съответни идеални части от земя – частна държавна собственост, на лица, притежаващи собственост върху законно построена сграда, изградена върху нея, се извършва от областния управител по местонахождението на имота без търг по ред, определен с правилника за прилагане на закона. Продажната цена се определя по реда на правилника за прилагане на закона.

Чл. 47, ал.3 Продажбата на имот – частна държавна собственост, предоставен за управление на Министерството на отбраната, чиято данъчна стойност надхвърля 500 000 лв., се извършва с решение на Министерския съвет по предложение на министъра на отбраната.

Определен кръг лица в Чл. 46. не може да закупува ДС.

Замяна – уредена е в чл. 45 ЗДС, извършва се от областния управител, когато данъчната стойност на имота – частна държавна собственост, или на правото на строеж върху имота ненадвишава 500 хил. лв. Ако надвишава – замяната се извършва с решение на Министерския съвет по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството. Замяна може да се извърши когато е: способ за прекратяване на съсобствеността на държавата и на физически или юридически лица; 2. способ за изпълнение на задължения, произтичащи от международен договор; 3. между държавата и общината; 4. предвидена в други случаи, определени в закон.
Безвъзмездно прехвърляне на собственост върху имот – частна държавна собственост Чл. 54. … се извършва с решение на Министерския съвет по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството. Областният управител сключва договор…
Доброволна делба – на съсобствен между държавата и ФЮЛ на имот се извършва по предложение на всяка от страните със съгласието на областния управител или съответния министър (чл. 55).
Суперфиция – Чл. 58. Право на строеж върху имот – частна държавна собственост, се учредява безсрочно или за определен срок със заповед на областния управител. (2) Право на строеж се учредява възмездно… след провеждане на търг.
Право на ползване – Чл. 56. Възмездно право на ползване върху имот – частна държавна собственост, се учредява със заповед на областния управител за срок не по-дълъг от 10 години след провеждане на търг…Безвъзмездно право на ползване върху имот – частна държавна собственост, може да се учреди за срок не по-дълъг от 10 години със заповед на областния управител в полза на общини за изпълнение на техните функции или за трайно задоволяване на обществени потребности от местно значение, както и в полза на други лица, след решение на Министерския съвет по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството. Ползвателите не могат да използват имота за извършване на търговска дейност.
Разпореждане с движими вещи – чл. 61. ако са частна държавна собственост и са предоставени на ведомства, разпореждането се извършва възмездно от ръководителя на ведомството. Ако ведомството е закрито се извършва от министъра на финансите, освен ако в акта за ликвидация е установено друго (чл.62). Ако разпореждането ще е безвъзмездно прехвърляне на собственост върху движими вещи на юридически лица и други организации на бюджетна издръжка се извършва от областния управител, съответно от ръководителя на ведомството (чл. 63). Безвъзмездно прехвърляне на собственост върху движими вещи над определена от Министерския съвет стойност се извършва по реда на ал. 1 със съгласието на министъра на финансите. Чл. 64. Продажбата на излишни и негодни движими вещи, както и на придобити материали от разчистване на строителни площадки, се извършва чрез търг или на стоковите борси.
От миналата година е допустимо учредяването на ограничени ВП над публична държавна собственост. Чл. 7. (5) В случаите и при условията, определени със закон, с решение на Министерския съвет върху имоти – публична държавна собственост, може да се учредяват ограничени вещни права, когато това е необходимо за изграждане на национален обект или за трайно задоволяване на обществени потребности. Учредяването на ограничени вещни права е регламентирано в Чл. 47. върху имот – частна държавна собственост, чиято данъчна стойност надхвърля 500 хил. лв., се извършва с решение на Министерския съвет по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството.
По изключение отделни имоти публична ДС или части от такива имоти могат да бъдат отдавани под наем Чл. 16. ал.2 Отделни имоти или части от имоти – публична държавна собственост, могат да се отдават под наем по реда на чл. 19, ал. 1 за срок до 10 години, при условие че се използват съобразно предназначението им и не се възпрепятства осъществяването на дейностите, за които са предоставени за управление. Това се налага, за да се използват по-пълноценно имоти ПДС и за да може да се реализира икономическият им потенциал.

Защита на държавната собственост – налице е отклонение от общия режим за правна защита, свързан с класическите ВП и исковете по чл.108 ЗС. Защитата на ДС не е гражданскоправна, а административна. Това означава, че тогава когато следва да се възстанови владението върху имот ДС, държавата не трябва да предявява иск за възстановяване на владение а ще използва облекчения ред за защита т.е. ще се основе на заповед, издадена от компетентен ДО. Чл. 80. (1) Имот – държавна собственост, който се владее или държи без основание, който се ползва не по предназначение или нуждата от който е отпаднала, се изземва въз основа на заповед на областния управител, въз основа на мотивирано искане на съответния министър или ръководител на ведомство. За държавата има и допълнително процесуално облекчение – чл.80 (3) Заповедта по ал. 1 подлежи на обжалване по реда на АПК. Обжалването не спира изпълнението на заповедта, освен ако съдът разпореди друго. Заповедта се ползва с предварителна изпълнителна сила. Така държавата не е в ролята на ищец и не трябва да доказва факти. Чл. 80 (2) Заповедта на областния управител за изземването на имота се изпълнява по административен ред със съдействието на полицията.

Допълнителен способ на защита е забраната за придобиване на държавна собственост по давност чл.7 ЗДС (1) Имотите и вещите – публична държавна собственост, не могат да бъдат обект на разпореждане и да се придобиват по давност.

Държавата сама създава актовете за ДС Чл. 5. (1) Държавата удостоверява възникването, изменението и погасяването на правото си на собственост върху имоти с акт за държавна собственост. Съставянето на акта не е основание за придобиване на собственост(ал.3Актът за държавна собственост няма правопораждащо действие), но самият акт има формална доказателствена сила за обстоятелствата, които са отразени в него. Тези обстоятелства се считат за верни до опровергаването им по надлежен ред.

Чл. 519. ГПК (1) Не се допуска изпълнение на парични вземания срещу държавни учреждения. (2) Паричните вземания срещу държавни учреждения се изплащат от предвидения за това кредит по бюджета им. За тази цел изпълнителният лист се предявява на финансовия орган на съответното учреждение. Ако няма кредит, висшестоящото учреждение предприема необходимите мерки, за да се предвиди такъв най-късно в следващия бюджет.

2.2. Общинска собственост.

Общината е специфична институция, свързана както с административно териториалното деление, така и с идеята за местносамоуправление. В нея се съчетават функции от различен характер, включително и такива по упражняване на публична власт. В сравнение с държавата общината е властово и организационно по-хомогенна. Няма 3 власти, само обособяване между общински съвет и кмет. Общинските съвети са представителен орган на местното самоуправление с нормотворческа компетентност на местно равнище, а кметът е орган на изпълнителната власт. Общинският съвет често решава оперативни въпроси във връзка със собствеността Чл. 21. (1) Общинският съвет: 8. приема решения за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество и определя конкретните правомощия на кмета на общината и кметовете на райони и кметства;

Общините са ЮЛ, това е единствената териториална единица, която е самостоятелен субект на правото и носител на права и задължения.

Общинската собственост също се дели на частна и публична. Обектите на общинска собственост са разнообразни: Чл. 2. (1) Общинска собственост са: 1. имотите и вещите, определени със закон; 2. имотите и вещите, предоставени в собственост на общината със закон; 3. имотите, чиято собственост е възстановена на общината при условия и по ред, определени със закон; 4. имотите и вещите, дарени или завещани на общината; 5. имотите и вещите, придобити от общината с доброволен труд и/или с парични средства на населението; 6. имотите и вещите, придобити от общината при ликвидацията на търговски дружества с общинско участие; 7. имотите и вещите, придобити от общината чрез правна сделка, по давност или по друг начин, определен в закон. Обектите обикновено се намират на територията на дадената община, но могат и да са на територията на друга. Не е задължително да задоволяват нуждите само на населението от една община.

Чл. 3. (2) Публична общинска собственост са: 1. имотите и вещите, определени със закон; 2. имотите, предназначени за изпълнение на функциите на органите на местното самоуправление и местната администрация; 3. други имоти, предназначени за трайно задоволяване на обществени потребности от местно значение, определени от общинския съвет.(3) Частна общинска собственост са всички други общински имоти и вещи. Плодовете и приходите от имотите и вещите – публична общинска собственост, са частна собственост на общината.

Възможна е промяна на собствеността от публична в частна и обратно. Чл. 6. (1) Имотите и вещите – публична общинска собственост, които са престанали да имат предназначението по чл. 3, ал. 2, се обявяват от общинския съвет за частна общинска собственост. (3) Решенията на общинския съвет по ал. 1 се приемат с мнозинство от две трети от общия брой на съветниците, а по ал. 2 – с повече от половината от общия им брой. Промяната на частна в публична е уредена в (2) За публична общинска собственост се обявяват имотите и вещите – частна общинска собственост, които са придобили предназначението по чл. 3, ал. 2.

Придобиването, управлението и разпореждането с имоти и вещи – общинска собственост, се извършват под общото ръководство и контрол на общинския съвет (Чл. 8). Редът се определят с наредба на общинския съвет. Общинският съвет приема стратегия за управление на общинската собственост за срока на мандата си по предложение на кмета на общината. В изпълнение на стратегията общинският съвет приема годишна програма за управление и разпореждане с имотите

Актовете на общинския съвет и на кмета за придобиване, управление и разпореждане с имоти и вещи – общинска собственост, подлежат на контрол и могат да бъдат оспорвани по реда на чл. 45 от ЗМСМА.

Управление – Чл. 11. Имоти и вещи – общинска собственост, се управляват в интерес на населението в общината съобразно разпоредбите на закона и с грижата на добър стопанин. Имотите и вещите – общинска собственост, се предоставят безвъзмездно за управление на юридически лица и звена на общинска бюджетна издръжка. Чл. 12. (3) Имотите и вещите – общинска собственост, които не са необходими за нуждите на органите на общината или на юридически лица и звена на общинска бюджетна издръжка, могат да се предоставят безвъзмездно за управление на други юридически лица на бюджетна издръжка или на техни териториални структури. Имотите и вещите – общинска собственост, които не са предоставени за управление на други лица, се управляват от кмета на общината.

Фигурата на право на управление не се различава така ясно както при ДС. В ЗОС глава ІІ е посветена на управлението на общинската собственост, но то се различава от това на ДС. При съпоставка между чл.14 ЗДС и чл.12 ЗОС се вижда, че ЗОС не дефинира правото на управление. Прави впечатление, че обекти на ОС се предоставят на звена на общинска бюджетна издръжка, които може и да на се самостоятелни ЮЛ. Следователно общината ще отговаря за техните действия.

Използване – Чл. 14. (1) Свободни нежилищни имоти – частна общинска собственост… могат да се отдават под наем на трети лица. (2) Отдаването под наем на имоти по ал. 1 се извършва от кмета на общината след провеждане на публичен търг или публично оповестен конкурс… (3) Срокът за отдаване под наем на имотите по ал. 1 се определя от общинския съвет в наредбата по чл. 8, ал. 2 и не може да бъде по-дълъг от 10 години. (6) С решение на общинския съвет имоти по ал. 1 могат да се отдават под наем без търг или конкурс за здравни, образователни и социални дейности за задоволяване на съответните нужди на населението, както и на юридически лица с нестопанска цел, осъществяващи дейност в обществена полза… Наемните правоотношения се прекратяват със заповед на кмета по чл.15 като има особени основания.

Разпореждане – чл.34 (4) Общината се разпорежда с имоти и вещи – частна общинска собственост, чрез продажба, замяна, дарение, делба, възмездно или безвъзмездно учредяване на ограничени вещни права или по друг начин, определен в закон. Разпореждането може да е възмездно или безвъзмездно. Разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти – общинска собственост, се извършват по пазарни цени, но не по-ниски от данъчните им оценки.

Продажба – Чл. 35. Продажба на имоти и вещи – частна общинска собственост, се извършва след решение на общинския съвет от кмета на общината чрез публичен търг или публично оповестен конкурс. Продажбата може да се извърши без търг или конкурс по ред: 1. между общината и държавата или между общини; 2. когато лицата, на които може да се извърши продажба, са определени в закон. Общинските жилища Чл. 47. (1)…могат да се продават след решение на общинския съвет на: 1. правоимащи по Закона за уреждане правата на граждани с многогодишни жилищно-спестовни влогове; 2. лица, чиито жилища се предвижда да бъдат отчуждени по реда на глава трета; 3. други лица, отговарящи на условията за закупуване на общински жилища.
Замяна – Чл. 40. урежда допустимите случаи, редът е същият като при продажбата, но няма търг. За направените предложения за замяна се изготвя обявление за всеки имот, което се публикува. Решенията за извършване на замяна се приемат от общинския съвет с мнозинство от две трети от общия брой на съветниците. Въз основа на решението на общинския съвет кметът на общината издава заповед и сключва договор за замяна.
Суперфиция – Чл. 37. (1) Право на строеж върху имот – частна общинска собственост, се учредява след решение на общинския съвет от кмета на общината чрез публичен търг или публично оповестен конкурс и съобразно предвижданията на влязъл в сила подробен устройствен план. (4) Правото на строеж се учредява без търг или конкурс след решение на общинския съвет, прието с мнозинство повече от половината от общия брой на съветниците на: 2. ЮЛ на бюджетна издръжка; 3. религиозни институции или на техни местни поделения други лица, когато това е предвидено в закон. Безвъзмездно право на строеж може да се учредява след решение на общинския съвет, прието с мнозинство две трети от общия брой на съветниците.
Дарение на имот – частна общинска собственост, се извършва след решение на общинския съвет, прието с мнозинство три четвърти от общия брой на съветниците.
Право на ползване – Чл. 39. Право на ползване върху имоти и вещи – частна общинска собственост, се учредява след решение на общинския съвет от кмета на общината чрез публичен търг или публично оповестен конкурс. Срокът на правото на ползване се определя от общинския съвет и не може да бъде по-дълъг от 10 години. Безвъзмездно право на ползване може да се учреди след решение на общинския съвет, прието с мнозинство две трети от общия брой на съветниците.

Придобивни способи. Чл. 34.(1) Общината придобива право на собственост и ограничени вещни права чрез правна сделка, по давност или по друг начин, определен в закон. Освен по общите правила, общината може да придобива собственост и по специфични такива. Винаги писмена форма :

Отчуждаване за общински нужди; предварително обезщетение;
Наследяване – Чл. 11. ЗН Когато няма лица, които могат да наследяват съгласно предходните членове, или когато всички наследници се откажат от наследството или изгубят правото да го приемат, наследството се получава от държавата, с изключение на движимите вещи, жилищата, ателиетата и гаражите, както и на парцелите и имотите, предназначени предимно за жилищно строителство, които стават собственост на общината, на чиято територия се намират. Даренията и завещанията се приемат от кмета на общината.
Намиране – Чл. 89. Ако собственикът или изгубилият вещта не се намери или не се яви в годишен срок, вещта минава в собственост на общината.
В следствие промяна на административно териториалното деление Чл. 2а. Когато в резултат на административно-териториални промени населени места се включват в друга община, имотите и вещите по чл. 2, ал. 1, които са на територията им, преминават в собственост на общината, в чиито граници се включва съответното населено място.
10. ЗОС в собственост на общините преминават обектите, изградени с държавни средства, предоставени на бившите народни съвети, или с доброволен труд и средства на населението.

Защита на собствеността: Чл. 65. (1) Общински имот, който се владее или държи без основание, не се използува по предназначение или необходимостта от него е отпаднала, се изземва въз основа на заповед на кмета на общината. Специфична особеност на чл.65 (5) Лицата, от които са иззети имоти по ал. 1, нямат правата по чл. 72 – 74 от Закона за собствеността. Друга специфика е, че е разширена забраната за придобиване по давност и над обекти частна общинска собственост Чл. 7. (1) Имотите и вещите – публична общинска собственост, земите от общинския поземлен фонд и горските територии – общинска собственост, не могат да се придобиват по давност. Държавна частна собственост може да се придобие по давност.

Общинско предприятие – Чл. 52.ЗОС Общинското предприятие е специализирано звено на общината за изпълнение на местни дейности и услуги, финансирани от общинския бюджет или от извънбюджетни сметки и фондове. Това предприятие не самостоятелен субект на правото, няма самостоятелно имущество, права и задължения. То може да получава допълнително бюджетно финансиране, защото не е финансово самостоятелно. Само по своята структура то наподобява едно самостоятелно предприятие. Създава се, преобразува се и се закрива с решение на Общинския съвет. Той определя предмета му на дейност, членския му състав, начина на управление, правата и задълженията по отношение на предоставеното му имущество. Води се регистър на общинските предприятия.

3. Способи за придобиване на вещни права

1. Понятие

Под способи за придобиване на вещни права разбираме изчерпателно уредени в закона юридически факти, от чието проявление в патримониума на един правен субект възниква едно субективно вещно право (арг. от чл. 77 ЗС, който предвижда, че правото на собственост може да се придобие чрез сделка, по давност или по други начини, уредени в закона).

Възможно е правото да възниква в момента на неговото придобиване, тъй като не е съществувало до момента в правната действителност. Така е във всички случаи при придобиване на ограничени вещни права чрез учредително правоприемство (напр. учредяване на право на строеж или на право на ползване или сервитут върху един имот от страна на собственика му в полза на друго лице).
Възможно е, обаче, правото да е възникнало в правния мир, преди да бъде придобито от определен правен субект. Така е в случаите на прехвърлително правоприемство. В тези случаи субектът придобива вещното право във вида, в който то е съществувало в партимониума на негов праводател (напр. при наследяване по закон; наследяване по завещание въз основа на общо завещателно разпореждане по чл. 16 ЗН).
Необходимо е да се отчита разликата между придобиване и възстановяване (реституция) на вещно право. Възстановяването означава, че вещното право е било притежавано и изгубено в един минал момент и сега се възвръща в патримониума на своя титуляр в резултат от осъществуването на един усложнен ФС. Този фактически състав обхваща както основанието за първоначалното придобиване, така и юридическият факт, от който правото се връща в патримониума на притежателя си.
Необходимо е да се провежда разграничение между понятията „способи за изгубване на вещни права” по смисъла на чл. 99 ЗС и „способи за прекратяване на вещни права”.
1. При прекратяването на правото то изчезва от правната действителност като самостоятелно вещно право – напр., срочно учредено право на ползване по чл. 56 ЗС, срочно право на преминаване и др. под. Правото се прекратява във всички случаи и при погиване на вещта – обект на правото.
2. Напротив, при изгубването на вещното право то отпада от патримониума на определен правен субект, но това не означава винаги и непременно и неговото прекратяване изобщо. След юридическите факти, предизвикващи изгубване на вещни права разпоредбата на чл. 99 ЗС посочва само два: отказът от право (чл. 100 ЗС), придобиването на правото от друго лице – чл. 99 ЗС (напр. придобиване по давност на вещ, принадлежаща на друго лице). Освен тях, обаче, вещното право се изгубва и
  - при изтичане на прекратителен срок (напр. право на ползване, учредено за 10 години),
  - при сливане на качествата собственик на имота и титуляр на ограниченото вещно право (този способ не се прилага само при правото на ползване, тъй като то е ненаследимо и непрехвърлимо, арг. от чл. 56, ал. 2 ЗС),
  - при унищожаване, разваляне или отмяна на прехвърлителния договор с обратна сила.

Важното е, че способите за придобиване и изгубване на вещни права са все юридически факти, които са уредени в закона изчерпателно; те са numerus clausus. Този извод произтича от систематичното тълкуване на разпоредбите на чл. 77 и 99 ЗС. Страните не са властни да уговарят придобиване и изгубване, респ. прекратяване на вещни права чрез способи, които не са уредени в закона. Казаното означава, че те не могат да привързват по своя воля към посочени от тях, но неуредени в закона юридически факти пораждането, изгубването или прекратяването на вещни субективни права. Вещните субективни права и способите за тяхното придобиване, изгубване и прекратяване стоят извън обхвата на свободата на договаряне по чл. 9 ЗЗД.

2. Видове способи за придобиване на вещни права

Способите за придобиване на вещни права могат да бъдат групирани по видове според различни класификационни критерии.

І. Най-важният сред тях е дали приобретателят извежда придобиваното от него вещно право от патримониума на друг правен субект или го придобива без оглед на това, дали вещното право е принадлежало преди това на друго лице. Според този критерий делим придобивните способи на първични и производни. При първичните способи не е нужно друго лице да е притежавало преди това придобиваното субективно вещно право. Първични са придобивната давност по чл. 79 и сл. ЗС, прирашението по чл. 92 ЗС, преработването и присъединяването по чл. 94-97 ЗС, придобиването по чл. 78 ЗС, придобиванео на плодовете от добросъвестия владелец по чл. 71 ЗС и др. При първичните способи се прекъсва веригата от правоприемство и отпадат всички ограничени ВП над веща Напротив, при всички производни придобивни способи е налице правоприемство, при което приобретателят черпи придобиваното право от патримониума на друг правен субект – негов праводател. Производни придобивни способи са наследяването по закон, по завещание, придобиването по договор за покупко-продажба, замяна, дарение, прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане, придобиването на основание непарична вноска в търговско дружество по чл. 72 и сл. ТЗ, даването вместо изпълнение по чл. 65, ал. 2 ЗЗД (datio in solutum) и др. Тук са прилижими ограничнията, че никой не може да прехвъли повече права, отколкото има и че с отпадане на правата на праводателя, отпадат правта на приобретателя. Възможна е комбинация на двата типа придобивни способа при придобиването на една вещ – напр. част от имота да е придобита на основание покупко-продажба или наследяване, а другата част да е придобита по давност. Но логически е невъзможно кумулирането на двата типа придобивни способи, тъй като вещното право – веднъж придобито на едно основание, не може да се придобие повторно на друго основание.

ІІ. В зависимост от предметния им обхват придобивните способи се делят на общи и специални. Общите способи намират приложение при придобиване на вещни права върху всякакви вещи (пример: сделките), а специални са способите, чрез които се придобиват вещни права само върху определени видове вещи – напр. придобивният способ по чл. 78, ал. 1 ЗС се прилага само за придобиване на вещни права върху движими вещи и ценни книги на приносител (от приложното му поле по дефиниция са изключени вещните права върху недвижими имоти). Първичният придобивен способ по чл. 71 ЗС се прилага само за плодове от владяна от добросъвестен владелец вещ.

ІІІ. В зависимост от това, дали владението е елемент от фактическия състав на придобивния способ, различаваме придобиване, основано на владение, и придобиване, за което не е необходимо владение. Пример за придобивен способ от първия вид е придобивната давност, също и придобивният способ по чл. 78 ЗС, а пример за придобивни способи от втория вид са сделките, наследяването и др.

Особености на първичните придобивни способи

Типични първични придобивни способи са: намиране на съкровище и придобиването му от държавата – чл. 91 ЗС, придобиване на намерени вещи от общината по чл. 89 ЗС, придобиване на плодовете от добросъвестния владелец – чл. 71 ЗС, приращение – чл. 92 ЗС, преработване и присъединяване – чл. 94-96 ЗС, придобивна давност – чл. 79 и сл., придобиване на движими вещи от добросъвестен владелец по чл. 78 ЗС

Действието на първичния способ се изразява в това, че при осъществяването му се прекъсва веригата на правоприемствата. Вследствие на това отпадат и всички ограничени вещни права, съществували върху вещта до момента.

Особености на производните придобивни способи

При производното придобиване на вещни права е налице сукцесия (правоприемство). В зависимост от това, дали вещното право се придобива като единично право върху определена и индивидуализирана в придобивния акт вещ или като част от съвкупност от имуществени права и задължения (т.е. като част от един имуществен комплекс) производните придобивни способи се основават на универсално (общо) и сингуларно (частно) правоприемство. При универсалното правоприемство правоприемникът получава един неиндивидуализиран по съставки имуществен комплекс, в който вещните права не се описват поединично (не се специфицират). Универсалното правоприемство може да бъде между живи или с оглед на смъртта. Универсално правоприемство с оглед на смъртта е налице при наследяване по закон, също и при наследяване по завещание въз основа на общо завещателно разпореждане по чл. 16, ал. 1 ЗНасл. Универсално правоприемство между живи е налице при вливане и при сливане на юридически лица. Също така като част от една съвкупност от имуществени права и задължения вещни права могат да бъдат придобити и при продажба на търговско предприятие по чл. 15-16 ТЗ, при продажба на наследство по чл. 212-213 ЗЗД. Частно е правоприемството, когато вещното право се придобива като отделно взето, единично право.То също може да бъде inter vovos или mortis causa. Частно правоприемство „между живи” е налице при всички договори с вещен (транслативен) ефект – продажба, замяна, дарение, прехвърляне срещу гледане и издръжка. Частно правоприемство с оглед на смъртта има при наследяване въз основа на частно завещателно разпореждане по чл. 16, ал. 2 ЗНасл.

В зависимост от това, дали при производното придобиване правоприемникът придобива вещното право във вида, в който то е съществувало в патримониума на неговия праводател, или придобива едно несъществуващо в този си вид право, което праводателят извежда от своето вещно право и го създава в процеса на прехвърлянето му, различаваме два вида правоприемство: прехвърлително и правоучредително. Прехвърлително правоприемство (транслативна сукцесия) е налице винаги при наследяване по закон и при наследяване по завещание въз основа на общо (но не и на частно!) завещателно разпореждане и изобщо, при придобиване на вещно право чрез общо правоприемство. Прехвърлително може да бъде правоприемството и когато е частно – напр. продажба, замяна, дарение и т.н. Конститутивна сукцесия (правоучредително правоприемство) има, когато собственик учредява ограничено вещно право върху своята вещ в полза на едно друго лице – право на строеж, на ползване, сервитут и т.н. Но някои от ограничените вещни права могат да бъдат обект и на прехвърлително правоприемство – правото на строеж, надстрояване и пристрояване при спазване на разпоредбата на чл. 66 във вр. с чл. 33 ЗС; сервитута – при прехвърляне на господстващия имот; Обаче, правото на ползване по чл. 56 ЗС не може да се прехвърля, защото е intuitu personae. Конститутивната сукцесия може да се осъществи и с оглед на смъртта – чрез завет по чл. 16, ал. 2 ЗНасл.

Придобиването на вещни права чрез производни придобивни способи е подчинено на два основни правни принципа:

Никой не може да прехвърли повече права, отколкото има (Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet) и
С отпадане правата на праводателя отпадат правата на правоприемника (Resoluto iure dantis, resolvitur et ius accipientis). Изключенията от този принцип са изчерпателно уредени в закона – вж. чл. 17, ал. 2 ЗЗД, чл. 33, ал. 3 ЗЗД, чл. 88, ал. 2 ЗЗД, 135, ал. 1, изр. трето ЗЗД, чл. 227, ал. 5 ЗЗД.

3. Придобиване на вещни права чрез правни сделки

Съгласно чл. 77 ЗС сделките са един от правно уредените способи за придобиване на вещни субективни права.

Сделките представляват волеизявление на един или повече гражданскоправни субекти, насочени към пораждане, прехвърляне, изменение или прекратяване на граждански субективни права и задължения, вкл. на вещни субективни права. Специфично за сделките като правомерен ЮФ е, че страните по сделката определят с волеизявленията си вида и съдържанието на гражданскоправните последици, към които е насочена сделката. Разбира се, те могат да сторят това в рамките на предоставената им от закона свобода на договаряне по чл. 9 ЗЗД. В областта на придобиването и изгубването на вещните права свободата на договаряне е ограничена от принципа за законоустановеност и изчерпателно изброяване на:

видовете вещни субективни права,
тяхното съдържание,
способите за тяхното придобиване и изгубване, както и
правно уредените средства за тяхната правна защита.

Вещни права могат да бъдат придобивани само чрез сделки на разпореждане, а именно такива, които са насочени към учредяване или прехвърляне на вещни права. Сделки на обикновено управление, т.е. такива, които са насочени към запазване, поддържане, възстановяване, ползване и т.н. на имота, не са основание годно да породи придобиване на вещни права (наем, заем за послужване, влог). Само сделките на разпореждане са годни да породят вещен (транслативен) ефект. Това са сделките, с които се прехвърля право на собственост или с които са учредяват или прехвърлят ограничени вещни права върху чужда вещ. От тази категория са договорите за продажба, замяна, дарение, прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане, даване вместо изпълнение, внасяне на потребими вещи в гражданско дружество по чл. 357 и сл. ЗЗД, даване в заем за потребление на заместими вещи по чл. 240 ЗЗД, внасяне като непарична вноска на вещно право в търговско дружество срещу придобиване на дружествен дял или на акции по чл. 72 ТЗ и др. Сделки на разпореждане са и учредяване на договорна ипотека, учредяване на залог по договор със заложния кредитор, учредяване на морска ипотека върху търговски кораб по чл. 48 КТК и др.

Предварителният договор по чл. 19, ал. 1 ЗЗД не е сделка на разпореждане, тъй като е само обещание за сключване на окончателен договор.

Освен двустранни сделки вещен ефект могат да имат и някои едностранни сделки с оглед на смъртта – напр. завещание и завет.

Сделките са типичен производен способ за придобиване на вещни права. Необходимо е праводателят да притежава в патримониума си вещното право, което прехвърля на приобретателя или от което извежда учредяваното в полза на приобретателя ограничено вещно право.

Вещното право се придобива от приобретателя с настъпване на вещния ефект на сделката. А този вещен ефект настъпва в момента на изпълнение на облигационното задължение с вещноправно действие – т.н. задължение за dare. Напр. съгласно чл. 183, ал. 1 ЗЗД първото основно задължение на продавача по договора за продажба е да прехвърли върху купувача правото на собственост върху продаваната вещ. Начинът и моментът на изпълнение на това задължение зависи от това, дали вещта – обект на прехвърлителната сделка, е индивидуално определена или е неиндивидуализирана родово определена вещ.

Уредбата е диференцирана и се извлича от диспозитивните правила на чл. 24, ал. 1 и 2 ЗЗД. Когато вещта е индивидуално определена и съществува към момента на сключването на договора за продажба, правото на собственост се придобива от приобретателя със самото сключване на договора. Според чл. 24, ал. 1 ЗЗД при договори за прехвърляне на собственост и за учредяване или прехвърляне на друго вещно право върху определена вещ прехвърлянето или учредяването настъпва по силата на самия договор.

Напротив, ако вещта е определена само по своя род, вещното право се прехвърля, щом вещите бъдат определени (индивидуализирани) по съгласие на страните, а при липса на такова индивидуализиране – с предаването им на приобретателя (арг. от чл. 24, ал. 2 ЗЗД). При дистанционна продажба на родово определени вещи, когато доставянето им до купувача е възложено на спедитор или превозвач, правото на собственост върху вещите преминава – при липса на друга уговорка – в момента, в който вещите бъдат предадени на спедитора или превозвача (арг. от чл. 186а ЗЗД).

Възможно е вещният (транслативният) ефект на договора да бъде отложен по споразумение между страните (pactum reservati dominii). Такъв е случаят при продажба на движима вещ на изплащане. Такава хипотеза е уредена в разпоредбата на чл. 205 ЗЗД. При продажба на движими вещи на изплащане продавачът може да запази собствеността върху продадената вещ, докато получи и последната вноска. За противопоставимостта на това споразумение на кредиторите на купувача, необходимо е уговорката за запазване на собствеността да е сключена в писмена форма с достоверна дата (чл. 205, ал. 2 ЗЗД). Когато сделката е търговска, самият договор за продажба на изплащане трябва да е в писмена форма – изискване за действителността на сделката – арг. от чл. 335, ал. 1 ТЗ.

Правилото на чл. 24, ал. 1 ЗЗД за автоматичния вещен ефект на договорите за прехвърляне на вещно право върху индивидуално определена вещ, без да е необходимо предаването на вещта, е заимствано у нас от френския ГК и е типично за държавите от романския правен кръг. В германската правна система облигационният договор няма автоматичен прехвърлителен ефект, а е необходим отделен правен акт за прехвърляне на собствеността. При движимите вещи това е предаването на вещта, а при недвижимите имоти – вписването в поземлените книги (в имотния регистър).

Сделките с вещен, транслативен ефект относно вещни права върху недвижими имоти са без изключение формални. Общият принцип за формалния характер на тия договори е закрепен в разпоредбата на чл. 18 ЗЗД. Тя предписва като форма за действителност нотариален акт (вж. чл. 578-586 ГПК).

Най-важното изключение от този принцип е установено с разпоредбата на чл. 18 ЗС – за сделки, с които се придобива право на собственост или ограничени вещни права от държавата или общините, както и при разпореждане с държавни или общински недвижими имоти, е достатъчна писмена форма на акта. Изрично се посочва, че форма на нотариален акт не е необходима.

На второ място, облекчена форма за действителност на договора за прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти се установява за хипотезите, при които вещното право върху имота се прехвърля заедно с останалите елементи от един имуществен комплекс (от една обособена съвкупност от имуществени права и задължения) – напр. при продажба на наследство, в състава на което се включват вещни права върху недвижими имоти по чл. 212-213 ЗЗД, при продажба на търговско предприятие, в състава на което има вещни права върху недвижими имоти (вж. чл. 16 ТЗ) и др. В тия случаи е достатъчна писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните.

Що се отнася до учредяване и прехвърляне на вещни права върху движими вещи принципът е, че по начало тези сделки са неформални, освен в изрично посочени от закона случаи. Изключения от неформалния характер на сделката са установени за дарения на движими вещи (чл. 225, ал. 2 ЗЗД); за прехвърляне на вещни права върху МПС (чл. 144, ал. 2 от Закона за движение по пътищата); за търговски кораби (чл. 46 КТК); за самолети – по Закона за гражданското въздухоплаване (само писмена форма)

4. Придобиване на държавни и общински имоти по реда на Закон за приватизация и следприватизационен контрол. Оземляването като придобивен способ.

Приватизацията е способ за придобиване на собственост върху държавни и общински имущества, уреден за пръв път 1992 със Законът за преобразуване и приватизация на държавни и общински предприятия. По своята същност това е производен способ.

Лагалното определение в Чл. 1. (2) ЗПСпК Приватизация е прехвърляне чрез продажба на български физически или юридически лица с под 50 на сто държавно и/или общинско участие в капитала или на чуждестранни лица на… Обектите могат са се 5разделят в три групи:

дялове или акции от ТД^-а на държавата и общините дялове или акции – собственост на държавата или общините от търговски дружества; 2. дялове или акции – собственост на търговски дружества с повече от 50 на сто държавно участие в капитала в други търговски дружества;
обособени части от имущество на ТД^-а с повече от 50% държавно/общинско участие обособени части от имуществото на търговски дружества с повече от 50 на сто държавно или общинско участие в капитала; 4. обособени части от имуществото на търговски дружества, чийто капитал е собственост на други търговски дружества с повече от 50 на сто държавно участие в капитала;
имоти на държавата/общината имоти – частна държавна собственост с данъчна оценка над 10 000 лв.; 6. общински нежилищни имоти, невключени в имуществото на общински търговски дружества, които се използват за стопански цели (магазини, ателиета, складове, сервизи, цехове и др.), както и незавършени обекти на строителството, невключени в имуществото на общински търговски дружества.

Не се прилага за банки и лечебни заведения, имоти – частна държавна собственост: предоставени за управление на Министерството на отбраната; които са държавни жилища, ателиета и гаражи; при съсобственост по ЗС; на политически партии; Придобиването на акции или дялове не води до притежаване на имуществото на ТД^-о.

ФС на придобиването започва с обявяване за приватизация чрез властнически акт по чл.3 ЗПСпК. Държавното участие в капитала на всички ТД^-а се счита за обявено за приватизация от момента на в.в.с. на ЗПСпК, с изключение на включените в списъка-приложение към него. Общинското участие в капитала на търговски дружества се счита за обявено за приватизация с обнародването в „Държавен вестник“ на списък, приет от съответния общински съвет. Извън тези случаи решение за приватизация се приема от НС, по предложение на МС- за търговски дружества с повече от 50 на сто държавно участие в капитала или обособени части от тях, включени в списъка, а за останалите по решение на Агенцията.

В приватизацията могат да участват ФЮЛ. Методът за извършване на приватизация се определя с решение на или на общинските съвети. Основните методи са публично предлагане; публичен търг; публично оповестен конкурс; централизиран публичен търг; Условията и редът за организация и провеждане на публичните търгове, публично оповестените конкурси и централизираните публични търгове се определят с наредби от МС. Договор за приватизация се сключва в срока, определен от наредбата или с решението, определящо купувача. Договорът съдържа цената, условията и др. В някои случаи договорът подлежи на предварително одобряване от Надзорния съвет на Агенцията. Прехвърлянето на собствеността става с джиро за налични акции, с регистрация за безналични, с договора за дялове и недвижими имоти.

Агенция за приватизация и следприватизационен контрол – администрация към МС за осъществяване на приватизация и следприватизационен контрол. ЮЛ на бюджетна издръжка със седалище София. Органи за управление на Агенцията са: надзорен съвет и изпълнителен съвет. При осъществяване на функциите си агенцията събира необходимата информация за всички подлежащи на приватизация обекти; извършва маркетинг; подготвя и сключва сделките за приватизация. Агенцията осъществява следприватизационен контрол по договори за приватизация, сключени от оправомощени държавни органи. Осъществява действия по предявяване и събиране на предвидените в договорите неустойки, лихви, обезщетения, предявяване на банкови гаранции, претендиране на суми по доверителни сметки и други действия в случаите на неизпълнение; контролира и приема всички плащания по приватизационни договори, изисква информация; извършва проверки; може да предприема действия за разваляне на приватизационните договори; издава удостоверения за извършените плащания; сключва спогодби или споразумения за разсрочване на поети с приватизационните договори задължения; може да предявява искове за реално изпълнение на неизпълнени парични или имащи парично изражение задължения;

Следприватизационен контрол – дейността по контрола върху изпълнението на задълженията на купувача, поети с приватизационен договор. осъществява се от Агенцията. Не се допуска предоговаряне на поетите с приватизационните договори задължения.

Оземляване – Това е придобиване на собственост върху земи от държавния или общинския поземлен фонд. Урежда се предимно от Закон за собствеността и ползването на земеделски земи. Съществува в полза на безимотни и малоимотни граждани. Те се оземляват от общинската служба по земеделие чрез прехвърляне на правото на собственост или отдаване под наем при условия и по ред, определени с наредба на МС.

Размерът и местонахождението на земите се определят по предложение на общинската служба по земеделие от министъра на земеделието и храните – за земите от държавния поземлен фонд, и от общинския съвет – за земите от общинския поземлен фонд, пропорционално на наличните в землището поземлени фондове. Те определят каква част от тях се прехвърля в собственост или отдава под наем. Земеделските имоти, предоставяни на малоимотни и безимотни граждани с план за оземляване, не могат да бъдат с размери, по-малки от 3 дка за ниви, 2 дка за ливади и 1 дка за трайни насаждения. По писмено съгласие на подлежащите на оземляване лица могат да им се предоставят имоти за оземляване под тези размери.

Оземляване се извършва в землището на населеното място, където лицето постоянно живее или са му възстановени земеделските земи, както и в съседни землища. При липса или недостиг на земи и със съгласието на безимотните и малоимотните граждани оземляването може да се извърши и в други землища на общината.

Оземлените лица не могат да прехвърлят земята в срок от 10г. от придобиването й освен на държавата или общината. Оземляват се с предимство: лица, които се занимават със селскостопанска дейност в населеното място; лица, постоянно живеещи в даденото населено място и отстъпили земя в ДПФ в друго населено място; селскостопански специалисти, млади семейства, поемащи задължението да осъществяват селскостопанска дейност; лица, чиито земеделски земи са отчуждени за държавна или обществена нужда . Измежду кандидатите от един и същ ред с предимство ползват лицата, които: са регистрирани в общинската служба за социално подпомагане и/или в бюрото по труда, които не притежават земя или имат по-малко земя.

Решението на общинската служба по земеделие се съобщава на заинтересуваните по реда на ГПК и може да се обжалва. При оземляването правото на собственост се придобива с в.в.с.на решението на общинската служба по земеделие. Решението се вписва в службата по вписванията. До изплащане на дължимите за оземляване суми върху имота се учредява законна ипотека.

Задълженията на оземлените граждани се намират в Наредба за оземляване на безимотни и малоимотни граждани. Те са длъжни: да стопанисват дадената им земя с грижата на добър стопанин; да използват дадените земи според предназначението им; да изплащат своевременно дължимите суми. Оземлените чрез отдаване под наем със земи от ДПФ заплащат наем съгласно условията на сключен договор с Министерството на земеделието и храните. За оземлените със земя, предоставена без търг, годишният наем се определя от министъра на земеделието и храните, а за оземлените чрез търг размерът му се определя от резултатите от проведения търг.

Когато оземлените лица не изпълняват задълженията предоставената им земя се отнема чрез отземляване. Областната дирекция „Земеделие“ уведомява общинския съвет за откриване на процедура за отмяна на оземляването. Областната дирекция „Земеделие“ за земите от ДПФ, а общинският съвет за земите от ОПФ изготвят съответно протокол или решение, съдържащи списък на лицата, подлежащи на отземляване, както и мотивите и доказателствата за извършените нарушения. Решението за отмяна на оземляването се съобщава на заинтересуваните лица по реда на ГПК и може да се обжалва. От направените вноски по оземляването се задържа полагащият се наем за използване на земите през изтеклите години, а остатъкът се връща на отземлените лица.

5.Възстановяване(реституция) на правото на собственост. Особени ФС по ЗСПЗЗ, ЗВСОНИ и ЗВСНОИ

Реституция са законово уредените процедури по възстановяване на предишното фактическо и правно положение на имоти, които са били принудително одържавени или фактически заети.

Нормативната уредба включва множество закони: Закон за амнистията и връщане на отнети имущества от 1990г.; Закон за кооперациите от 1991г.; Закон за възстановяване на собствеността върху някои магазини, работилници, складове и ателиета от 1991г.; Закон за собствеността и ползването на земеделски земи от 1991г.; Закон за възстановяване собствеността върху одържавени недвижими имоти от 1992г.; Закон за възстановяване на собствеността върху някои отчуждени имоти по ЗТСУ, ЗПИНМ, ЗБНМ, ЗДИ и ЗС от 1992г.; Закон за възстановяване собствеността върху недвижими имоти на българските граждани от турски произход, направили постъпки за заминаване в Република Турция и др. страни от 1992г.; Закон за възстановяване на собствеността върху конфискуваните с Указ №88 недвижими и движими имоти на Католическата черква; Закон за обезщетяване на собствениците на одържавени имоти от 1997г.; Закон за възстановяване на собствеността върху горите и земите от горския фонд 1997г.;Закон за кооперациите 1999г. и Закон за преобразуване и приватизация на държавни и общински предприятия 1992г.(ограничения на реституцията). По темата се релевантни и прилежащите правилници, наредби и тълкувателни решения.

ФС на реституцията предполага едно бивше право на собственост, което е било отнето от държавата. Отнемането може да е фактическо, юридическо или да се свежда до поставяне на първоначалния собственик в екстремални социално-икономически условия. В някои случаи част от ФС е връщане на даденото обезщетение.

Субекти по възникналото ПО са бившият собственик и държавата. Като бивш собственик могат да се явяват неговите наследници и евентуално ЮЛ(кооперации), ако могат да докажат правоприемство по непрекъсната линия. Предвидена е и реституция за акционерите от едно вече несъществуващо ЮЛ с одържавено имущество. ПО е от публичен характер, в него държавата действа чрез своите органи, а от гл.т. на ГП се свежда до едно вземане/притезание.

Възстановяването(изпълнението на задължението) може да настъпи автоматично или чрез индивидуален административен акт. ИАА трябва да отговаря на изискванията за валидност и подлежат на обжалване. ИАА е част от ФС на реституцията. При автоматично възстановяване собствеността се връща по силата на закона без да е нужно издаването на опосредстващ акт, такова е имало за Католическата църква и турските граждани.

Съществуват и основания за освобождаване на държавата от задължението за възстанови имота. От отм. ЗППДОП Чл. 18. Собствениците на недвижими имоти, които съществуват реално, но представляват част от дълготрайните активи на държавни и общински предприятия, получават съответна част от дяловете или акциите на дружеството, образувано от тези предприятия. § 6. Лицата, чиято собственост е възстановена по Закона за възстановяване собствеността върху одържавени недвижими имоти, могат да заявят своето вещно право пред органа най-късно в двумесечен срок. Лицата, незаявили правото си по предходното изречение, имат право само на обезщетение. Държавата се освобождава от задължението си когато: отнетия имот не съществува към момента на възстановяване; върху него са проведени мероприятия, които не позволяват възстановяването; имотът е станал ПДС или е придобит от трети частни лица. В тези случаи ищците имат право на обезщетение или в натура или в държавни ценни книжа.

Земеделски земи и гори се възстановяват по Закон за собствеността и ползуването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). Общинската служба по земеделие се произнася с решение за възстановяването (реда е административен). Решението има силата на конститутивен нотариален акт. Възстановяването може да е в старите реални граници, с план за земеразделяне или обезщетение с поименни компенсационни бонове. Земи и гори от горския фонд се възстановяват по Закон за възстановяване на собствеността върху горите и земите от горския фонд. Обект може да са всички гори, възстановяването е в реални граници или с лесоустройствен план. Редът отново е административен, чрез общинските служби по земеделие и гори.

По Закон за възстановяване собствеността върху одържавени недвижими имоти (ЗВСОНИ) възстановяването е само в натура и става автоматично ако имота съществува реално в размерите си, собственост е все още на държавата/общината и собствениците му не са били обезщетение. Може по съдебен ред ако имота е придобит в нарушение на закона от трето лице.

По Закон за възстановяване на собствеността върху някои отчуждени имоти по ЗТСУ, ЗПИНМ, ЗБНМ, ЗДИ и ЗС (ЗВСНОИ) се възстановява собственост над недвижими имоти в натура. Редът включва искане в 6-месечен срок до кмета на общината. Отказът се обжалва пред окръжен съд. Трябва сградите да съществуват към момента на в.в.с. на закона и мероприятието, за което са били отчуждени да не се е състояло. Издава се решение за отмяна на отчуждаването след като правоимащите са върнали полученото от държавата обезщетение.

Според ТР 5/2011 – При спор за собственост държавата не е обвързана от постановен административен акт за възстановяване право на собственост върху земеделски земи и гори по реда на ЗСПЗЗ и ЗВСГЗГФ. Върху такъв акт е допустимо упражняването на косвен съдебен контрол по чл. 17, ал. 2 ГПК.

Държавата е обвързана от съдебното решение за възстановяване на правото на собственост върху земеделски земи и гори по реда на ЗСПЗЗ и ЗВСГЗГФ. Недопустимо е упражняването на косвен съдебен контрол за нищожност на административен акт за възстановяване на земеделски земи и гори по предявен иск за собственост от или срещу държавата, когато върху него е упражнен пряк съдебен контрол.

6.Придобиване по чл. 78 ЗС. Правна същност

От гледна точка на българския правопорядък едно лице, което е получило от несобственик владението върху движима вещ или ценна книга на приносител, придобива правото на собственост, ако са изпълнени кумулативно четири предпоставки по чл. 78, ал.1 ЗС[3], а именно:

(а) лицето да е получило владението върху движимата вещ от несобственик;

(б) владението да е придобито на правно основание, което съществува обективно и е годно да прехвърли вещни права според действащото законодателство[4];

(в) владението да е придобито от лицето – приобретател по възмезден начин[5], т.е. срещу съответна насрещна престация и

(г) този “приобретател” да е бил добросъвестен, т.е. към момента на получаване на владението да не е знаел, че “праводателят” му не е собственик на вещта[6].

Посочените предпоставки в своята съвкупност се прилагат и за придобиване на ограничени вещни права върху движими вещи (арг. от чл. 78, ал.1, изречение второ ЗС). От тази категория са правото на ползване по чл. 56 и сл. ЗС и най-вече залогът върху движими вещи по чл. 156 и сл. ЗЗД, чл. 310 и 312 ТЗ – с оглед на практическата му значимост в съвременния граждански оборот. Заслужава да се уточни, че действащият български правопорядък не изключва принципно възможността за учредяване на залог върху несобствена движима вещ.

Относно правната същност на този придобивен способ съществува теоретичен спор. Според някои автори това придобиване е мигновена давност, но това за нас е неприемливо, защото не изтича характерния за давността срок. Според други това е презумпция, но и това не може да се подкрепи, защото няма законова презумпция. Най-разпространено е виждането, че това е особен първичен придобивен способ. Според Боянов е придобиване по силата на закона, а според Марков особеностите произтичат от обвързаността с основанието и срока по сделката.

За самия тригодишен срок също има спор: дали е погасителна давност, придобивна давност или преклузивен срок. Преобладаващото мнение е, че е преклузивен, защото правото се загубва за първоначалния собственик след изтичането на срока и се придобива от новия собственик.

От предметния обхват на придобивния способ по действащото българско законодателство са изключени по закон движими вещи, за чието прехвърляне се изисква форма на нотариален акт или писмена форма с нотариална заверка на подписите (арг. от чл. 78, ал.1, изр. второ ЗС). Такива са на първо място МПС в съответствие със ЗДП. На второ място, извън обхвата на първичния придобивен способ по чл. 78, ал.1 ЗС остават и търговските кораби по смисъла на чл. 4 и сл. от Кодекса на търговското корабоплаване (КТК). Що се отнася до гражданските въздухоплавателни средства, за тях важи правилото на чл. 23, ал.1 от Закона за гражданското въздухоплаване, според която прехвърлянето на правото на собственост, учредяването и прехвърлянето на вещни права и учредяването на вещни тежести върху въздухоплавателно средство се извършват в обикновена писмена форма. Налага се да приемем, че с оглед на този признак те попадат в приложното поле на придобивния способ по чл. 78, ал.1, изр. първо ЗС, тъй като правилата, уреждащи изключения, не могат да се тълкуват разширително, нито да се прилагат по аналогия.

От предметния обхват на първичния придобивен способ по чл. 78, ал.1 ЗС са изключени движими вещи извън оборота (res extra commercium)[7].

Действието на правилото по чл. 78, ал.1 ЗС е ограничено в случаите на придобиване на откраднати или изгубени вещи[8]. Правото на собственост върху такива вещи не може да се придобие чрез установяване на добросъвестно владение на възмездно основание върху тях в продължение на три години от кражбата или изгубването им (арг. от чл. 78, ал.2, изр. първо ЗС). В рамките на този преклузивен срок собственикът на открадната или изгубена вещ разполага с възможността да я ревандикира[9] от добросъвестния й приобретател, придобил владението върху нея при условията на чл. 78, ал.1 ЗС. Откраднати или изгубени движими вещи, за действителността на чието прехвърляне е установена писмена форма с нотариална заверка на подписите или нотариален акт, могат да бъдат ревандикирани от собственика им безсрочно както срещу добросъвестни, така и срещу недобросъвестни владелци[10]. Това решение произтича от обстоятелството, че посочените движими вещи са изобщо извадени от приложното поле на първичния придобивен способ по чл. 78, ал.1 ЗС. Третите лица, придобили на възмездно правно основание открадната или изгубена движима вещ, за действителността на чието прехвърляне е установена писмена форма с нотариална заверка на подписите или нотариален акт, могат да отблъснат ревандикационния иск на собственика само ако се позоват на изтекла в тяхна полза 5-годишна придобивна давност по чл. 80, ал.1 ЗС, стига да не се установи, че на свой ред са придобили владението върху вещта чрез престъпление[11] (арг. от чл. 80, ал.2 ЗС). Без значение за вещноправните последици в този случай е, дали при придобиване на владението третите лица са били добросъвестни или са знаели, че придобиват от несобственик.

В интерес на правната сигурност на оборота възможността за ревандикация на открадната или изгубена вещ в 3-годишния срок по чл. 78, ал.2, изр. първо ЗС е изключена, когато владелецът е придобил вещта на възмездно основание от държавно или общинско предприятие (арг. от чл. 78, ал.2, изр. второ ЗС). Под “държавно или общинско предприятие” се имат пред вид правноорганизационни форми, чрез които държавата, респ. общината осъществяват стопанска дейност[12], във връзка с което образувани от тях субекти на частното право прехвърлят възмездно движими вещи върху физически и юридически лица.

7. Придобиване на вещни права по давност. Правна същност.

Общата правна уредба на този вещноправен институт се съдържа в чл. 79-86 ЗС.

Придобивната давност представлява първичен способ за придобиване на вещни права върху движими и недвижими вещи чрез фактическо упражняване съдържанието на вещното право през определен от закона срок от време от лицето, което не притежава съответното право.

Придобивната давност не бива да бъде смесвана с погасителната давност (разгледано във въпр. 16):

Придобивната давност е самостоятелен първичен придобивен способ, който не бива да бъде смесван с т.н. occupatio (завладяването). Още от римското частно право е известно, че при завладяването за придобиване на вещното право на собственост е достатъчно само установяването на владение с едностранни действия, без да се изисква то да продължава през определен период от време. Напротив, при придобивната давност фактическият състав включва изтичане на определен от закона време, през който владелецът трябва да владее явно, спокойно, несъмнено и непрекъснато (в смисъл да не се прекъсва владението за повече от 6 месеца – вж. чл. 81 ЗС).

Приложно поле

Придобивната давност е специфичен способ за придобиване на вещни права. Чрез придобивна давност не могат да се придобиват други видове субективни права – напр. вземания, право на задържане, ипотечно право, заложно право, права върху обекти на интелектуалната собственост, семейни и наследствени права.

По давност могат да бъдат придобивани всякакви субективни вещни права върху движими и недвижими вещи, с изкл. на отрицателните сервитути.

От предметното приложно поле на придобивната давност са изключени по силата на императивни правни норми определени категории вещи и имоти:

– На първо място, това са недвижими имоти и движими вещи – публична собственост на държавата и общините – арг. от чл. 86 ЗС във вр. с чл. 2, ал. 2 ЗДС и чл. 3, ал. 2 ЗОС.

– Второ, не могат да се придобиват по давност земите от държавния поземлен фонд – арг. от чл. 24, ал. 7 ЗСПЗЗ

– Трето, не могат да се придобиват по давност реално определени части от урегулирани поземлени имоти или от застроени обекти (сгради), ако владяната част не може да се обособи като самостоятелен обект по техническите правила и норми или да бъде присъединена към съседен имот – арг. от чл. 200 ЗУТ. Избени или тавански помещения, които са принадлежност към жилище в една сграда, могат да бъдат придобивани по давност от друго лице (което не е собственик на жилището) само ако това лице притежава в същата сграда самостоятелен обект, към който владяното помещение може да се присъедини, и ако това няма да доведе до нарушаване на изискванията, всяко жилище в сградата да имаскладово помещение – арг. от чл. 40 ЗУТ.

– Четвърто, не могат да се придобиват по давност вещи и имоти, включени в активите на пенсионните фондове – чл. 136 КСО.

– Пето, Не могат да се придобиват по давност движими и недвижими археологически обекти, тъй като те са обявени за публична държавна собственост – чл. 146, ал. 2 от Закона за културното наследство.

– Шесто, не могат да се позовават на изтекла придобивна давност приобретателите на земеделска земя, която им е била предоставена или продадена от ТКЗС, ДЗС или други, образувани въз основа на тях организации или от държавни или общински органи, с изключение на земите по § 4 ПЗР ЗСПЗЗ, предоставени за ползване въз основа на ПМС.

– След отмяната на чл. 31, ал. 3 от Закона за кооперациите през 1999 г. имоти и вещи – кооперативна собственост могат да бъдат придобивани по давност на общо основание.

– След 2002 г. могат да се придобиват по давност и имоти и вещи, принадлежащи на религиозните общности на различните регистрирани в РБ вероизповедания по Закона за вероизповеданията

– Не могат да се позовават на давност и лицата, които са придобили владението върху движима вещ чрез престъпление – чл 80, ал. 2 ЗС.

При движимите вещи приложното поле на придобивната давност като първичен способ за придобиване на вещни права е стеснено от придобивния способ по чл. 78 ЗС. Владелецът на движима вещ ще се позовава на придобивна давност само ако не са налице предпоставките за придобиване на правото на собственост по чл. 78 ЗС.

Фактически състав на придобивната давност

В теорията има спор относно съдържанието на ФС на придобивната давност – дали този ФС е дву-, три- или четири елементен. Повечето автори приемат, че ФС на придобивната давност се състои от два елемента: владение и изтичане на установен от закон срок. Дискусионно е, дали фактическият състав на придобивната давност включва и волеизявление за позоваване на изтеклата давност – предвид обстоятелството, че давността не се прилага служебно (арг. от чл. 84 ЗС във вр. с чл. 120 ЗЗД). На този въпрос ще се спрем специално по-нататък в лекцията.

Придобивната давност е сложен ФС и включва четири отделни елемента:

Установяването на владение (за държател не се прилага);
Непрекъснатост на това владение – прекъсване е изгубването му за повече от 6 месеца. За да не бъде прекъснато владението, се предявяват владелчески искове в опредления за това срок. Чл. 81. ЗС С изгубването на владението в продължение на повече от шест месеца давността се прекъсва. Доказването на непрекъснотостта е облегчено от презумпцията на чл.83 „Който докаже, че е владял в различни времена, предполага се, че е владял и в промеждутъка, ако не се докаже противното.“

(само това според Марков, според Боянов и следващите две са част от ФС)

Трябва да изтече определеният срок време. За недвижими вещи в зависимост от вида на владението е 5г. при добросъвестност и 10г. при недобросъвестност. За движима вещ– 5г. ако са налице условията по чл.78 „възмезден начин владението на движима вещ или на ценна книга на приносител на правно основание, макар и от несобственик, но без да знае това, придобива собствеността, освен когато за прехвърлянето на собствеността върху движимата вещ се изисква нотариален акт или нотариална заверка на подписите. Това правило се прилага и за придобиване на други вещни права върху движима вещ“. Тези условия са най-общо възмездност, правно основание, доборосъвестност, ако е от несобственик, да няма изискване за форма. Срокове могат да се присъединяват „Чл. 82. Владелецът може да присъедини към своето владение и владението на праводателя си.“ Броят на предходните владения, чиито срокове могат да се присъединят е неограничен. Присъединяването се извършва последователно към предходното владение, изисква се правоприемство т.е. предаването да е на правно основание. Присъединяването има различни хипотези в зависимост от правоприемството. От значение е и вида владение, защото само владения от един вид могат да се присъединяват. При oбщо правоприемство като наследяване се запазва вида на владението (добросъвестно или не), стига наследника да го продължи. При частно правоприемство по сделка или др. ЮФ ако владението се различава по вид е приложима 10г. давност. Възможно е и „фингирано“ правоприемство в смисъл, че при разваляне на договор прехвърлителят възстановява владението си и присъединява това на приобритателя. Когато имот е отчужден за държавни/общински нужди и владелецът е обезщетен с друг имот, неговото владение се продължава и той придобива втория по давност. Това се нарича „реална суброгация“.

4) TР 4/2012 – Позоваването не е елемент от фактическия състав на придобивното основание по чл.79 ЗС, а процесуално средство за защита на материалноправните последици на давността, зачитани към момента на изтичане на законовия срок.Възможно е да бъде придобито право на собственост на недвижим имот, на основание чл.79 ЗС от лице, което не се е позовало на давността преди смъртта си и неговите права да се признаят на неговите наследници в съдебен процес по спор за собственост.

Досежно основанията за спиране и прекъсване на придобивната давност разпоредбата на чл. 84 ЗС препраща към правилата на чл. 115 и 116 ЗЗД относно спиране и прекъсване на погасителната давност. Тези правила са императивни, от публичен ред.

Давността може да се спира и прекъсва по императивните чл.115 и чл.116 ЗЗД. За начален момент се взима установяването на владението, то не се прекъсва, прекъсва се само срока на давността. При спиране на давността изтеклото време се запазва и може да се събира с времето, изтекло след отпадането на обстоятелствата, предизвикали спирането. При прекъсването на давността тя започва да тече на ново и не се сумира с вече изтеклата. Правилата на ЗЗД се прилагат съответно по следния начин:

Чл. 115. ЗЗД Давност не тече:

а) между деца и родители, докато последните упражняват родителски права;

б) между намиращи се под настойничество или попечителство и техните настойници или попечители, докато трае настойничеството или попечителството;

в) между съпрузи;

г) за вземанията на лица, чието имущество по закон или по разпореждане на съда е под управление, срещу управителя, докато трае управлението;

е) за вземанията на ненавършили пълнолетие и на поставени под запрещение лица за времето, през което нямат назначен законен представител или попечител, и 6 месеца след назначаването на такъв или след прекратяването на недееспособността;

ж) докато трае съдебният процес относно вземането(в случая петиторния иск).

Давността се спира и ако имот за известно време е придобит от държавата, след като той се придобие от друго лице, давността продължава. Специфично за придобивната давност е, че с разпоредбата на § 1 от ЗИД на ЗС обн. ДВ, бр. 109 от 2008 г., в сила от 31.12.2011 г., давността за придобиване на държавни и общински имоти –частна собственост спира да тече до 31 декември 2014г.

Чл. 116. ЗЗД Давността се прекъсва: Искът и възражението винаги трябва да имат петиторен характер.

а) признаване правото на собственост от владелеца чрез едностранно волеизявление, не трябва да е отправено обаче към собственика, а към трето лице, защото в противен случай отпада анимусът и владелецът става държател;

б) с предявяване на петиторен иск за право на собственост срещу владелеца; Когато искът е уважен в полза на собственика давността е 10г., а ако в полза на владелеца 5г.

в) с предприемане на действия за принудително изпълнение по осъдително решение по петиторния иск.

По чл.81 ЗС давността се прекъсва и при изгубване на владението за повече от 6 месеца.

С аргумент от противното тълкуване на чл.113 ЗЗД във връзка с чл.84 Зс се налага извода, че е допустим отказ от изтекла придобивна давност. Отказът трябва да се направи преди да е придобито правото на собственост, защото иначе имаме отказ от право на собственост. След такъв отказ владението става държане, ако се признаят правата на собственика, ако не – за трето лице може да започне да тече давност. Кредиторите на владелеца могат да искат отмяна на отказа по чл.135 ЗЗД.

За момент на придобиване на собствеността някои автори приемат позоваването, други смятат, че става автоматично с изтичането на срока, трети считат, че собствеността се придобива с обратна сила към момента на изтичане на срока и осъществяване на ФС.

Правните последици от изтеклата придобивна давност, на която се е позовал владелецът, се изразяват във възникване в патримониума му на вещното право, чието съдържание владелецът е упражнявал фактически през срока на придобивната давност. Той придобива вещното право по първичен способ. Ако върху владяния имот е имало учредени ограничени вещни права или вещни тежести (напр. ипотеки), те не се погасяват автоматично. Те могат да отпаднат само, ако владението по своя обем ги е изключвало, или просто се погасяват поради неупражняване в 5-годишния срок по чл. 59, ал. 3, респ. чл. 67 ЗС. Специално за ипотеките трябва да се знае, че ипотеката не може да бъде заличена само поради това, че ипотекираният имот е придобит по давност от другиго. Така е, защото ипотеката следва имота.

8.Придобиване на вещни права чрез конститутивни съдебни решения. Правна същност

Понятие за конститутивни съдебни решения като способ за придобиване на вещни субективни права

Конститутивни са съдебните решения, с които се уважават конститутивните искове. Чрез конститутивните искове се упражняват по съдебен ред преобразуващи (потестативни) права. С конститутивния иск се иска от съда да потвърди със сила на присъдено нещо предявеното и доказано от ищеца потестативно право и да постанови следващата от него правна промяна – в частност вещноправна промяна – в гражданското правоотношение. В разпоредбата на чл. 124, ал. 3 от новия ГПК за първи път у нас се даде обща уредба на конститутивните искове, като се предвиди, че това са искове, с които се претендира пораждане, изменение или прекратяване на граждански правотношения. Изрично се предвиди, че конститутивните искове могат да бъдат предявявани само в изрично посочени от закона случаи, т.е. те са numerus clausus. Това е техен отличителен белег, по който те се различават от установителните и от осъдителните искове.

Влязлото в сила съдебно решение, с което се уважават тези искове, има конститутивно действие. То внася желаната от ищеца промяна в правната сфера на ответника. То е ЮФ, който създава, изменя или прекратява граждански (и по-специално вещноправни) отношения. Конститутивния иск и конститутивното съдебно решение са правни средства за принудително осъществяване на потестативни права. С влизане в сила на решението за уважаване на конститутивния иск, носителят на потестативното право е удовлетворен.

Конститутивните съдебни решения са производен способ за придобиване на вещни права. Произтичащата от тях вещноправна промяна се основава на правоприемство, което означава, че ищецът няма да може да придобие вещното право, ако то не бъде изведено от патримониума на друг правен субект – ответника.

Но не всяко съдебно решение по уважен конститутивен иск може да бъде способ за придобиване на вещни субективни права, а само конститутивно съдебно решение с правопораждащ ефект, т.е. от което непосредствено се пораждат вещни субективни права. Нямат правопораждащ ефект конститутивните съдебни решения, с които само се възстановяват вещни субективни права, които преди това са били притежавани от ищеца по конститутивния иск – напр. иск за разваляне поради виновно неизпълнение на двустранен договор, по силата на който са били прехвърлени или учредени вещни права върху недвижим имот по чл. 87, ал. 3 ЗЗД; иск по чл. 32 ЗЗД за унищожаване на договор с вещен (транслативен ефект); иск по чл. 227, ал. 1 ЗЗД за отмяна на дарение на вещно право и т.н. При уважаване на тези конститутивни искове прехвърлените с унищожения, развален или отменен договор вещни права се възстановяват с обратна сила в патримониума на прехвърлителя.

Фактическият състав на придобиването въз основа на посочените съдебни решения включва следните елементи:

Предяввяване на иск от страна на носителя на преобразуващото право. Ответник по този иск е другият субект по гражданските правоотношения (напр. другата страна по предварителния договор), а в определени от закона случаи ответник може да бъде и трето лице – напр. в хипотезата на чл. 33, ал. 2 ЗС.
Разглеждане на иска и постановление на съдебно решение. Самото решение води до възникване на ново субективно право в полза на ищеца и подлежи на принудително изпълнение. Вещното право се придобива въз основа самото съдебно решение. Такива са решенията по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, по чл. 349. В първият случай съдът уважава конституивния иск на купувача по силата на предварителен договор и самото съдебно решение замества волята на неизправния продавач, в следствие на което ищецът придобива право на право на собственост върху процесния имот. Във втория случай съдът, извършвайки делба, възлага дял на един от съделителните дялове на останалите, като по този начин един от съдителите става собственик на целия имот.

За придобиване на вещно право въз основа на конститутивно съдебно решение не е необходимо снабдяване на лицето с нотариален акт за собственост върху вещта. Такъв нотариален акт може да бъде издаден на основание и по реда на чл. 587, ал. 1 ГПК, но той ще представлява констативен нотариален акт, който се издава въз основа на влязлото в сила конститутивно решение и ще удостоверява само вещните права, придобити вече по силата на това решение. Такъв констативен нотариален акт не привнася нищо ново във вещноправното положение, не създава нови вещни права, а само засвидетелства по реда на нотариалните удостоверявания съществуващи в патримониума на молителя вещни права, почерпани от конститутивното съдебно решение. В този смисъл констативният нотариален акт създава само легитимационно и доказателствено действие.

Видове конститутивни решения за придобиване право на собственост

1. Решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на предварителен договор за окончателен или по-точно – за обявяване на окончателния договор за сключен:

Известно е, че предварителният договор по чл. 19, ал. 1 ЗЗД представлява обещание за сключване на окончателен договор. С предварителен договор може да се уговори сключването на всякакви договори с вещен (прехвърлителен) ефект, освен в изрично забранените от закона случаи – напр. чл. 226 ЗЗД обявява за нищожен предварителният договор за дарение. Предварителният договор съставлява най-често основание за предаване на владението върху вещта, но сам по себе си не прехвърля правото на собственост, нито учредява ограничени вещни права. Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно всички съществени условия на окончателния договор за прехвърляне или учредяване на вещното право. В случай, че окончателният договор не бъде сключен съобразно уговореното, всяка от страните може да поиска от съда да обяви окончателния договор за сключен. По същността си това право е преобразуващо. То може да бъде упражнено само с нарочен конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, но не и с възражение. Правото на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД принадлежи на всяка от страните по предварителния договор. Производството, по реда на което се упражнява преобразуващото право да се иска обявяване на окончателния договор за сключен, е уредено в чл. 362-364 ГПК като едно особено исково производство. Исковата молба подлежи на вписване в имотния регистър съгласно чл. 114, б. „б” ЗС, когато предварителният договор има за предмет вещно право върху недвижим имот. Придобитите вещни права и наложени възбрани върху имота след вписването не могат да се противопоставят на ищеца. Влязлото в сила конститутивно съдебно решение подлежи на отбелязване съгласно чл. 115 ЗС.

Съдебното решение, с което се уважава конститутивният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, замества окончателния договор съгласно чл. 362, ал. 1 ГПК и той се смята за сключен от датата на влизане в сила на това решение. Щом решението замества прехвърлителния договор, който трябва да има форма на нотариален акт по чл. 578-586 ГПК, съдът трябва да провери, дали прехвърлителят по договора е титуляр на вещното право, което се прехвърля или от което се извежда учредяваното ограничено вещно право, и дали са изпълнени особените изисквания на закона. Този извод следва от разпоредбите на чл. 586 във вр. с чл. 363 ГПК. Тъй като съдебното решение по уважен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД има пряк вещен (прехвърлителен) ефект, съдът в производството по чл. 362-364 ГПК извършва всички проверки, които е длъжен да извърши нотариусът в нотариалното производство по издаване на нотариален акт за прехвърляне или учредяване на вещно право върху недвижим имот. В същия дух разпоредбата на чл. 363 ГПК предвижда, че когато задължението по процесния предварителен договор е за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, вкл. дали отчуждителят е собственик на имота.

Ако според предварителния договор ищецът по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие, че ищецът изпълни задължението си – така чл. 362, ал. 1, изр. първо ГПК. В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в дву-седмичен срок от влизане в сила на решението, в противен случай първоинстанционният съд по искане на ответника обезсилва решението – арг. о чл. 362, ал. 1 изр. последно и ал. 2 ГПК. Обезсилването има обратно действие, т.е. счита се, че окончателен договор не е бил изобщо сключен и следователно вещният ефект не е настъпил. При това положение, ако владението върху имота е било предадено, прехвърлителят по предварителния договор може да иска връщане на имота с ревандикационен иск по чл. 108 ЗС.

Решение за изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот по чл. 33, ал. 2 ЗС:

Известно е, че съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС съсобственик на недвижим имот може да продаде своята идеална част от имота на трето лице, само след като я предложи на останалите съсобственици. Според посочената разпоредба съсобственикът трябва да представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. При посочените предпоставки в полза на заинтересуваните съсобственици възниква преобразуващо право да изкупят продадената на третото лице идеална част от имота. Това преобразуващо право се упражнява само по съдебен ред, с конститутивен иск, предявен в 2-месечен преклузивен срок от продажбата. Съдебната практика приема, че този 2-месечен срок започва да тече от момента на узнаване на съсобственика за извършената продажба.

Исковата молба подлежи на вписване в имотния регистър съгласно чл. 114, б. „в” ЗС. Придобитите вещни права и наложени възбрани върху имота след вписването не могат да се противопоставят на ищеца. Влязлото в сила конститутивно съдебно решение подлежи на отбелязване съгласно чл. 115 ЗС.

Искът по чл. 33, ал. 2 ЗС се предявява против съсобственика-продавач и третото лице-купувач на идеалната част. В отношенията помежду им е налице пасивно другарство в процеса. В случай, че двама или повече съсобственици предявят иск по чл. 33, ал. 2 ЗС, съдът уважава исковете им съразмерно с притежаваните от тях идеални части от имота.

Конститутивното съдебно решение по уважения иск по чл. 33, ал. 2 ЗС поражда 2 вида гражданскоправни последици: вещноправни и облигационноправни.

Съгласно чл. 33, ал. 2, изр. първо ЗС пряко по силата на съдебното решение, с което се уважава искът за изкупуване, възниква продажбено отношение между съсобсвеника-продавач и изкупуващите съсобственици. Изкупуването се извършва при същите условия, при които третото лице е купило дела. Правото на собственост преминава в патримониума на изкупуващите съсобственици в момента на влизане в сила на съдебното решение. За изкупуващия съсобственик възниква облигационно задължение за плащане на цената на изкупуваната идеална част. Съгласно чл. 33, ал. 3 ЗС това парично задължение следва да се плати в рамките на 1 месец от влизане в сила на решението. Ако ищецът (изкупуващият съсобственик) не плати в този срок, решението се обезсилва по право, автоматично, с което отпадат последиците на конститутивното съдебно решение. Правото на собственост върху идеалната част от имота остава в патримониума на третото лице – купувач.

Решение за възлагане на неподеляемо жилище на бивш съпруг или сънаследник по чл. 349 ГПК:

Това конститутивно решение се постановява във втора фаза на производството по съдебна делба. Предпоставките за постановяването му са следните:

По принцип когато имотът – предмет на съдебна делба, е неподеляем (не може да бъде разделен на реално определени части, които имат вещноправна самостоятелност и могат да съществуват като отделни жилища) и не може да бъде поставен в един от дяловете на съделителите, съдът постановява той да бъде изнесен на публична продан и получените средства се разпределят между съделителите съобразно признатите им със съдебното решение по чл. 344, ал. 1 ГПК квоти. Това е правилото, заложено в чл. 348 ГПК. Но, когато делбеният имот представлява неподеляемо жилище, специалните разпоредби на чл. 349, ал. 1, 2 ГПК признават по социални съображения преобразуващо право в полза на определена категория съделители да поискат от съда да им възложи неподеляемото жилище срещу задължение да уравнят в пари или в друг имот дяловете на останалите съделители. Това право е преобразуващо, защото предизвиква правна промяна в правната сфера на останалите съделители въпреки волята им.

Правото на възлагане на неподеляемо жилище при делбата възниква само в полза на две категории съделители:

Първо: при условията на чл. 349, ал. 1 ГПК – в полза на бивш съпруг, когато неподеляемото жилище е било СИО, прекратена със смъртта на единия съпруг или с развод (респ. с унищожаване на брака) и преживелият или бившият съпруг, на когото е предоставено упражняването на родителските права по отношение на децата от брака, няма собствено жилище и

Второ: при условията на чл. 349, ал. 2 ГПК – в полза на съделителя, който при откриване на наследството е живял в неподеляемото жилище и не притежава друго жилище.

Съдържанието на преобразуващото право се изразява в правомощие за поставяне на неподеляемото жилище – предмет на съдебна делба, в дял на правоимащия съделител, срещу задължението му да уравни дяловете на останалите съделители в пари или в друг имот. Във втората хипотеза – при делба на наследствено неподеляемо жилище, е възможно да бъдат предявени конкуриращи права за възлагане в полза на двама или повече съделители. В тези случаи, според чл. 349, ал. 2, изр. второ, ако няколко съделители, отговарящи на законовите условия, предявят претенции за поставяне на имота в техен дял, съдът е длъжен да предпочете онзи, който предложи по-висока цена.

Конститутивният иск за поставяне на неподеляемо жилище при съдебна делба може да бъде упражнен най-късно до края на първото съдебно заседание след влизане в сила на съдебното решение за допускане на делбата по чл. 344, ал. 1 ГПК – арг. от чл. 349, ал. 4, изр. първо ГПК. Този срок е преклузивен.

Възлаганото жилище се оценява по действителната му стойност с помощта на вещо лице. Когато уравнението е парично, то заедно със законната лихва следва да се изплати в 6-месечен срок от влизане в сила на съдебното решение за възлагането му – чл. 349, ал. 5 ГПК. За обезпечение на вземанията си за уравнение на дяловете им заинтересуваните съделители могат да впишат законна ипотека съгласно чл. 349, ал. 3 ГПК.

Правото на собственост върху възложеното жилище се придобива от съделителя, в чийто дял е поставен имотът по реда на чл. 349, ал. 1, респ. ал. 2 ГПК, след изплащане на определеното парично уравнение заедно със законната лихва в рамките на 6-месечния срок от влизане в сила на решението за възлагане (арг. от чл. 349, ал. 6, изр. първо ГПК). Следователно, вещното действие на съдебното решение за възлагане настъпва под условие – ако сумата на уравнението на дяловете на останалите съделители бъде изплатена в предвидения от закона срок.

Ако сумата на уравнението (главница плюс лихви) не бъде изплатена изцяло в законния 6-месечен срок, решението за възлагане се обезсилва автоматично ipso iure (по право) и имотът се изнася на публична продан – чл. 349, ал. 6, изр. второ ГПК. Нормата е императивна, от публичен ред. Имотът може да не се изнесе на публична продан само, ако има друг съделител, който отговаря на законните условия по чл. 349, ал. 2 ГПК и е направил искане за възлагане в срока по ал. 4 (най-късно до края на първото заседание след допускане на делбата). Но за да се му се възложи на него неподеляемото жилище, той трябва да заплати веднага и изцяло цената, по която е оцененен имотът при делбата, намалена със стойността на неговия дял в него. Получената сума се разпределя между останалите съделители съобразно квотите им, определени със съдебното решение за допускане на делбата по чл. 344, ал. 1 ГПК (арг. от чл. 349, ал. посл. ГПК).

Решение за предоставяне на движимите вещи, които служат за отглеждане и възпитание на ненавършилите пълнолетие деца, на единия от съпрузите след развода или унищожаването на брака – чл. 29, ал. 2 от новия СК

Конститутивен характер с вещноправно действие има и съдебното решение, с което след развода или унищожаването на брака съдът предоставя на бившия съпруг, комуто се възлага упражняването на родителските права, движимите вещи – СИО, предназначени за отглеждане и възпитание на ненавършилите пълнолетие деца от брака. Съгласно разпоредбата на чл. 29, ал. 2 от новия СК това преобразуващо право може да се упражни по исков ред след влизане в сила на съдебното решение за допускане на развода или унищожаването на брака, в частта му относно предоставяне упражняването на родителските права. Титуляр на това преобразуващо право е бившият съпруг, на когото се възлага отглеждането и възпитанието на децата.

Предмет на иска могат да бъдат само движими вещи, които отговарят кумулативно на следните изисквания:

да са СИО
към момента на прекратяване на брака да са предназначени да обслужват отглеждането и възпитанието на ненавършилите пълнолетие деца от брака (напр. личните вещи на детето, обзавеждането на детската стая, велосипед, компютър, ски и ски-екип и т.н.).

Конститутивният иск по чл. 29, ал. 2 СК следва да се предяви в 1-годишен преклузивен срок от датата на влизане в сила на съдебното решение за предоставяне упражняването на родителските права – арг. от чл. 31, предл. второ СК.

При промяна на режима на родителските права със съдебно решение по чл. 59, ал. 9 СК, другият родител, комуто занапред се възлагат родителските права за упражняване, може да поиска отмяна на влязлото в сила решение по чл. 29, ал. 2 СК и съответно предоставяне на тези движими вещи.

9.Придобиване чрез наследство – по закон и завещание.Придобиване при преобразуване на ЮЛ.

По същностна си това е производен придобивен способ, който има за предмет имуществото на починало ФЛ.

Наследяване по закон. Налице е общо правоприемство, освен чл.11ЗН. Наследниците и редът им за призоваване е определен в ЗН. Приблизително: Децата = съпругът > родители > братя и сестри > ІІ степен възходящи. Законът определя и размера на дяловете ако има повече наследници обикновено в съсобственост. Частно правоприемство има по чл.11 ЗН от общината или държавата „Когато няма лица, които могат да наследяват …наследството се получава от държавата, с изключение на движимите вещи, жилищата, ателиетата и гаражите…, които стават собственост на общината…“. Особено правило има и за покъщнината и подобренията „Чл. 12. ЗН (1) Наследниците, които са живели заедно с наследодателя и са се грижили за него, получават в наследство обикновената покъщнина, а ако се занимават със земеделие и не са съответно възнаградени по друг начин – и земеделския инвентар на наследодателя. (2) Сънаследници, които приживе на наследодателя са спомогнали да се увеличи наследството, могат, ако те не са били възнаградени по друг начин, да искат при делбата да се пресметне това увеличение в тяхна полза; увеличението може да се даде в имот или в пари.“

Наследяване по завещание. При общо завещателно разпореждане ще имаме общо правоприемство и ще бъдат посочени дробни части от цялото или самото цяло, а не определени имущества. При частно завещателно разпореждане (завет) ще имаме частно правоприемство и ще са определени отделни имущества. Ако предмет на завета са индивидуално определени вещи, правоприемството ще е директно от наследодателя, но ако вещите са родово определени, за заветникът възниква вземане срещу наследниците за прехвърляне на собствеността.

Придобиването на наследство като ФС включва: а) откриване на наследството; б) семейноправна връзка пи наследяване по закон или завещателно разпореждане; в) приемане; Приемането може да е изрично с писмено заявление, което се вписва в районния съд по местооткриване на наследството, или мълчаливо – с извършване на действия, от които е очевидно намерението да се приеме. Приемането има обратно действие. Наследникът обаче трябва да се легитимира като собственик, за това му трябва титул за собственост на наследодателя, или удостоверение за наследник, ако наследява по закон и завещание, или акта за извършване на делба.

За ЮЛ: При сливане, новото ЮЛ е универсален правоприемник на слелите се, поема всички активи и пасиви по баланса им. При вливане – съществуващото ЮЛ поема правата и задълженията на другото, вливащо се в него ЮЛ, като то прекратява своето съществуване. Поемащото ЮЛ е универсален правоприемник на вливащото се. При разделяне – Всяко от тези новообразуващите се ЮЛ е частен правоприемник на прекратеното поради разделяне ЮЛ, то поема само индивидуално определена част от имуществото. Нововъзникналите ЮЛ, отговарят солидарно за дълговете на прекратеното ЮЛ. При отделяне – новообразуващите се ЮЛ поемат индивидуално определена част от имуществото и дейността на съществуващо ЮЛ, което при преобразуването запазва своята правосубектност и продължава да работи. Нововъзникналите ЮЛ се явяват частни правоприемници на отделената индивидуално определена част от правата и задълженията. Те отговарят солидарно за задълженията на своя праводател, възникнали до момента на отделянето.

10. Придобиване на недвижими имоти чрез извършване на групов строеж (ДГС)

Действащата редакция на ЗУТ не урежда изрично договора за групов строеж. Той беше уреден в първоначалната редакция на ЗУТ в стария чл. 188, действал до 2003 г.

Определение: По настоящем ДГС съществува по нашата правна система като един ненаименуван договор, по силата на който две или повече лица, притежаващи право на собственост или право на строеж в определн УПИ, обединяват усилията си за съвместно построяване на определени обекти, като всеки от тях се задължава да участва с пари, труд и материали, съответни на стойността на обекта, който ще придобие при извършване на делба на сградата съобразно с уговореното в договора разпределение.

Обща правна характеристика

ДГС е един многостранен договор; Участниците в него обединяват усилията си за постигане на една обща цел, изразяваща се в придобиване на право на собственост върху имот чрез упражняване на притежаваното от тях вещно право върху поземления имот.
По естеството си ДГС е възмезден – всеки участник се задължава да престира определена сума пари, жив труд по строежа и материали срещу което ще придобие определен обект в така построената сграда на стойност съобразно имуществения му принос.
ДГС е от категорията на консенсуалните договори – основанието му е типично за възмездните договори – aquirendi causa (да се придобие право на собственост върху обособен обект в сградата, която ще се построи с общите усилия и средства на участниците в договора).
При действието на отм. редакция на чл. 188 ЗУТ до 2003 г. ДГС беше формален договор. Задействителността му се изискваше писмена форм с нотариално удостоверени подписи на страните. След изменението на ЗУТ от 2003 г., ДГС е неформален. Но с оглед на чл. 164, т. 3 ГПК за доказването му е необходима писмена форма, щом договорът е на стойност над 5000 лв.
ДГС е от типа на договорите intuitu personae (сключва се с оглед на личността на участниците) – главно, защото участниците в договора се подбират по признака, дали притежават върху терена такова субективно вещно право, което им позволява да строят в него (т.е. право на собственост или право на строеж). Освен това, личностният елемент при ДГС се проявяваше и в това, че по отм. уредба по ЗУТ в полза на останалите участници в ДГС се признаваше право на изкупят правата на участник в договора, който желае да ги прехвърли на едно трето лице. Именно с оглед на това участниците в ДГС не можеха да прехвърлят правата си върху терена на трети лица без съгласието на останалите участници в договора.
Най-сетне, ДГС е от типа на смесените договори, защото включва в съдържанието си и един предварителен договор за делба на бъдещата сграда, за чието изграждане участниците се обединяват.
По външните си признаци ДГС прилича най-много на един договор за гражданско дружество по чл. 357-363 ЗЗД, но не е тъждествен с него, тъй като целта при ДГС не е стопанска, а е насочена към придобиване на имот чрез изграждане на сграда в терен, който е съсобствен между участниците или върху който те притежават права на строеж. Отличителна особеност на ДГС е, че притежаването на вещно право върху поземления имот, което включва в съдържанието си възможност за извършване на строителство, е необходима предпоставка за за стане едно лице участник в ДГС. По тази причина правилата на ЗЗД относно договора за гражданско дружество могат да се прилагат към ДГС не „направо”, а само по аналогия.
ДГС не трябва да се смесва с ЖСК. Разликата е, че ДГС е неперсонифицирана договорна общност от лица, а не е ЮЛ. Докато за учредяване на ЖСК са необходими поне 6 участници, то при ДГС не съществува нормативно установен минимален брой участници; мислим е и ДГС между две лица. Най-сетне, разликата е, че при изграждане на сграда чрез ДГС тя става съсобствена между участниците в договора и задължително трябва да се извърши делба, за да може всеки от тях да стане индивидуален собственик на обособената част от сградата, за придобиването на която се е включил в договора.

Предмет, страни и съдържание на ДГС

– Предмет на ДГС е построяването на нова сграда съобразно одобрен архитектурен проект или надстрояването, респ. пристрояването на съществуваща сграда върху терен, върху който участниците в договора притежават вещни права, включващи правомощието им да извършавт строеж.

– Страните в ДГС могат да бъдат ФЛ или ЮЛ, които притежават право на собственост, право на строеж, право на надстрояване или пристрояване върху УПИ. ДГС може да се сключи и между етажни собственици за надстрояване на сграда под режим на ЕС. Тъй като законът не поставя изискване за лично сключване на договора от участниците в него, последните могат и да не са дееспособни лица, а да действат чрез представител.

– Съдържанието на ДГС включва клаузи относно обособените обекти от бъдещата сграда, които ще получат всеки от участниците в договора, стойността на тези обекти, условията за извършване на строителството (чрез възлагане по договор за строителство, чрез строителство по стопански начин или смесени форми), уговарянето на вноските, които всеки от участниците трябва да направи под формата на пари, на строителни материали, както и на жив труд, уговаряне на начина на вземане на решения и участието в управлението на общото начинание, реда и начина за разрешаване на споровете и т.н.

Действие на ДГС

Под действие на ДГС разбираме правните последици, които настъпват от сключването му. Те се изразяват в субективните права и задължения, които възникват за участниците в договора. Най-общо казано, от ДГС възникват два вида права и задължения: имуществени и неимуществени.

Основно имуществено задължение на участника в ДГС е задължението му да направи вноска в парична или непарична форма (труд, материали). При забава за участника може да възникне задължение за плащане на мораторна лихва, евентуално за неустойка (в случай, че такава е уговорена). На общо основание се дължи и обезщетение за причинените от забавата вреди, които не са могли да бъдат покрити от платените закъснителни лихви, евентуално мораторни неустойки.

Първото имуществено право на участника в ДГС е да придобие идеална част от построената с общи усилия и средства сграда. Тук следва да се уточни, че изградената чрез ДГС сграда става съсобствена на участниците съобразно притежаваните от тях вещни права върху терена. Възниква обикновена, дялова и делима съсобственост. Размерът на идеалните части от сградата, принадлежащи на всеки от участниците в ДГС, зависи от обема на притежаваните от тях вещни права върху терена.

Също така в полза на всеки участник възниква правото да получи при делбата обособения обект в сградата, определен за него съгласно ДГС на базата на утвърдения архитектурен проект за сградата. Обръщам внимание, че делбата може да се извърши само след изграждане на сградата поне в груб строеж. Този извод следва по аналогия от разпоредбата на чл. 359, ал. 3 ЗЗД, според която участникът може да иска своя дял само при напускане на гражданското дружество или при прекратяване на дружеството.

След приключване на строителството и погасяване на всички задължения всеки участник има право на дял от общото имущество при ликвидиране на дейността. Най-сетне, всеки от участниците, който е направил разноски във връзка с водене на общите работи, има право да иска те да му бъдат възстановени от останалите участници. Също така всеки има право на обезщетение за вредите, които е претърпял във връзка с водене на общите работи. Във вътрешните си отношения, както и в отношения с третите лица участниците в ДГС отговарят по принципа на разделността, освен ако не е уговорено друго.

За участниците в ДГС възникват и неимуществени права и задължения. Те имат организационен характер. Най-важното неимуществено право е правото на участие в управлението на общите работи. Ако не е уговорено друго, решенията се вземат с единодушие и всеки участник в ДГС има право да се противопоставя на действията на останалите, т.е. има право на вето. Всеки участник може сам да извършва действия на управление, които ангажират и останалите ако друго не е предвидено в договора.

Сред неимуществените задължения най-важно е това за лично участие на всеки във воденето и управлението на общото начинание (тъй като сдружаването има личностен елемент). Освен това, участниците в ДГС имат задължение за лоялност.

Моментът, в който участникът в ДГС придобива право на собственост върху самостоятелния, обособен обект в построената сграда, е прекратяването на съсобствеността върху нея чрез делба. Делбата трябва да се извърши съобразно предварителното разпределение на обектите помежду участниците, направено със самия ДГС. Нормалният способ за ликвидация на съсобствеността е извършването на доброволна делба по чл. 35 ЗС – в писмена форма с нотариална заверка на подписите на участниците. Поради договорния характер на доброволната делба няма пречка участниците да се отклонят от първоначално уговореното в ДГС досежно разпределението на обектите в сградата. Но при липса на съгласие между участниците в ДГС относно извършване на доброволната делба съобразно уговореното в ДГС разпределение, всеки от участниците може да поиска обявяване за окончателен на предварителния договор за делба, инкорпопиран в ДГС. Искът е конститутивен и се предявява на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Съдебното решение, с което се уважава искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, замества несъстоялата се доброволна делба и има конститутивно действие – от момента на влизането му в сила участниците в ДГС придобиват изключително право на собственост върху отредения им с разпределението самостоятелен обект в сградата. Това съдебно решение, което замества делбата, подлежи на вписване в имотния регистър.

В теорията е изразено становище, че при липса на съгласие за извършване на добворолна делба между участниците в ДГС съобразно уговореното в договора разпределение на обектите, е недопустимо да се предявява иск за съдебна делба на сградата. Това становище отчита специфичната природа и цел на ДГС, доколкото цели да гарантира, че разпределението на обособените обекти между участниците ще отговаря на уговореното в ДГС, но то не може да се подкрепи, тъй като нашият правопорядък обявява за недействителни всякакви уговорки, които изключват правото на съсобственик да иска делба (освен в случаите, при които самият закон не я допуска) – арг. от чл. 34, ал. 1 ЗС. По тази причина следва да се приеме, че възможността на съдебна делба стои открита и при съсобственост върху сграда, изградена чрез ДГС.

След извършване на делбата сградата автоматично попада под режима на етажната собственост по чл. 37 и сл. ЗС. При това идеалните части на всеки от съдебителите в общите части на сградата следва да се определят по правилата на чл. 40 ЗС.

11.Придобиване на недвижими имоти чрез участие в жилищностроителни кооперации

ЖСК е доброволно обединение на ФЛ и/или ЮЛ, насочено към снабдяване на член-кооператорите с жилища, гаражи, ателиета, офиси чрез организирана строителна дейност и построяване на сграда въз основа на сътрудничество и взаимопомощ. Това е вид ЮЛ (кооперация), но не извършва търговска дейност.

Член-кооператорите придобиват право на собственост върху индивидуално определените отредени им обекти със снабдяването с нотариални актове. Обектите, който могат да се придобият по този начин са точно определени в закона.

Придобиването чрез ЖСК има следния смесен ФС: Учредяване на ЖСК – Граждански ел. – поне 6 учредителя като за всеки трябва да е предвиден самостоятелен обект в сградата по одобрен архитектурен план, освен при съсобственост. Член може да е и ЮЛ. Съдебно-охранителен ел. – вписване в съдебния регистър при окръжния съд по седалището на ЖСК, по реда на глава 55 ГПК, въз основа на съдебно решение. ЮЛ възниква с вписването.

Членство в ЖСК – обикновено възниква с учредяването, може да е резултат и на последвало приемане, ако се освободил обект в сградата, може да е и чрез встъпване на наследник, заместване, съдебно решение по чл.15 ЗЖСК. Членството се прекратява с доброволно напускане, решение на ОС за освобождаване или изключване.

ЖСК трябва да е придобила право на строеж. Сградата трябва да се завърши. Затова трябва да е получен акт 16 за завършена сграда.

Решение на ОС за разпределяне на обособените обекти в сградата – взема се с квалифицирано мнозинство и трябва писмено всички член-кооператори да се съгласят. Взема се и решение за определяне окончателната цена на имотите и припадащите им се идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж. Отново с квалифицирано мнозинство. ОС събрание се свиква за това решение месец след първото. Ако не УС не го свика, кооператорите могат да се обърнат към районния съд, който с решение може да го свика и ако ОС не постигне решение, съда може да постанови такова за определяне на окончателната цена.

Правото на собственост се придобива от момента на снабдяване с нотариалния акт. Това е производно придобиване. Поначало собственик е бил ЖСК. В момента, в който един от членовете се сдобие с нотариален акт, възниква етажна собственост. Докато член-кооператорите се сдобият с нотариални актове, те могат да се защитават с вещен иск срещу всеки, който заема без основание обекта, който е техен според разпределението. Тази претенция обаче не е нито петиторна, нито посесорна, защото се защитава едно правно очакване, а не вече възникнала собственост или владение.

Органи на ЖСК са Общото събрание, Управителния съвет и Контролния съвет. Имуществото на ЖСК се формира от встъпителни, дялови и допълнително вноски. Прекратяване има при снабдяването на всички с нотариални актове или и преди построяване на сградата по решение на общото събрание при спазване на чл. 37 ЗЖСК – в този случай се въвежда ликвидационно производство.

12. Придобиване чрез приращение, завладяване, преработване и присъединяване. Намерени вещи. Съкровища.

В частта “Приращение” по ЗС са включени приращението върху недвижим имот и добивите. Приращението върху недвижим имот е способ за придобиване на собственост върху чужди движими вещи, които се прикрепват трайно към поземления имот на собственика под формата на сгради, съоръжения и трайни насаждения. Прикрепените по този начин вещи стават част от недвижимия имот без значение кой ги е прикрепил. Придобиването е автоматично, не е необходимо ничие волеизявление. ФС на придобиването включва: трайно прикрепване т.е. по начин, по който отделянето би довело до упражняване на земята или прикрепената вещ; трябва да е към земята; вещите трябва да са движими; формата на прикрепването трябва да е строеж, съоръжение или насаждение; Не са уредени изрично приращенията от нанос, свличане на земя и др., но е прието, че ползата е за крайбрежния имот.

Правилото на приращението върху недвижим имот е диспозитивно. “Чл. 92. Собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго.” Ако е учредено право на строеж, пристрояване/надстрояване, придобивният ефект ще е за суперфициара. От това правило може да се ползва и ползвател, а не само собственика. Спорно е обаче дали е първичен или производен способ. При отделянето на движимостите собствеността над тях се възстановява.

Добиви от движими и недвижим вещи може да са всичко, което се получава от или по повод на една вещ, без да се засяга целостта й. Добивите могат да са плодове, прираст и наем. Плодовете са движими вещи, отделени от други, без последните да изменят съществото си. С отделянето си плода се обособява като нова вещ. Прираст е доход, който се получава от веща, вследствие на биологични процеси, увеличаващи стойността й. Не възниква нов обект с ново право на собственост (наддаване на тегло от животно). Наемът е доход, който се получава от вещ, в следствие от възмездното й предоставяне за ползване от трето лице. Не се придобива собственост, а парично вземане.

“Чл. 93. Добивът от вещта, като плодове, прираст от добитък, наем и други такива, принадлежи на собственика й.” Диспозитивно правило, може да се уговори друго, ако се учреди право на ползване, третото лице придобива добивите. Добросъвестният владелец също ги придобива. Реално няма правоприемство.

Преработването е способ за придобиване на собственост върху движима вещ, създадена от лице, което не е собственик на материала. ЗС Винаги при създаване на нова движима вещ се губи собствеността над материала и възниква собственост над новата вещ. “Чл. 94. Лицето, което е направило нова вещ от чужди материали, става собственик на вещта, ако стойността на изработването надминава стойността на материала и ако лицето не е знаело, че материалът принадлежи на друг. В противен случай собственикът на материала става собственик на вещта, но той има право да се откаже от нея.” По смисъла на закона, когато преобладаващият материал е чужд, чия е собствеността зависи от стойността на материала и работата. Ако материалът е по-ценен, собственикът му е собственик и на веща. Ако работата е по-стойностна, но преработващият е знаел, че материала е чужд, то собственика на материала е собственик на веща. Но ако не е знаел, той става собственик по оригинерен начин – първично придобиване. Не е уредено какво ще се случи ако работата и материала са равностойни. При няколко материала, собствеността е за притежателя на главния материал. Ако не може да се определи такъв възниква съсобственост. “Чл. 95. Когато вещта е изработена от материали, които принадлежат на различни собственици, собственик на вещта е този, на когото принадлежи главният материал. Ако нито един от материалите не може да се счете за главен, поражда се съсобственост върху вещта.” Неуредено е какво се случва ако преработващите са повече. Придобиващият собствеността дължи обезщетение на основание неоснователно обогатяване. “Чл. 96. В случаите на предходните два члена, онзи, който стане собственик на новата вещ, дължи обезщетение за стойността на материала или за изработването, както и за другите вреди, ако има такива.” Ако това е препаботващият, обезщетението е в полза на собственика на материала и обратното. Ако има главен материал, собственикът му обезщетява собствениците на допълнителните материали.

Присъединяването е способ за придобиване на собственост върху чужда движима вещ, която се прикрепва трайно като част към друга главна движима или недвижима вещ. За целта собствениците на двете вещи трябва да са различни и въпроса трябва да не е уреден с договор. По аналогия се прилага и за смесване на вещества. Трайно прикрепване е налице, когато вещите не могат да се разделят, без да се засегне главната. Коя вещ е главна се определя с оглед на функционалното предназначение. Реално няма нов обект, няма и правоприемство. Способът е първичен. При отделяне на частта собствеността се възстановява. Собственикът на присъединената вещ има право на обезщетение. Чл. 97. Когато чужда вещ е присъединена като част към главна вещ по такъв начин, че не би могла да се отдели без съществено повреждане на главната вещ, собственикът на тази вещ придобива правото на собственост и върху присъединената част, при задължение да обезщети нейния собственик. Чл. 98. Принадлежността следва главната вещ, ако не е постановено или уговорено друго.

Придобиване на безстопанствен недвижим имот – Чл. 13. ЗОС (2) Общината владее и управлява безстопанствените имоти на своята територия по ред, установен с наредбата по чл. 8, ал. 2. Следователно общината може да ги придобие по 10г. давност. Незаето наследство се придобива от държавата, с изключение на вещи, жилищата, ателиетата и гаражите, както и на парцелите и имотите, предназначени предимно за жилищно строителство, които стават собственост на общината чл. 11 ЗН. По чл.44, ал.2 от ЗЮЛНЦ имуществото, останало след ликвидацията на ЮЛ с нестопанска цел за общественополезна дейност се предава на съответната община. Държавата придобива и имуществото на политическа партия, прекратена с решение на съда. Земеделска земя, която не принадлежи на граждани, ЮЛ или държавата е общинска собственост. Държавни са горите и земите о горския фонд, които не принадлежат на ФЮЛ.

Намерени вещи – те не могат да се завладяват. Намерилият изгубена вещ е длъжен да я предаде на собственика й или на този, който я е изгубил, след заплащане на разноските и на възнаграждение. Изгубена вещ е движима вещ, владението върху която е изгубено поради невнимание, без да има отказ от собственост като при изоставените вещи. Непредаването на изгубена вещ е престъпление по НК чл.207 и заради това намерилият веща не може да я придобие по давност. Ако не е обещано друго възнаграждение, последното се равнява на 10% от стойността на веща. Ако не е известно кой е изгубил веща, тя трябва да бъде предадена в служба „Общинска собственост“ „чл. 88.ЗС Когато собственикът и изгубилият вещта не са известни, онзи, който я е намерил, е длъжен да я предаде незабавно в съответната служба „Общинска собственост“. Ако собственикът или изгубилият вещта я поиска в годишен срок от намирането, вещта му се предава срещу заплащане възнаграждение в размер 10% от стойността на вещта и разноските по пренасянето и пазенето.“ Веща се съхранява в общинската служба 1 година, стига да не е бързо разваляща се или да не изисква големи разходи, защото тогава се продава и се запазва само сумата. Собственикът може да си я получи като заплати разноските и възнаграждението. „Възнаграждението може да бъде намалено от съда с оглед на имотното състояние на изгубилия вещта или когато пълният размер на възнаграждението е прекомерно висок“. Ако веща не бъде поискана или не се платят разноски/възнаграждение, тя става собственост на общината по оригинерен начин и общината може да я продаде.

Съкровище – Това са „заровените в земята, зазиданите или скрити по друг начин вещи, собственикът на които не може да бъде открит...“ Придобива се от държавата по първичен способ. Лицето, намерило съкровището, има право на възнаграждение 25% от стойността на веща и трябва в 7 дневен срок да уведоми най-близкия държавен или общински музей и да предаде веща. Културните ценности могат да са съкровища. Подлежат на регистриране и идентифициране, в противен случай не могат да се прехвърлят. Ако са със статут на национално богатство могат да се прехвърлят само с уведомяване на министъра на културата и така държавата може първа да ги придобие. Собствениците на културни ценности трябва да полагат необходимите грижи по поддръжката им. Търговка дейност с тях могат да извършват само предварително регистрирани в ТЗ или ЗК лица.

Относно лова и риболова – дивечът е частна държавна собственост, а рибните ресурси принадлежат на собственика на съответния обект. Чрез лова и риболова се осъществява производно придобиване чрез завладяване. Отстреляния дивеч е собственост на ловеца само при спазване условията, определени от стопанстващия дивеча. Риболовецът е собственик на уловените организми, ако му е издаден билет/разрешително. Той може да задържи само до 2кг. пъстървови риби и до 3кг. от др. вид. с изключение на единичен екземпляр с по-голямо тегло. Не може да ги продава.

13.Придобиване чрез конфискация и отнемане в полза на държавата.

Конфискацията има легално определение в НК Чл. 44. „Конфискацията е принудително и безвъзмездно отчуждаване в полза на държавата на принадлежащото на виновния имущество или на част от него, на определени имущества на виновния или на части от такива имущества. „ Това е имуществено наказание и се налага чрез присъда или АА. Обикновено се определя като първичен способ.

Изземването на вещите се изпълнява от Националната агенция за приходите (чл.416, ал.3 НПК). Държавата отговаря до размера на стойността на конфискуваното имущество за възстановяване на вредите, причинени с престъплението и задълженията на осъдения, възникнали до възбуждането на наказателното преследване, когато останалото му налично имущество не е достатъчно(чл.46 НК).

Конфискация има и по други НА освен НК.

КРБ Чл. 40 (2) Спирането и конфискацията на печатно издание или на друг носител на информация се допускат само въз основа на акт на съдебната власт, когато се накърняват добрите нрави или се съдържат призиви за насилствена промяна на конституционно установения ред, за извършване на престъпление или за насилие над личността.

Закон за закрила на новите сортове растения и породи животни Чл. 52. (1) Всяко лице, което без разрешението на притежателя на сертификата извърши някои от посочените в чл. 18 действия, се наказва с глоба от сто до хиляда лева, а при повторно нарушение глобата е от хиляда до десет хиляди лева. Размножителният материал и в двата случая се конфискува.

Отнемането в полза на държавата е принудително и безвъзмездно отнемане в полза на държавата на имущество, послужило за извършване или получено в резултат на правонарушение. Това е имуществена мярка по НК чл. 53 Независимо от наказателната отговорност отнемат се в полза на държавата: а) вещите, които принадлежат на виновния и са били предназначени или са послужили за извършване на умишлено престъпление; б) вещите, които принадлежат на виновния и са били предмет на умишлено престъпление – в случаите, изрично предвидени в особената част на този кодекс. (2) Отнемат се в полза на държавата и: а) вещите, предмет или средство на престъплението, притежаването на които е забранено, и б) придобитото чрез престъплението, ако не подлежи на връщане или възстановяване. Когато придобитото липсва или е отчуждено, присъжда се неговата равностойност. Налага се с присъда или АА, може и наред с наказанието. Може да е първичен или производен способ според това дали държавата придобива собствеността, без да има значение дали нарушителя е собственик.

Закон за отнемане в полза на държавата на имущество, придобито от престъпна дейност. Чл. 3. „Производството се провежда, когато е установено, че дадено лице е придобило имущество със значителна стойност, за което може да се направи основателно предположение, че е придобито от престъпна дейност, и срещу него е започнало наказателно преследване за престъпление по НК…“ . „Значителна стойност“ е стойност над 60 000 лв. Трябва да е придобито от престъпна дейност т.е. доколкото не е установен законен източник за придобиването му. Наказателното преследване трябва да е започнало по някое от посочените в чл.3 престъпления. производството започва/ възобновява се и когато наказателното производство не е започнало или започналото е прекратено поради това, че деецът е починал, след извършване на престъплението деецът е изпаднал в продължително разстройство на съзнанието, което изключва вменяемостта, или е последвала амнистия, наказателното производство е спряно на основание чл. 25 НПК (разстройство на съзнанието, деецът е лице с имунитет, разглеждането на делото в отсъствие на обвиняемия би попречило да се разкрие обективната истина).

Редът за отнемането започва с проверки на органите на Комисията за установяване на имущество, придобито от престъпна дейност и събиране на доказателства. Органите са териториалните директори и инспекторите. Въз основа на резултатите от проверките се изготвя мотивирано заключение, в което се посочват видът и размерът на имуществото както и доказателствата. Комисията внася мотивирано искане = искова молба за отнемане в полза на държавата на имуществото в окръжния съд по постоянен адрес на лицето. Ответници са собственикът, наследниците му, др. лица, на които е прехвърлено такова имущество. Задължително участва прокурор. Решението на съда се обжалва по общия ред.

Отнемане има и по ЗАНН на вещите “принадлежащи на нарушителя, които са послужили за извършване нарушение.. вещите, предмет на нарушението, притежаването на които е забранено.. вещите, които са били предмет на нарушението ”. По ЗАПСП чл.97 „..предметът на нарушението, независимо чия собственост е се отнема в полза на държавата…“, същата е разпоредбата на чл.81 ЗМГО. Сходни членове са чл.14 ЗПКМ, чл.112 ЗГ, чл.11 ЗЗащРаст, чл.97 ЗЛАХМ, чл.87 ЗЛовОДив, чл.124 ЗАДС, чл.233 ЗМитн., чл.20 ВЗ, чл.137 ЗДДС, чл.44 ЗТюнИ и др.

3. Ограничения на правото на собственост

1.Ограничения на правото на собственост. Видове

Ограниченията на правото на собственост представляват установени от закона юридически забрани за извършване на определени действия, които по принцип се включват в съдържанието на правото на собственост. Тяхното установяване се налага от обстоятелството, че упражняването на правото на собственост като най-пълното и всеобхватно субективно вещно право може да засегне чужди интереси (не толкова на конкретно определени лица, колкото обществения интерес) и поради това се налага да се очертаят определени граници при упражняването на собственическите правомощия. В този смисъл общата правно-философска основа на въпроса за ограниченията на правото на собственост се базира върху конституционно установените граници за упражняване на субективните права, а именно повелята за ненакърняване на чужди субективни права и забраната за злоупотреба с право (чл. 57, ал. 2 КРБ). Идеята, която пронизва уредбата на ограниченията на собствеността е да се постигне баланс между интересите на отделния частен собственик (чиято собственост е обявена от чл. 17, ал. 3 КРБ за неприкосновена) и интереса на обществото.

Ограниченията на правото на собственост не бива да се отъждествяват с т.н. несъщински ограничения на собствеността, наричани в теорията „статични” ограничения на собствеността – напр. ограничения, засягащи правоспособността на субектите за притежаване на вещни права върху определени категории вещи, напр. върху обекти-публична държавна или общинска собственост, или ограничения във връзка с притежаване на наркотични вещества, оръжие и др. под. Законовите ограничения на собствеността са винаги свързани със самото упражняване на правото на собственост и не зависят от личността на титуляра на правото на собственост. В този смисъл същински са само тези ограничения на собствеността, които са функционалните ограничения и се проявяват при упражняването на едно или друго собственическо правомощие. Същинско ограничение на собствеността представлява и предвидената в чл. 17, ал. 5 КРБ възможност за принудително отчуждаване на имоти на ФЛ или ЮЛ за държавни или общински нужди срещу предварително и равностойно обезщетение.

От друга страна ограниченията на правото на собственост не бива да се смесват с ограничените вещни права (право на строеж, право на ползване, сервитути за преминаване, за водопрекарване и др.). Най-важната разлика се проявява в това, че срещу наложените от закона ограничения на собственика няма конкретно насрещно правоимащо лице, в полза на което да се признават определени правомощия върху имота на собственика. Напротив, при ограничените вещни права винаги са налице вещни правомощия в полза на конкретно определен титуляр на ограниченото вещно право, които той може да противопостави на „голия” собственик на имота.

Според основанието за предвиждането им законовите ограничения на собствеността се делят в теорията на три основни групи:

Първо, т.н. „съседски” ограничения на собствеността- тези, свързани с осигуряването на възможност за паралелно упражняване на правото на собственост върху съседни поземлени имоти; Съседски са законовите ограничения, свързани със забрана за застрояване на граничната линия и изикванията за спазване на нормативно установени отстояния между сградите.
Второ, т.н. публичноправни ограничения – тези, свързани с осигуряването на определени интереси на цялото общество; Публично-правните ограничения на собствеността са законови ограничения във връзка с благоустрояването на урегулираните поземлени имоти, осигуряване на защитата на природните ресурси чрез въвеждане на специфични охранителни зони, осигуряване опазването на движимите и недвижими културни ценности по ЗКН и др. Към публичноправните ограничения на обствеността се отнасят и специфични законови ограничения, наричани „сервитутни ивици” или „сервитутни зони”. Чрез предвиждането им законодателят въвежда специфичен правен режим около определени обекти, който се прилага по отношение на всички лица, притежаващи имоти или осъществяващи определена дейност в посочените зони. Сервитутни ивици се установяват около линейни обекти (стълбове с високо напрежение, газопроводи и др. под.) и те възникват като законова последица от прокарването на самото съоръжение. Сервитутната ивица не трябва да се смесва с поземления сервитут, тъй като тя не е вид субективно вещно право. Правният режим на сервитутната ивица като законово ограничение на собствеността включва възникване на права в полза на собственика на съответните съоръжения, както и задължения както за него, така и за собственика на прилежащия терен и за всички останали лица, които се намират в териториалния обхват на сервитутната ивица или сервитутната зона.
Трето, т.н. „естествени” ограничения на собствеността – такива, които произтичат от местоположението, физическите и функционални връзки при ползването на съседни или близко разположени недвижими имоти – напр., нуждата за прекарване на отклонения от централни канализационни, тръбопроводни и др. съоръжения през един имот, за да се свържат с инсталации в другия имот и т.н. От категорията на естествените законови ограничения на собствеността е и задължението на собственик на поземлен имот да не огклонява естествения ход на свободно течаща вода (вада, поток и др. под.).

Делим ограниченията на правото на собственост на общи и специални в зависимост от това, дали те се отнасят за всеки вид право на частна собственост и очертават границите на упражняване на собственическите правомощия, или засягат само отделни видове право на собственост, респ. само отделни собственически правомощия.

Общите ограничения установяват пределите и рамката, до която собственикът може да се разпростре при упражняване на собственическите си правомощия. Общите ограничения са установени в разпоредбите на чл. 50 и 52 ЗС. Според чл. 50 ЗС собственикът на недвижим имот не може да извършва такива действия в своя имот, с които се създават пречки за използване на съседния имот, по-големи от обикновените”. Разпоредбата се отнася за всякакви видове недвижими имоти – застроени или незастроени, в или извън строителните граници на населените места. „Пречките” могат да се изразят не само в активни действия, но и в бездействия.

От категорията на общите ограничения е и законовата забрана за посаждане на дървета на определено отстояние от границата със съседния имот – чл. 52 ЗС.

Специалните ограничения са тези, наложени по отношение на отделен вид собственост или спрямо отделни собственически правомощия. Напр., за държавната и за общинската собственост най-важните специални ограничения се съдържат в Конституцията. Според чл. 18, ал. 6 КРБ правото на собственост върху вещите, представляващи държавна и общинска собственост, следва да се упражнява в интерес на гражданите и на обществото. А чл. 140 КРБ предвижда, че правото на общинска собственост се упражнява в интерес на съответната териториална общност. Друг вид специални ограничения са тези, установени за отделни обекти на правото на собственост – напр. за правото на собственост върху културни ценности по Закона за културното наследство (задължение за съхраняване при определен режим; задължение за идентифициране и регистриране на културната ценност и др.), върху земеделска земя по ЗСПЗЗ – тя трябва да бъде ползвана по предназначение, а не да бъде застроявана, върху горите по Закона за горите – не могат да бъдат безогледно изсичани и т.н.

Специалните ограничения на собствеността с оглед на благоустройствени и здравни цели се уреждат с отделни закони – така чл. 53 ЗС. По ЗУТ, напр., тези ограничения са свързани напр., с изискване собственикът да спазва правилата и нормативите за застрояване на имота си – вж. чл. 31 и сл. ЗУТ, при преустройства на обособен обект на сграда-етажна собственост по чл. 185, ал. 2 и сл. ЗУТ, при делба на недвижими имоти – чл. 200-204 ЗУТ и др.

Специално ограничение на разпоредителното правомощие на собственика е установено при извършване на действия на разпореждане със семейното жилище, което е лична собственост на единия от съпрузите (срв. чл. 23 отм. СК от 1985 г.). Според разпоредбата на чл. 26 от новия СК действията на разпореждане със семейното жилище – лична собственост на единия съпруг, се извършват със съгласието на другия, ако двамата съпрузи нямат друго жилище – обща или лична собственост на всеки един от тях. Когато липсва съгласие на съпруга-несобственик, разпореждането се извършва с разрешение на районния съдия, ако се установи, че то не е във вреда на ненавършилите пълнолетие деца и на семейството.

Друг пример за специално ограничение на разпоредителното правомощие на собственика се съдържа в разпоредбата на чл. 33, ал. 1 ЗС. Съсобственик на недвиим имот не може да продаде идеалната си част на трето лице преди да предложи на останалите съсобственици да изкупят дела му.

Пример за специално ограничение на правомощието «ползване» на собствената вещ се съдържа в разпоредбата на чл. 45, ал. 1, б. „а” ЗС, от която се извлича изрична забрана за всеки етажен собственик да използва или допуска да се използват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди. Ограничение на собствеността е и предвидената в чл. 45 ЗС възможност общото събрание на етажната собственост да вземе решение за изваждане на собственик, който е бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това предупреждение не е прекратил нарушението по чл. 45, ал. 1 ЗС.

Една голяма група ограничения на собствеността са свързани с установяване на юридическо задължение на собственика да дава достъп до имота си. Според чл. 51 ЗС когато за извършването на работи в един недвижим имот е необходимо да се влезе в друг имот, собственикът на този имот е длъжен да даде достъп за това. Конкретизация на тази разпоредба намираме в чл. 6, ал. 1, т. 12 ЗУЕС, която възлага на етажните собственици задължение да осигуряват достъп в своя самостоятелен обект или в част от него за извършване на необходимите проучвателни, проектни, измервателни, строителни и монтажни работи, свързани с поддържане, основен, текущ или неотложен ремонт, реконструкция, преустройство или обновяване на общи части или на други помещения. Конкретизация на общото ограничение по чл. 51 ЗС има и в редица други закони и те са установени като административноправни задължения за собственика на имота (напр. по Закона за здравето – задължение за даване на достъп за дезинфекциране на помещения; по Закона за противопожарната охрана и др.). В западноевропейската теория тази група административноправни ограничения на собствеността се означава понякога като «публично-правни sсрвитути» (но това не означава отъждествяване на ограниченията на собствеността със сервитут).

4.Отчуждаване на недвижими имоти за задоволяване на държавни и общински нужди. Обезщетяване. Правни последици.

Отчуждаването е конституционно заложено Чл. 17. КРБ (5) Принудително отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди може да става само въз основа на закон, при условие че тези нужди не могат да бъдат задоволени по друг начин и след предварително и равностойно обезщетение. Тази разпоредба ограничава неприкосновеността на частната собственост. Редът и условията за отчуждаване се уреждат със закон. Условията, уредени в Конституцията са:

нуждата да не може да бъде задоволена по друг начин;
задължително обезщетяване; то трябва да е предварително, защото според РКС до обезщетяването собствеността не е на държавата; трябва да е равностойно, парично или натурално, но понастоящем е уредено само паричното;

Отчуждаването по различните закони включва и други допълнителни изисквания.

Отчуждаване по ЗДС. За да се реализира такова трябва да е в.в.с. и подробен устройствен план. ЗДС Чл. 32. Имоти и части от имоти – собственост на ФЮЛ, могат да се отчуждават принудително за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение.(2) Равностойното парично обезщетение се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на ПУП, съответно преди одобряването на ПУП…Мероприятията, за които може да бъде отчужден имот, са изброени в ЗУТ Чл. 205 1. за изграждане и реконструкция на транспортната техническа инфраструктура, преустройство на транспортно-комуникационни мрежи и съоръжения – пътища, улици, площади, надземни и подземни трасета на железопътни и трамвайни линии и съоръжения към тях;2. изграждане и реконструкция на други мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура – водоснабдяване, канализация, пречистване на питейни и отпадъчни води, електрификация, топлофикация, газификация, електронни съобщителни мрежи и други;3. за осъществяване на дейности по опазване на околната среда и природните ресурси, геозащитна дейност, укрепване на бреговете, както и за благоустройствени дейности – озеленени площи за широко обществено ползване, водни площи и течения, гробищни паркове и третиране на битови отпадъци; 4. за изграждане на обществени обекти на здравеопазването, социалното подпомагане и образованието. Имотът трябва да е предназначен за държавни нужди, обуславящи възникването на публична собственост. Имотът може да е на ФЮЛ, може да се отчужди и част от имот Чл. 206 ЗУТ. Ако собственикът учреди право на строеж в полза на държавата, отчуждаване не се състои. Чл. 207 ЗУТ.

Редът за отчуждаване е следният. Производството започва с мотивирано искане на заинтересованото ведомство отчуждаване до министъра на финансите и до министъра на регионалното развитие и благоустройството. Отчуждаването може да е на етапи или изцяло. МФ се произнася по финансовата обосновка, а МРРБ по допустимостта (чл.34 ЗДС). По предложение на двете министерства МС издава решение за отчуждаване на имоти и части от имоти – частна собственост, предназначени за изграждането на национални обекти ( Чл. 34а). В останалите случаи отчуждаването се извършва със заповед на областния управител. Връчва се на собствениците по реда на ГПК. Заповед или решението се обнародва в ДВ. Заповедта се обжалва в 14 дневен срок пред съответния адм. съд, а решението на МС пред ВАС. Задължително по производството се призовава инвеститорът, а всички срокове са изключително кратки.

Обезщетението е парично, определя се в съответствие с предназначението на имотите преди в.в.с. на ПУП въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики и местонахождение. Ако няма такива се прилагат допълнителните правила на ЗДС, ЗГ и ЗСПЗЗ. Обезщетението се внася от инвеститора по банкова сметка на правоимащите, а те се уведомяват чрез публикации в 2 централни и един местен ежедневник. Ако имотът е ипотекиран, съответната част от обезщетението се плаща първо на ипотекирания кредитор. Ако съществува друга вещна тежест – сумата се внася в банка и служи за обезпечаване на вземането.

Имотът се смята за отчужден от датата, на която е изплатено обезщетението (чл.39 ЗДС). Ако имотът е единствено жилище, се завзема 3 месеца след плащането на обезщетението. Държавата придобива имота производно, но чист от тежести (чл.41 , ал.3 ЗДС).

Отмяна на отчуждаването може да има по иск на собственик до адм. Съд или ВАС ако до 6 месеца след в.в.с. на решението/заповедта не е преведено обезщетението. Отмяна има и ако в 3 месечен срок мероприятието не е започнало или имотът не се ползва по предназначението, за което е отчужден – иска се отмяна от областния управител, той изпраща искането до МРРБ , той предлага на МС и се отменя. Държавата дължи обезщетение за вредите, а собственикът дължи обезщетение за подобренията в размер на по-малката сума от разноските и увеличената стойност.

Отчуждаване по ЗОС. Важат условията за в.в.с. ПУП, мероприятията по ЗУТ, но ако са минали 10 г. от в.в.с. на плана, може да се иска изменянето му. В плана имотът трябва да е предназначен за изграждане на обекти публ. ДС. Отново може да е на ФЮЛ. Важат правилата за част от имот. Не се извършва отчуждаване ако общината придобие имота чрез замяна с общински имот, учреди се ограничено вещно право в нейна полза или по Чл. 199. ЗУТ (1) Държавата и общината имат право на предимство пред трети лица, които не са съсобственици, да изкупят недвижим имот по пазарни цени в случаите, когато по ПУП същият е предвиден за изграждане на обект – публична държавна или публична общинска собственост.

Редът започва с публикуване на обявление от кмета за предстоящо отчуждаване на интернет страницата на общината, 2 централни ежедневника,1 централен, сградата на общината(кметството или района). Обявлението съдържа предназначението на имотите, основанието за отчуждаването, вид, местонахождение, размер и собственици на имотите, размер на обезщетенията. Не по-рано от 1 месец след обявлението кметът издава заповед за отчуждаване, която посочва данните от обявлението + банката, в която ще се внесат обезщетенията и дата на плащането им. Заповедта се връчва по реда на АПК. Може да се обжалва пред адм. Съд по местонахождение на имота до 14 дни. Ако се обжалва само размера на обезщетението, изпълнението не се спира. Производството пред съда трае до 2 месеца и решението е окончателно. След издаване на заповедта до 1 седмица кметът публикува обявление в 2 централни ежедневника и един местен и уведомява с него собствениците за банката и датата на изплащане на обезщетенията.

Обезщетението е парично, по пазарни цени към деня на издаване на заповедта или съдебното решение. Не се дължи обезщетение за незаконно построени сгради и подобрения в имота. За ипотека и др. тежести е същото.

Имотът се смята за отчужден от датата, на която е преведено обезщетението. Важи правилото аз единствено жилище. Ако собственикът не може да бъде установен или съществува спор за правото на обезщетение, обезщетението се внася в банка по сметка на общината. Производно придобиване. Отмяната и последиците от нея са същите.

ЗУТ дава специална уредба на отчуждаването на част от поземлен имот. Чл. 209. (1) Условията и редът за принудително отчуждаване по Закона за държавната собственост не се прилагат, когато се отчуждават части от поземлени имоти за разширяване елементите на транспортната инфраструктура – автомагистрали и пътища от републиканската пътна мрежа, железопътни линии и гари, летища, пристанища, при което имотите могат да се ползват по предназначението си, което са имали преди отчуждаването. Отчуждаването става със заповед на областният управител или кмета. Парично обезщетение, счита се, че имота е отчужден от превеждането на обезщетението.

Земеделски земи се отчуждават по ЗОС и ЗДС, но след заключение на министъра на земеделието и храните по ЗСПЗЗ.

Имоти по ЗВ се отчуждават при някои допълнителни условия. Чл. 33. (1) Упражняването на правото на собственост може да се ограничава в следните случаи: 1. при извършване на проучване и добив на подземни води и водовземане на изворни води в имот, частна собственост; 2. при изграждането на нови обекти, свързани с ползването, опазването или със защитата от вредното въздействие на водите, както и за по-целесъобразното оползотворяване на водните ресурси; 3. в границите на санитарно-охранителните зони на съоръженията за питейно-битово водоснабдяване и за минерални води. (2) Ако осъществяването на мероприятията по ал. 1 трайно лишава собственика от ползването на целия имот или на част от него, същият се отчуждава принудително по реда на Закона за държавната собственост. Освен това отчуждаване може да има и ако е необходимо по-целесъобразно оползотворяване на ресурси или когато се налага изграждането на нови обекти, свързани с опазването или със защитата от вредни въздействия на водите. Основание за принудително отчуждаване са утвърдени водостопански планове, съдържащи технико-икономически изследвания, доказващи, че нуждата не може да се задоволи по др. начин.

По ЗОЗЗ се отчуждава с в.в.с. решение за промяна а предназначението на земеделската земя. По ЗЗТер. Отчуждаването е с цел разширяване и включване на нови територии. По ЗПБог. концесионерът (титулярът на разрешение за проучване и позлване) и собственикът трябва да сключат договор за учредяване на право на ползване на концесионера. Ако двете страни не постигнат съгласие за договора, въпросът се отнася до съответния орган, който прави искане за отчуждаване по ЗДС чрез областния управител. Ако до 3 г. след отчуждаването, концесионерът не е предприел действия по изпълнение на работния проект, може да се иска отмяна.

Въпрос 18. Съсобственост – понятие и видове. Възникване и прекратяване. Отношения между съсобствениците. Етажна собственост.

1. Съсобственост – понятие и видове. Възникване и прекратяване

1. Понятие за съсобственост

1.1. Общи работи

Съсобствеността е фигура, производна от ПС, и можем да кажем, че се явява една усложнена нейна версия, свързана с това, че титуляр на ПС не е едно единствено лице, а две или повече лица. Това по необходимост води до възникване на отношения между самите съсобственици, което е неприсъщо за едноличната собственост. Едноличният собственик не влиза в отношение сам със себе си, но когато собствениците станат повече от един, те по необходимост трябва да влязат в отношения помежду си по повод на различните аспекти от съвместното притежание на собствеността.

Какви може да са аспектите на съвместното притежание на вещта? Това може да са аспекти, свързани с ползването на вещта. Ако за едноличния собственик, няма проблем да ползва както си иска леката кола, за брата и сестрата, получили в наследство лека кола, може да възникнат отношения във връзка с това кой кога да кара колата. Същото важи и за плодовете, които ще получат от наследствен имот. Това са по-безболезнени проблеми, които може да възникнат в рамките на вътрешните отношения на съсобствениците. Далеч по-болезнено може да се окаже достигането до решение как и при какви условия да се отдава имот под наем – едните може да искат да дават под наем, другите не, едните да искат да го отдават при едни условия, а другите при други и пр. Съсобствеността може да подхрани изключително тежки и болезнени конфликти между отделните съсобственици.

Съсобствеността от гледна точка на титулярството няма никакви ограничения, което означава, че съсобственици могат да са неограничен брой правни субекти. Това, впрочем, е другият уродлив плод на реституцията. Покрай нея се появяват ситуации на съсобственици, по 20 и повече души.

Самата идея за съвместно притежаване на вещни права е рожба на НП. Породена е от чисто житейски съображения, като най-често се свързва със ситуация, произтичаща от наследяването на някакво имущество.

1.2. Правна същност на съсобствеността

> Следващ проблем, възникващ във връзка със съсобствеността, е проблемът с това как се разглежда правната й същност в теорията. Тук гледните точки са различни, макар че от практическа гледна точка те не водят до кой знае какви различия в изводите.

А) Според едното виждане (най-правилно, базира се върху закона) съсобствеността е състояние, в което ЕДНО ПРАВО на собственост се притежава едновременно от две или повече лица – съсобственици. Т.е. съпритежание на едно право на собственост, Поради тази причина изглежда така, че самото субективно право е разделено между отделни съсобственици. Тъй като самото субективно право не може да се раздели на отделни обособени парчета, степента на титулярство на всеки отделен съсобственик спрямо това право се отмерва чрез една специална фигура, наречена идеална част. От тази гледна точка съсобствениците притежават идеални части в рамките на правото на собственост. На тази основа се определя и степента им на участие спрямо самата вещ като обект на ПС. Това е и причината често пъти да се говори, че съсобствениците имат идеална част върху вещта. Истината е, че с изключение на доктрината нито в практиката, нито в законодателството се прокарва ясно разграничение между идеална част върху правото и идеална част върху вещта. Едното се приема за синоним на другото. Това виждане намира опора и в самия закон, който в чл. 30, ал. 1 ЗС установява „правото на собственост може да принадлежи общо на две или повече лица”.

Б) Другата гледна точка е, че всъщност при ПС всеки съсобственик има отделно самостоятелно право спрямо вещта, които права взаимно се конкурират и взаимно се блокират. Към тази гледна точка се придържа Л. Василев, П. Венедиков. Това не е удачно, защото противоречи на принципа за единичност на ПС върху една вещ.

В) Има и още едно гледища на проф. Вл. Петров и проф. М. Марков, че съсобствеността е сложно ПО, в рамките на което се включват две или повече вещни права с еднакво съдържание, притежавани от две или повече лица, които взаимно се ограничават чрез смяната на дяловете. Т.е. тази гледна точка за сложното ПО е разновидност на разбирането за съсобствеността като съвкупност от отделни ВП, които взаимно се конкурират.

2. Съсобственици

Съсобствеността е фигура, при която изниква едновременно титулярство на две или повече лица, наречени съсобственици. Както казахме, между тях по необходимост възникват вътрешни отношения (правоотношения, в които възникват и задължения).

Съсобствениците не формират някаква персонифицирана общност, т.е. самите те като съвкупност не са някакъв самостоятелен правен субект, обособен от тях самите.
Никой от съсобствениците не се явява екс леге представител на друг съсобственик. Т.е. по между си те не са представители, освен ако не са се упълномощили изрично за това.
Няма никакво ограничение относно вида на съсобствениците (чл. 30, ал. 1 – ФЛ – може да са пълнолетни, непълнолетни, чуждестранни, български граждани, ЕТ; държавата, общината, ЮЛ и пр., няма пречка да е и чуждестранна държава). Има един единствен проблем, който може да се прояви при фигурата на съсобственост между публична и частна собственост, т.е. тогава, когато единият от съсобствениците е държавата/общината и то като титуляр на публична собственост, а другият/те съсобственик/ци са титуляри на частна собственост. Проблемът ще е, че режимът на двата вида собственост – публичната и частната, е доста различен и тези два режима трудно могат да бъдат покрити под шапката на една обща собственост. Това налага законодателят изрично да изчисти по-деликатните моменти при наличието на такава собственост, усложненията, които биха възникнали при нея, най-малко това, че по линия на публичната собственост имаме изискване тя да се използва за трайно задоволяване на обществените нужди. (примери: реституцията също роди подобен феномен; друг пример – административна сграда с офиси, част от сградата е собственост на общината, част от нея е собственост на частни лица. Общината обявява двата етажа за публична общинска собственост. Няма проблем. Тогава по необходимост възниква съсобственост между публична и частна по отношение на общите части)

Съпритежание на други вещни права

За да бъдем точни, трябва да подчертаем, че фигурата на съпритежание не е присъща само на правото на собственост, а може да се наблюдава и в други случаи.

1) По отношение на ограничените вещни права: и правото на строеж, и сервитутните права могат да се притежават съвместно, но не може да кажем съсобственост върху право на строеж, защото това предполага да говорим за собственост, а при суперфицията няма такава. Затова коректният израз е съпритежание на вещни права. Съпритежание в теорията и практиката се приема, че има и при правото на ползване. Може да има известни смущения, произтичащи от факта, че ПС е интуиту персоне и е трудно да се обясни като конструкция съжителството в рамките на едно право на две различни персони, които имат различни титулярство. При тази гледна точка или трябва да приемем конструкцията на Венедиков, Петров и пр. или трябва да търсим по-адекватен начин за обясняване ситуацията относно съпритежанието на правото на ползване. Има още един детайл.

> Има една интересна фигура, когато родители учредяват на себе си право на ползване върху апартамента си, който прехвърлят на децата. Формулировката тогава е запазват си заедно и поотделно правото на ползване върху целия имот, което на практка има за предназначение да каже, че дори и единият от съпрузите да почине, преживелият родител има право на ползване върху целия имот след смъртта на този, който е починал. Следователно има съпритежание и по отношение правото на ползване, въпреки че може да имаме известни резерви.

2) Съпритежание извън вещното право:

Съвместно притежание на авторско право в хипотезата на т.нар. съавторство.
Съпритежание може да има и по отношение на други права върху обекти -интелектуална собственост.
Съпритежание може да имаме и в ТП по отношение на дял от капитала на търговско дружество (дял от капитала на ООД може да се притежава и съвместно, като там това съпритежание директно е наречено съсобственост, макар че делът не е вещ за да имаме собственост).
Съпритежание може да имаме и върху акция в АД. И там законът изрично го е нарекъл съсобственост.
Не може да имаме съпритежание при облигационните права на вземане. Там или вземането се раздробява на части, или имаме вариант на особено съвместно титулярство, каквото е активната солидарност, но това не е съпритежание в смисъла, в който го разглеждаме.

3. Видове съсобственост.

3.1. Според правния режим – обикновена (дялова), при гражданско дружество, СИО

> Правният ни ред не познава само един единствен вид съсобственост, тъй като регламентира съпритежания с оглед различни правни цели. Основното деление е с оглед режима, на който се подчинява съсобствеността. Делението е на три основни вида (в литературата се среща, че е на два).

1) Обикновена (дялова) съсобственост

Първият вид е обикновената съсобственост (наречена дялова съсобственост), имаща основната си уредба в чл. 30-36 ЗС. Върху този вид ще обърнем основно внимание.

2) Съсобственост, възникваща при договор за гражданско дружество по ЗЗД

Наред с обикновената съсобственост има още един вид съсобственост, който е близък до нея. Това е съсобствеността, възникваща при договор за гражданско дружество по чл. 357 и сл. ЗЗД, като тази съсобственост е визирана по-конкретно в чл. 359, ал. 1 ЗЗД, предвиждащ, че всичко придобито за дружеството е обща собственост на съдружниците, като тук в ал. 2 се отбелязва, че ако не е уговорено друго дяловете на съдружниците са равни. Това е положение, което възпроизвежда общото положение по чл. 30, ал. 2 ЗС. Т.е. на пръв поглед изглежда, че тази съсобственост е дялова и следва да се подчини на общия режим на ЗС. Факт е, че тази съсобственост е дялова, но това, което е различно е, че тя в редица свои положения се отклонява от дяловата съсобственост по ЗС. Поради тази причина в литературата някои я наричат дялова общност, а не класическа, обикновена съсобственост.

Какво отличава тази съсобственост от обикновената съсобственост по ЗС?
1. На първо място съсобственикът в тази съсобственост, който е и съдружник, не може да си служи с общата вещ, за да извлича доходи за себе си (това е възможно при обикновената съсобственост). Това се дължи на обстоятелството, че съсобственото имущество е предназначено за реализирането на общата цел, която преследват съдружниците. Всъщност наличието на тази обща цел слага отпечатък на целия режим.
2. Тук съсобственото качество е производно от качеството съдружник в договора и това е основната причина да имаме модификация при тази съсобственост в сравнение с обикновената – съсобствеността е подчинена на дружественото качество, което има съсобственика.
3. Именно поради общата цел следва следващата особеност, а именно че управлението на общата вещ не става, както е по чл. 32, ал. 1 ЗС съгласно решение на съсобствениците, имащи повече от половината от вещта, т.е. не става с мнозинство в дяловете, а с единодушие. Това произтича пряко от разпоредбата на чл. 360 ЗЗД, който предвижда, че „решенията относно работите на дружеството се вземат със съгласието на всички съдружници, освен ако дружественият договор предвижда това да стане с мнозинство на гласовете.”
4. Следваща особеност, респ. разлика е това, че никой съсобственик-съдружник няма право да се разпорежда със своя дял, докато договорът за дружество не бъде прекратен, т.е. той не може да прехвърля дела си, независимо дали чрез продажба, дарение, замяна или друг прехвърлителен способ, тъй като това би влязвло в противоречие със задълженията му по договора и с въпросната обща цел. Той не може и да ипотекира своя дял, което е форма на разпореждане, защото това създава риск от загубването му.
5. Все поради тези причини – общата цел и задълженията, свързани с дружествения договор, тази съсобственост не може да се прекрати чрез делба, осъществена по принудителен ред, т.е. по искане на един от съсобствениците, преди да е прекратен договора за дружеството. Има твърдения, че тя и след това не можела да се прекратява чрез делба, но няма чак такава принципна пречка, щом има съгласие на всички.
Това беше вторият особен вид съсобственост с оглед правния си режим, макар че този вид съсобственост по-скоро се явява разновидност на класическата дяловата съсобственост.

3) Съпружеска имуществена общност

Третият вид съсобственост според особеностите на режима на правната си уредба е съпружеската имуществена общност, уредена в чл. 21, 23, 24, 27, 28, 29, 32 СК. Особеното тук е, че тази съсобственост за разлика от другите два вида, е бездялова съсобственост. От тук е и основното деление в литературата на съсобствеността на два вида – дялова и бездялова, което споменахме по-горе. Съсобствеността да няма дялове означава докато съществува при нея да липсва наличието на идеални части.

Бездяловата съсобственост е пряко свързана със съпружеското качество при подобие на това, което казахме за договора за гражданско дружество. Тя е производна от качеството съпруг/а. Това определя и кои може да са участници в тази съсобственост – съпрузите в един брак, поради което имаме и лимитирана рамка на съсобствениците. В такава съсобственост повече от двама не може да има.

Липсата на дялове е по-скоро подчинена на спецификата на правния режим, тъй като тази съсобственост е подчинена на целите и принципите на съпружеското съжителство. В едно такова съжителство е налице силно присъствие на лични, морални, неимуществени елементи, което изключва спрямо тази съсобственост да се прилагат сухите, материалистични, бездушни, безогледни принципи, на които се подчинява обикновената съсобственост (съсобственост, в която може да се окажат хора, нямащи нищо общо помежду си или ненавиждащи се и т.н.). Фигурата на бездяловата собственост е подчинена на други принципи и конкретни нормативни правила, свързани с управлението, разпореждането и с прекратяването също така. Те не са предмет на Вещното право. Подробно са уредени в СК.

Обобщение: Делим съсобствеността основно на два вида – дялова и бездялова, критерият е има ли обособени дялове (идеални части) или не. Но в рамките на дяловата собственост с оглед режима, на който се подчинява съсобствеността, може да обособим две разновидности – обикновената дялова съсобственост по ЗС и дяловата съсобственост по ЗЗД във връзка с договора за гражданско дружество.

4.2. Според възможността съсобствеността да се прекрати чрез делба – делима и неделима.

1) Делима съсобственост – може да се прекрати чрез делба.

Поначало съсобствеността е делима и това изрично е отразено в чл. 34 ЗС, който казва, че „всеки съсобственик може, въпреки противна уговорка, да иска делба на общата вещ”.

2) Неделима съсобствяеност – извършването на делба е недопустимо (независимо дали вещта е поделяема или не)

А) В определени случаи, обаче, извършването на делба е недопустимо и в тези случаи говорим за неделима съсобственост. Такава съсобственост е налице при общите части в сграда – етажна собственост (стълбища, асансьорни шахти, конструктивните части на сградата – носещи стени, основи, трегери, плочите между етажите и т.н). Житейски абсурдно е да изнесем на делба в съда някой от тези обекти. Всъщност, за да не стигнат житейските ексцесии до абсурд, чл. 38, ал. 3 ЗС изрично е казал ,че „общите части не могат да се делят”. Може да се имат известни резерви към това правило. Това по–скоро се отнася до тези общи части, които по естеството си са такива, т.е. такива, които са абсолютно задължителни и обективно необходими, за да съществува и да функционира сградата – етажна собственост. Но, примерно, тъй наречените общи части по предназначението си няма пречка да бъдат предмет на делба – пр. портиерското помещение, без него сградата – етажна собственост, спокойно може да си съществува. Такава обща част по предназначението си може да е и подпокривното пространство (пространството между последната плоча и покрива; то би могло да се раздели на отделните собственици и да се се обособят отделни клетки за всеки).

Б) Недопустимо е извършването на делба и при дяловата съсобственост в рамките на гражданското дружество. Това нещо е казано в чл. 359, ал. 3 ЗЗД, който гласи, че „съдружникът може да иска своя дял от общата собственост само при излизане от дружеството или при прекратяването му.” Т.е. по друг начин той не може да реализира правото си във връзка с този дял.

В) Най-накрая към групата на неделимата съсобственост трябва да отнесем бездяловата съсобственост при съпрузите. СИО не подлежи на прекратяване чрез делба.

NB! Когато говорим за неделима съсобственост, не трябва да смесваме тази съсобственост с неподеляемостта на определена вещ. Неделима съсобственост е тази, при която делба не може да се извърши, независимо от това дали обектът, върху който тя съществува, е физически поделяем на части (вещта може да е физически поделяема – пр. терен декар и половина, но тъй като е съсобственост в рамките на гражданското дужество, няма как да го разделим è ще имаме неделима съсобственост върху поделяем физически обект). Неподеляема (неделима) вещ е налице тогава, когато вещта не може да се подели на реални части, тъй като това би унищожило нейната субстанция (пр. поделяемост на домашен любимец; автомобил – сложна, съставна вещ, но неподеляема; УПИ – чл. 19 във вр. с чл. 201 ЗУТ). Тези вещи, въпреки че са физически неподелими, могат да бъдат предмет на делба, т.е. спрямо тях може да се извърши процедура по прекратяване на съсобствеността. Това значи да бъдат предмет на делба, защото чрез нея постигаме прекратяване на съсобствеността. Това, което не може да се направи в рамките на делбата на неподеляеми вещи, е делбата да се извърши чрез физическо разделяне на вещта и предоставяне на реални части от нея в дял на всеки от съделителите. В този случай делбата на вещ ще се извърши или чрез възлагането в цялост на един от съсобствениците на неподеляемо жилище и уравняване на съответния дял на останалите съсобственици, или чрез изнасянето й на публична продан и разделянето между съделителите на получената сума.

4.3. Според начина на възникване – принудителна, доброволна и случайна съсобственост.

Принудителна съсобственост.

Принудителна е тогава, когато възниква без оглед волята на съсобствениците и дори против тяхната воля. Такава съсобственост е СИО. Принудителна съсобственост възниква и при съсобствеността върху общите части при етажната собственост. Принудителна съсобственост ще възникне и при принудително изпълнение върху дял на единия от съсобствениците, или при конфискация и отнемане на част от имуществото. Тогава съсобствеността ще бъде между досегашния едноличен собственик и държавата, която му отнема част от имуществото. Това може да се случи при присъда, включваща наказание частична конфискация. Друг пример, при делба има три колена (трима братя, които са оставили свои наследници), те самите са били съсобственици и на тяхно място остават по трима наследници; съсобственото имущество на тримата братя, което е от дядото, се свежда до три сгради. В този случай съдът е приел, че има право, да извърши разпределението по колена. На всяко коляно може да се възложи по една от сградите, което на практика ще доведе до възникване на съсобственост, но вече фиксирана върху сградата, предоставена на всяко едно от колената. На практика се прекратява съсобствеността, за да се създаде нова съсобственост в рамките на всяко едно от колената.

Доброволна съсобственост. Може да възникне тогава, когато имаме изразено съгласие на съсобствениците за нейното възникване. Тук може да имаме различни варианти. Класическият вариант е общо закупуване на някаква вещ, с което купувачите изрично обявяват и в какви дялове ще придобият вещта, а ако не го направят ще се приложи общото правило по чл. 30 ЗС за равните дялове на всеки от съсобствениците. Възможно е подобно нещо да възникне и тогава, когато едноличен собственик прехвърля идеална част от своето право. Възможно е такава съсобственост да възникне и тогава, когато имаме съвместно упражняване на владение със знанието, че всеки ще придобие съответно дял от общовладяната вещ.

Случайно възникване на съсобствеността.

Това ще е възникване, което се дължи на юридически факт от категорията на юридическите събития. Такъв класически пример е наследяването на имущество от няколко лица. Тук юридическият факт, водещ до съсобствеността, е смъртта. Може да се коментира дали съсобствеността възниква от момента на приемане на наследството или от момента на смъртта, но това е за курса по наследствено право.

Към способите за възниване на дялова съсобственост трябва да отбележим още един способ. Това е възникване на дялова съсобственост при прекратяване на брак; тогава, когато при прекратения брак имуществените отношения са били подчинени на режим СИО. С факта на прекратяването на брака автоматично СИО се прекратява и на нейно място възниква обикновена дялова съсобственост, подчиняваща се на режима на ЗС. Това е написано в чл. 27, ал. 1 СК. Възможно е и по време на брака да се прекрати СИО и да прерасне в дялова съсобственост, ако важни причини налагат това. Това може да са причини, свързани със здравословното състояние на лицето и пр. /допълнение – освен това през време на брака може да се сключи брачен договор и да се премине от СИО към договорен режим, предвиждащ възникването на такава съсобственост/.

Други способи за възникване на съсобствеността – вж. помагалото на Марков и Петров.

4. Прекратяване на съсобствеността.

Съсобствеността може да бъде прекратена чрез различни способи. Като цяло законът е благосклонен към прекратяването, тъй като съсобствеността е една доста конфликтна фигура и всичко, което би разтоварило напрежението в нея, се разглежда от закона като добре дошло. Това важи само за делимата съсобственост, не и за необходимата, неделима съсобственост.

От способите, които позволяват прекратяване на съобствеността, може да посочим сливането на съсобственици в следствие на наследяване или по-точно казано наследяване на единия от страна на друг съсобственик, в следствие на което отпада дяловата структура на притежанието на вещта.

Същото може да наблюдаваме и при други случаи на прехвърлително правоприемство – при продажба или прехвърляне под формата на друга сделка на дял от един съсобственик на друг съсобственик.

Същият ефект може да постигнем и при фигурата на т.нар. изкупуване по чл. 33 ЗС.

Също така при отказ от дял на един от съсобствениците, но тук трябва да се направи уточнението, че трябва да остава само един притежател на вещта, за да остане един собственик.

Боянов е посочил, че в този случай с отказа се уголемява дела на другия съсобственик, като той прави аналогия със съответния текст от Закона за наследството, който гласи, че когато някой от наследниците се откаже от наследството това уголемява дела на останалите сънаследници (чл. 53 ЗН). Това не е така (Сарафов), тъй като там това обстоятелство произтича от наследственото качество, а не от качеството на съсобственик, докато тук въпросът стои по различен начин. Но трябва да се има предвид и тази гледна точка. Съображените срещу тезата на Боянов е, че при такъв отказ трябва да имаме правоприемство в дела, а за да е налице такова правоприемство трябва да е налице изрична уредба в закона, а подобно нещо в ЗС няма. Второ, когато чл. 53 ЗС казва, че делът на отказалия се наследник увеличава дела на останалите сънаследници се има предвид едно много особено обстоятелство, а именно, че при откриването на наследството всички наследници се призовават на наследство и по силата на самия ЮФ – смъртта, настъпва определена правна последица – откриване на наследството и превръщане на определени лица в наследници. Така възниква връзка между тях. Изчаква се малко да се види дали ще приемат или няма да приемат наследството. Когато те се откажат, на базата на възникналата правна общност по линия на наследняването се стига до увеличаване на дела на останалите сънаследници. Не може така механично да пренасяме правилото на чл. 53 ЗН, тъй като нямаме необходимите за аналогия предпоставки.

Прекратяване на съсобственост ще има и когато се унищожи вещта, ао ако се унищожи само част от вещта, това не означава, че делът на някой от съсобствениците отпада. Просто съсобствеността продължава да съществува върху оцелялата част.

Най-важен способ за прекратяване на съсобствеността е делбата. По отношение на делбата има едно интересно положение в курса на обучение. Делбата се изучава и в курса по СНП и в курса по граждански процес. Тъй като и в двата случая въпросът за делбата е в края на конспекта, обикновено този въпрос не се разглежда, като във всяка една от дисциплините се счита, че въпросът е минат по другата, а делбата е институт с много широко житейско приложение. По тази тема има писано и в Боянов, и в помагалото на Марков и Петров.

Цвети: Аз ще си я уча от темите по ГПК – оставям я тук, но ще я има и в 54 въпрос

Общият принцип, който познаваме от чл. 34 ЗС, е че всеки съсобственик може да поиска делба. Делбата е специфичен способ за прекратяване на съсобствеността, но е много трудно да се даде еднозначна характеристика на това какъв способ е тя и какво представялва по правната си същност. Това е така, тъй като делбата се осъществява чрез различни правни форми и вече в рамките на всяка една от тези форми същността на развитата процедура ще има различен характер.

Като цяло идеята на делбата е да прекрати имуществената общност, съсобствеността. Идеята да се стигне до притежаване на реална часд не е водеща при делбата, защото при нея не винаги е възможно това да се постигне. Делбата може да се осъществи чрез изнасяне на вещта на публична продан, при което никой няма да получи реална част. Вещта ще се осребри и всеки ще получи дял от получената сума, но тогава приобретателят на вещта може да се окаже едноличен собственик, освен ако при закупуването на вещта на са участвали две или повече лица. Т.е. основаната идея на делбата е да се прекрати съсобствеността. Като допълнителен ефект може да се стигне до превръщане на идеалните части в реална собственост за всеки един от съделителите.

Уредбата на делбата е разпръсната като има положения във връзка с нея и в чл. 34, 35 ЗС; чл. 69 и сл. ЗН, ЗУТ, ЗДС, ЗОбС, ГПК и т.н.

По въпроса за делбата има различни гледища каква е нейната същност. Според Венедиков тя е придобивен способ, т.е. способ, на базата на който придобиваш собственост в еднолично притежание. Не винаги става така, тъй като тя няма да е придобивен способ, когато съсобствениците не получат изключителна собственост върху реална част върху вещта.

Според Кр. Цончев при делбата няма как да има транслативно действие, тъй като предпоставката за извършването е наличието на идеална част, поради което по същество това е трансформация на идеалната част в реално притежаване на еднолична собственост. Т.е. делбата според него е трансформация на идеалните части в реални части. Хубаво звучи, но и тук се поставя въпросът дали това важи за всички случаи. Важното е, че връзката между съсобствениците се разкъсва.

Според М. Марков делбата има конститутивно действие, тъй като прекратява съсобствеността и поражда права върху обособените части, които възникват като самостоятелни вещи.

Фактът е, че при делбата се прекратява съсобствеността и последиците от тази делба са свързани с наличието на идеална част върху делимата вещ. Това е безспорно. Но дали ще се стигне до превръщане на тази идеална част в реална или няма е отделен въпрос и не е задължитено това да стане.

От практическа гледна точка може да се каже следното. Докато е съществувал държавния нотариат, поне за София, нотариусите в него се придържаха към следната практика. За да се убедят за собствеността, не се доверяваха само на акта за делба. Те не приемаха, че това е достатъчно основание, доказващо собственост, защото по логиката им този акт е с производен храактер от съществувалата съсобственост, която нотариусите трябва да видят как е възникнала и как е прекратена, поради което те изискваха и първичния акт за съсобствеността, на базата на който да видят как е възникнала съответната собственост. Това донякъде свидетелства, че този акт не може да бъде разглеждан сам по себе си без връзката с първичната собственост и съответно е спорно да се дискутира дали е акт с вещнопрехвърлително действие или не. Но като цяло има разбирания и в тази посока.

Донякъде нещата се улесняват или стават по-разбираеми, ако престанем да се мъчим да даваме обща характеристика на делбата, а просто проследим двата основни вида делба – доброволната и съдебната.

Доброволната делба се извършва чрез договор, който е формален, тъй като съгласно чл. 35 ЗС „доброволната делба на движими вещи на стойност над 50 лв., както и на недвижими имоти трябва да бъде извършена писмено с нотариално заверени подписи”. Договорът е формален, но имаме едно смекчение в изискването за форма. Тогава, когато предмет на делба са недвижими имоти, няма нужда от нотариален акт, а е достатъчна нотариална заверка на подписите.

Страни по този договор са съсобствениците, но има съдебна практика, която допуска участник в такава делба да бъде и лице – несъсобственик. В какво качество участва едно такова лице? То очевидно не е съделител, защото няма идеална част върху вещта. То може да участва в качеството приобретател, т.е. като лице, на което ще се възложи имота в реална собственост. В този случай, обаче, ако предмет на делбата е недвижим имот, тя ще трябва да се сключи във формата на нотариален акт, а не в смекчената форма.

Приема се, че не е синалагматичен договор, а е многостранен договор, тъй като е насочен към постигането на една обща цел – прекратяването на съсобствеността. Ако приемем тази гледна точка, трябва да отбележим, че всъщност това не е договор в същинския смисъл на думата, тъй като няма да има характера на двустранна сделка, а ще е многостранна сделка и то не защото могат да участват повече от двама съделители, а защото е насочен към постигане на една обща цел и при него волеизявленията са напълно идентични по своето съдържание, така че дори и само двама съделители да участват пак ще е многостранна сделка.

Приема се, че е възмездна, тъй като срещу идеалната част на всеки съделител се получава някакво насрещно благо – дали под формата на реална част, която ще придобие в еднолична собственост, или под формата на пари. Може да се имат известни резерви към това.

Възможно е при доброволната делба да имаме и елемент на дарение, което практически за някой от съделителите да означава, че няма да получи обичайното имуществено благо, което се получава при една доброволна делба.

В учебника на Боянов и в помагалото на Марков може да се срещне твърдението, че договорът за доброволна делба е израз на упражненото потестативно субективно право на делба, което можело да се упражни доброволно и по съдебен ред. И двамата не са прави, защото потестативното право по своето естество е право, при което с едностранните действие на титуляра се предизвиква промяна в правната сфера на този, който трябва да търпи такава интервенция. При доброволната делба нямаме такова нещо. Щом всички се съгласяват да направят доброволно волеизявление за прекратяване на съсобствеността, това тяхно действие не може да се разглежда като упражняване на потестативно право.

Делбата е израз на упражяване на потестативно право, когато е принудителна, т.е. когато се извършва по съдебен ред.

Съдебна делба. Тя е форма на упражняване на потестативното право по съдебен ред, т.е. чрез участието на съда. Това право не се погасява по давност съгласно чл. 34, ал. 3 ЗС, дори и да има уговорка в противен смисъл, т.е. дори и страните да са поели задължение за отрицателна престация, а именно за непоискване на делба по съдебен ред, всеки може да направи подобно искане.

Съдебната делба е уредена като особено исково производство в чл. 341-355 ГПК, т.е. съдебната делба е исково производство, но с някакви свои специфики. Ние няма да навлизаме в подробности, касаещи процесуалният аспект на делбата, само ще отбележим, че това е най-сложното производство в ГПК, царицата на процеса. Причината за това е, че минава през две фази – допускане на делбата и извършване на делбата, като в рамките на първата фаза може да се наложи да се мине през цял комплекс вградени малки процеси в процеса (пр. процедура по оспорване на представено завещание, процедура във връзка със заявяване право за възстановяване на запазаена част от наследството, процедура във връзка с обезщетение за ползването, привременни мерки за разпределение реалното ползване на имота, докато трае процеса и пр.). В рамките на първата фаза се установява въпросът за собствеността, обхватът на имуществото, което ще се дели и квотите на всеки един от съделителите, т.е. това е една фаза по подготовка за извършване на същинската делба. В рамките на тази фаза всички спорни въпроси би следвало да се изчистят. Следващата фаза вече е фазата по извършване на делбата, като тук са възможни няколко варианта. Първият е да се предостави вещ в еднолична собственост на всеки от съделителите, ако делбената маса позволява това, което става с акт на възлагане от страна на съда. Ако делбената маса не съдържа вещи, позволяващи да се обособи реален дял за всеки от съделителите, т.е. ако вещта е неподелима на практика (обикновено става въпрос за делба на една единствена вещ) са възможни два варианта: 1) вещта да се изнесе на публична продан, като съделителите получат равностойността на своя дял от получената сума (по-масовия вариант); процедурно е възможно някой от съделителите да участва в публичната продан и да изкупи имота; 2) вторият случай е по-рядко срещан и е свързан с възможността да се поиска възлагане в дял на един от съделителите на неподеляемо жилище и уравняване на съответния дял на останалите съделители. Това е възможно само, когато предмет на делба е жилище и то е неподеляемо и то при едни допълнителни предпоставки, които ще обсъдим следващия път.

С всеки един от горните варианти настъпва и прекратяването на делбата, а заедно с нея може да настъпи и вещноправен ефект за някои от съделителите, изразяващ се в придобиване на еднолична собственост върху реална част от вещи в делбената маса.

Отношения между съсобствениците – да се чете от учебника на Боянов и най-вече от помагалото. Може и от курса на Венедиков „Съсобственост”, но е доста обемен и поостарял. Най-актуалното и най-добро и систематизирано изложение на материала има в помагалото.

2.Вътрешни отношения между съсобствениците

Увод: Съществена особеност на собствеността като правна фигура е наличието на вътрешни отношения между съсобствениците,които възникват в различни аспекти на правното положение на вещта и извличането на изгодите,които тя осигурява. Тези отношения могат да се отнасят до служенето с вещта, обезщетяването за лично служене с вещта, придобиване на плодовете върху вещта,подобренията върху вещта, недвижими имоти – начини на тяхно застрояване. Тези отношения могат да възникват и по отношение на тежестите, произтичащи от общата вещ. Това са аспектите,които законът урежда и са с най-важно практическо значение.

Всеки съсобственик притежава мислени, идеални части. Размерът на дяловете се определя при възникване на съсобствеността, а ако не е определен – презумпция за равенство. Съдържанието на правата на всеки съсобственик е сходно със съдържанието на правото на собственост (или на съответното ограничено ВП).

1. Принципи на уреждане на вътр.отношения

Всеки от съсобствениците може да реализира толкова ползи , колкото е размерът на идеалната му част от нея. В този смисъл идеалната част се оказва ориентирът , опорната точка, чрез която се отмерва пропорцията между вътрешните отношения между съсобствениците. В каква зависимост и в каква степен на конкуренция трябва да се проявят.
Права и задължения във връзка с вещта – 30, ал. 3 ЗС – Всеки съсобственик участва в ползите и тежестите, които общата вещ дава. „ПОлзите” – това вкл. всички изгоди, които вещта може да предостави от непосредственото служене с нея през получаване на плодовете от нея до разпоредителните действия, които всеки съсобственик може да извършва със своята идеална част. Чл 30 ал.3 визира принцип ,а не конкр.право за всеки от съсобствениците. Този принцип не е заложен самоцелно, на негова основа се прави изводът – никой съсобственик не може да бъде лишава от ползите от вещта, колкото и минимално да е участитето му в нея. Всеки съсобственик участва.! – никой не може да бъде лишен (societas leonina – парарел). Императивност на нормата!
Съгласно чл 31, ал.1 ЗС – Всеки съсобственик може да си служи с общата вещ. Служенето е конкретизация на ползите,получени от общата вещ. Съсобственик с лични качества да се възползва от личните качества на вещта. Според практиката – лично служене е приравнено на правото на ползване – задоволяване на интереси и нужди , съобразени с нейната природа и нормално предназначение. Това служене има 2 ограничения:

1) Съсобственикът трябва да си служи с вещта съобразено с нейното естество.Ако съсобственикът не ползва вещта съобразно предназначението й и съобственикът излиза извън нейното право и останалите съсобственици могат да прекратят това ползване чрез предявяване на негаторен иск (чл 109 ЗС). В рамките на това ползване е недопустимо да се разрушава,променя или уврежда субстанцията на вещта или да се накърняват свойството й.

2 ) Степента ,която съответвства на неговата идеална част. – ТР №7 2012г. – неговото право да си служи с вещта е ограничено от конкуренцията на еднородните права на ползване, които имат другите съсобственици – правото му е ограничено от конкуренцията на еднородните права, които имат другите съсобственици.

Съвместно ползване е различно от съсобственост: Когато се стига до реално ползване на вещта, това не става чрез ДЕЛБА, а чрез привременно разпределение на служенето с вещта. В случай на непостигане на съгласие относно доброволното ползване на вещта, то може да се направи от съда по реда на чл 32 ЗС (съдът – решението му ще е акт на спорна администрация).

Въпрос:Може ли съсобственик да защити правото си на ползване спрямо съсобственикът,който еднолично си служи с вещта (чл 108 ЗС)

Съдебната практика – това е процесуално недопустимо, т.к той има изрично уреден от закона способ за защита в тази насока и трябва да използва този способ за защита,т.е. да предяви претенция по чл. 31 ЗС. Ако обаче съсобственикът напълно е лишен от владението на вещта, то тогава няма каква защита да се търси по чл. 31 ,а ще се търси защита по чл 108 ЗС. (въвод в идеална част – той се осигурява от чси – а след това пак може да се предяви иск по чл. 31.)

Когато вещта се ползва от един от съсобствениците – и това ползване надхвърля допустимото за него съобр.неговата идеална част – законът предвижда,че те имат право на обезщетение за ползите от деня на писменото поискване. Във връзка с тая разпоредба възникват няколко въпроса: следва ли смисълът на разпоредбата да се тълкува буквално и да се обуславя правото на обезщетение само в случай че съсобственикът ,който лишава другите съсобствениците от правото на ползване върху вещта, действително лично си служи с нея. Или трябва да се разшрири смисъла – и да приемем ,че такова обезщетение се дължи,в случай че съобственикът не си служи лично с вещта,но на практика ефективно контролира достъпа до нея и по този начин е лишил останалите съсобственици да си служат с нея. (пример: пивоварна в римско време – имаш ключа ,но не го даваш на другите, не пиеш ,но си скръндза и не им даваш да влизат,щото другите са големи алкохолици; друг вариант – ти не си служиш лично с вещта, ама други твой приятели пият в пивоварната ! – здравият житейски смисъл довежда,че не трябва да се тълкува буквално „лично”.).При така създалата се ситуация – според първото становище – лично се разбира буквално – ако трето лице ползва вещта не се дължи обезщетение, според второто становище – законът не ограничава само до лично ползване да се дължи обезщетение – без правно значение е как се осъществява това поведение (тр № 7 от 2 ноември 2012 г. – възприе второто становище).

Въпрос: Какъв е размерът на обезщетението.

Практиката – средната наемна цена на самата вещ – ако цената може да се установи по-обективно.

Получаването на обезщетение не е безусловно.

Предпоставки за обезщетение.

Времева предпоставка – Чл. 31 ал.2 – обезщетението се дължи от деня на писменото поискване (няма реквизит на това поискване , стига да е писмено , може да е искане и по електронен път,стига да е налице електронен документ, може да е писмо , но практиката като най-убедително писмено поискване е „нотариалната покана”. Фактът на поискването е от съществено значение , т.к той поражда задължението за обезщетение. В ТР № 7 от 2 ноември 2012 г. – искането по чл 31 ал.2 ЗС е равнозначно на поканата по чл 84 ал.2 от ЗЗД., след получаването му длъжникът изпада в забава. Не се дължи обезщетение за периода отпреди поискването. Тази покана няма обратно действие.
Лишаване от собствеността – това означава да не е имал възможност да си служи с нея, без да е необходимо това да е насочено с някакви целенасочени действия от страна на другия съсобственик. След отправянето на писменото поискване , другият съсобственик може да се освободи от задължението да плати обезщетение,ако осигури достъп до вещта – примерно предостави ключ – и създаде другите материални предпоставки за осигуряването правото на достъп.(курс по ВП – Бобатинов и Влахов – 75-77)

Въпрос: Получаване на плодовете.

Уредба има , но тя е систематично разположена на други места. Налице са две ясно разпоредби,които очертават правилата в тази насока.

Чл 30 ал .3 – ползите = плодове.
Чл 93 – добивите от вещта, като плодове, принадлежат на собственика (има и изкл. От това правило).
Извод – чл 30 ал.3 във вр. с чл 93 ЗС – такава част от плодовете на вещта , която съотв. На размера на неговата идеална част. За да възникне такова право върху плодовете , е необходима да има възникнала вещ , т.е плодовете да са отделени. Примерно – наем – дължи се припадащата част на наема от момента на плащането. Ако съсобственикът е събрал плодовете,но е направил разноски във връзка с получаването им, то тогава тази част от разходите за тях той има право на задържане по чл 91 от ЗЗД до момента на заплащане на разноските. Преобладава разбирането,че лихви не се дължат. Строгата облигационна логика – лихви се дължат.(имаме главница – пари – дължат се лихви).

2. Управление и използване на общата вещ

Трябва да се отчита факта, че собствеността е комплексна фигура, в която съсобствениците формират определена неперсонифицира общност, и въпреки че те взаимно не се представляват помежду си , действията,които извършват върху вещта рефлектират върху правната сфера на другите съсобственици. Това най-ясно проличава при фигурата на управлението на общата вещ. По същността си управлението се свежда до вземане на решения относно запазването на вещта ,като тези решения могат да касаят ремонт,поправямне на вещта,застраховане,отдаване под наем до 3 г.,Съобразно ТР № 91 от 1974 ОСГК – действия по упр = действия по предявяване на жалби.

Чл 32 ал1. Общата вещ се управлява и използва съгласно решение на съсобствениците,които притежават повече от половината от общата вещ.

Мажоритарните собственици имат право да управляват вещта, но нямат задължение да го правят. Оттук – изводът – не може да им се търси отговорност,че не се поправили вещта,т.к те нямат такова задължение (примерно : ремонт на сграда.. – има особеност обаче – чл 51 ЗЗД). Срещу посегателствата на трети лица – няма пречка – малцинствен собственик да предяви иск за защита срещу трето лице- тук няма да е необходимо да се формира мн-во и да се вземе решение,че е допустимо да се предяви подобен иск за защита на вещта, товва би обезсмислило самата защита,а това не е идея на законодателя.

Мнозинството на общата вещ има значение и за използването на вещта. Общата вещ се използва съгласно решението на мажоритарните съсобственици. (31 ал.2 ).

Във връзка с управлението на общата вещ – Възникват няколко практически въпроса:

Ако се формира мн-во и то вземе решение , но от страна другите съсобственици – няма съгласие да се подчинят на това решение – това решение има частноправен характер- и то не може да бъде наложено на останалите съсобственици по принудителен ред,без да се мине през съотв. институции на страната,без да се упражни законова принуда.Това поставя въпроса: Мажоритарният собственик може ли да се обърне към съда и да поиска неговото решение да бъде облечено в принудителна форма,за да бъде реално изпълнено.
- TР 13/2013: Допустимо е да се иска разпределение ползването на съсобствена вещ по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС от съсобственик, притежаващ сам повече от половината от общата вещ. Освен това в производството за разпределение ползването на съсобствен имот по чл. 32, ал. 2 ЗС съдът е длъжен да разгледа всички направени възражения относно правата на страните в съсобствеността, освен тези, чрез които се упражняват потестативни права.
Сключване на договор за наем от един съсобственик без съгласието на останалите.

Ако съсобственик има повече от половината от вещта и сключи договор за наем за 3 години – отговаря се на условието по чл 32 (1) ЗС. Поради тази причина неучаствалите съсобственици – не може да води иск срещу наемателя по чл 55 ЗЗД.
Ако съсобственикът има повеч от половината от вещта ,но сключи договор за наем,по дълъг от 3 години . В този случай договорът ще има правнообвързващо действие,но само до 3 години. (чл 237).
Ако съсобственикът има по-малко от половината вещ – няма никакво значение продължителността на срока – Останалите съсобственици не са обвързани от такъв договор,т.к това би противоречало на чл 32 ал.1 ЗС. Те могат да се противопоставят на договора – това би довело до невъзможност съсобственикът сключил договора да го изпълни и от тук да се стигне до разваляне на договора, но самият факт,че договорът е сключен от малцинствени съсобственици не прави договора нищожен, въпреки че формално противоречи на закона.

Възможно е някои от съсобствениците да извърши подобрения в съсобствената вещ. Това обогатява останалите и съобразно принципа не неоснователното обогатяване те следва да му възстановят разноските. Ако подобренията са предприети по силата на изричен договор между съсобствениците, тогава разноските ще се понесат съобразно договора. Ако няма изрична уговорка – съобразно дяловете им. Има няколко възможности:

Ако останалите съсобственици не са се противопоставили на подобренията – гестия;
Ако са се противопоставили – съсобственикът, който е извършил подобрения ще иска разноските за това по силата на неоснователното обогатяване;
Ако съсобственикът е извършил подобренията в условията на установено владение върху целия имот. Почти винаги този съсобственик е недобросъвестен, но е възможно и да е добросъвестен (напр. когато вещта му е прехвърлена от съсобственик, който се представя за собственик на цялата вещ).

При необходимите разноски съгласно чл. 30, ал. 3 всеки съсобственик участва в тежестите съразмерно своя дял. Ако един направи тези разноски, другите съсобственици са длъжни да му възстановят парите съобразно дела си, без покана. Според Сарафов се дължат лихви, но мнението му е изолирано. Трябва да се отбележи, че кредиторът може да иска заплащане само от този съсобственик, който е сключил договора. Само по отношение на данъци и в хипотезата на чл. 50 ЗЗД разноските може да се искат от всеки един. Що се отнася до консумативните разноски те се дължат от тези съсобственици, които си служат с веща.

Съсобствеността предполага идеални части върху всички физически обособени части от вещта. Дори един съсобственик да изгради постройка по силата на чл. 92 тя също става съсобствена, тъй като тя представлява подобрение

В съсобствен урегулиран поземлен имот се допуска застрояване в общ недвижим имот от съсобственик, без да важи правилото за приращението. Това става чрез учредяване на право на строеж от останалите съсобственици – чл. 183, ал. 1 ЗУТ „В съсобствен урегулиран поземлен имот може да се извърши нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече съсобственици въз основа на договор в нотариална форма с останалите собственици“. Съгласно тази разпоредба няма разлика дали имотът ще е застроен от трето лице или от съсобственик. До 2003 г. се предвиждаше облекчен режим за учредяване право на строеж на съсобственик (заявление до кмета в писмена форма с нот.заверка на подписите.

Изключение е предвидено в чл. 183, ал. 4 „За издаване на разрешение за нов строеж, съответно за надстрояване или за пристрояване в съсобствен имот, предназначен за ниско жилищно или вилно застрояване, не се изисква съгласие от останалите съсобственици в случаите, когато те са реализирали, започнали са или имат права за съответното строителство в имота“. Разрешението за строеж обаче не е учредяване на право на строеж, а е акт, който разрешава извършването на строителството. Разрешение може да получи само собственик и суперфициар. Има две условия за издаване на разрешение: 1. Ниско жилищно или вилно застрояване (чл. 23 ЗУТ) 2. Останалите съсобственици да са реализирали, започнали или да имат права за съответното строителство в имота. Това означава, че с учредяване на правото на строеж в полза само на един от съсобствениците останалите придобиват съответните по обем права.

3. Изкупуване дял от съсобствен недвижим имот

Изкупуване на дял от сьсобствен имот е свьрзано със стремежа на законодателя да осигури максимални условия и вьзможности сьсобствеността да се консолидира вьв вьзможно по- малко съсобственици за да се избегнат конфликти и нпрежения. Уредба на изкупуване на дял от сьсобтвен имот – по ГПК И ЗС.

Общо правило чл 33 ал. 2 ЗС сьсобствеика може да продаде дела си на трето лице сао ако преди това е предложило изкупувнето на останалата част от другите сьсобствеици и те са му отказали. Правилото на чл. 33 е свързано с упражняването на потестативно право, поради което става при строго определени ПРЕДПОСТВКИ:

Изкупуването се отнася само до недвижими имоти без оглед какъв е вида на недвижимия имот – сграда, постройка, терен, и без оглед начина, по който е възникнала съсобствеността. Редът за изкупуване, обаче, е изключен при:
1. Общите части от сграда – етажна собственост,
2. Приравнен на горния случай, когато имаме получаване на недвижим имот от обединението на два отделни имота, като в имота имаме отделни сгради, притежавани в отделна собственост. В този случай изключваме необходимостта от прилагане на чл. 33 ЗС, тъй като общите части от терена вървят като принадлежност към съществуващата в самостоятелна собственост сграда. (ТР N45/1960)
Правилото по чл. 33 ЗС намира приложение само при покупко-продажба на дял.
1. Има виждания в теорията (Влахов, Бобатинов, Ставру), че намира приложение и в хипотези, които можем да приравним на продажба, а именно, когато насрещната престация е заместима и делима (петрол, алкохол, газирани напитки). Философията на това разбиране е, че в тези случаи съсобственикът може успешно да си осигури престацията, която му дава третото лице и от някой от останалите съсобственици без неговия интерес да пострада, защото престацията ще е напълно идентична. Това автоматитчно изключва от приложното поле хипотезите на замяна, договора за прехвърляне на собственост срещу задължение за издръжка и гледане. Според възприетата позиция не би следвало това правило да се прилага и в случаите на продажба на наследство, в което фигурира идеалната част, тъй като там, въпреки че имаме продажба, цената, която плаща третото лице, е уговорена за цялата съвкупност от права и задължения на наследството, а не само за идеалната част. В този смисъл, ако допуснем да се приложи правилото на чл. 33 ЗС ще излезе, че позволяваме на всеки друг от съсобствниците да нахлуе в целия спектър на права, които съдържа цялото наследство. Да не говорим, че там има и задължения. Това важи дори и в случай, че наследството съдържа само въпросната идеална част, защото независимо, че предмета е идеална част, идеята е да прехвърлим съвкупността, която представлява наследството. Това правило по чл. 33 ЗС няма да намери приложние и в другия случай, когато имаме прехвърляне на съвкупност – търговско предприятие по чл. 15 ТЗ. Ако в него е включена тази идеална част, няма задължение да предлагаме това търговско предприятие на останалите съсобственици. Правилото на чл. 33 ЗС не намира приложение и при прехвърляне на идеална част чрез дарение. При всички тези изключния, въпреки че имаме транслативни сделки, правилото на 33 ЗС не намира приложение.
Правилото по чл. 33 ЗС важи само, когато продажбата е извършена на трето лице, което не е съсобственик. Ако дела е продаден на съсобственик, правилото по чл. 33 ЗС е спазено и възможността останалите да изкупуват е изключена. Това е така, защото противното ще е в несъотвествие с логиката на самия текст, който изисква консолидация в по-малък брой съсобственици. Изкупуването ще е изключено само при договор за продажба, но не и при предварителен договор за продажба. (ако тръгнем да реалзизираме правата за обявяване на предварителен договор за окончателен, какво ще направи съда? Ще уважи ли иска или ще каже, че не са спазени изискванията на чл. 33 ЗС? Практиката се ориентира към разбирането, че няма пречка да се предяви такъв иск, съдът не може да откаже уважаването му, като след като се уважи този иск за останалите съсобственици ще възникне правото да изкупят прехвърлената идеална част по реда на чл. 33, ал. 2 ЗС).
Сключеният договор за покупко-продажба между съсобственика и третото лице трябва да е действителен. Ако е нищожен, няма да имаме покупкопродажбено отношение и съсобственика изкупвач няма да има какво да изкупи. Уточнение: вярно е, че чл. 33 ЗС изисква при продажба на идеална част съсобственика първо да предложи тази част на съсобственици и ако не го направи, той ще извърши нарушение на закона – нарушение по 33, ал. 1 ЗС, но това нарушение няма да е нарушение по чл. 26, ал. 1 ЗЗД и няма да доведе само по себе си до нищожност на самия договор. Договорът, сключен в противоречие с чл. 33, ал. 1 ЗС, ще бъде напълно валиден, като санкцията за него ще е в чл. 33, ал. 2 ЗС, а не в чл. 26 ЗЗД.
Изкупуването се допуска само, ако са налице някои от следните нарушения:
1. Не е спазено условието по чл. 33, ал. 1 ЗС идеалната част да е предложена за продажба на останалите съсобственици или на някого от тях. Законът не поставя никакво условие относно фомрата и начина, в която да стане това предлагане. Практиката приема, че това предлагане може да е дори под формата на предложение за сключване на предварителен договор. Единственото изискване, което поставя законът е да са осигурени писмени доказателства във връзка с ивършеното предлагане, които да се представят пред нотариус. Нарушаване на това изискване ще е налице, когато изобщо липсва уведомяване и покана на останалите съсобственици, не са уведомени всички съсобственици, а само някои от тях и те са отказали (другите не са ги питали, защото е можело и да приемат) или съсобственикът не е бил уведомен лично, а чрез някакво друго лице (заемател за послужване, член на домакинство, съдружник и пр.)
2. Продажбените условия или условията по догоовра с третото лице – купувач, да са уговорени привидно. Нарушението на това изискване може да е под следната форма: направено е предложение на останалите съсобственици, но при условия, които са по-неизгодни от условията, при които е сключена сделката с третото лице. Например, по-висока цена. Привидността, неизгодността на условията, обаче, не касае само цената. Тя може да е свързана и с други елементи на сделката: условия на плащане, условия във връзка с разноските (предлагаме идеалната част на останалите съсобственици за 1000 лв, платими еднократно, а за третото лице предлагаме и сключваме договора за същата цена, но с плащане на части; предлагаме на съсобствениците идеалната част с уговорката, че те трябва да поемат изцяло разноските по прехвърлянето, а с третото лице уговаряме, че разноските ще се поделят или ще се поемат изцяло от продавача). Привидността може да под формата на относителна симулация – пр. чрез договор за дарение прикриваме сключена покупко-продажба. Може да имаме привидност и под формата на персонална симулация – малко екзотична хипотеза, но не и невъзможна, когато привидно сме продали идеалната част на друг съсобственик, а всъщност действителния купувач е 3л, а ние чрез подставеното лице на другия съсобственик крием факта, че приобретател е трето лице. Според ТР 5/2012: Когато с договор за дарение се отчужди идеална част от частта на дарителя в съсобствен имот в полза на трето за съсобствеността лице и останалата идеална част е прехвърлена впоследствие с договор за продажба на същото лице, без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на първоначалните съсобственици съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, няма заобикаляне на закона по чл. 26, ал. 1, предл. второ ЗЗД.
3. Пред нотариуса да е представена декларация с невярно съдържание, че е предложена идеалната част на останалите съсобственици и никой от тях не е искал да я придобие. (Тази декларация е частен документ от съответен характер. Такъв документ не може да се оспорва по реда на ГПК – производство за установяване неистинноста на този документ. За това вж. Влахов и Бобатинов)
Да не е изтекъл двумесечния срок по чл. 33, ал. 2, изр. 2 ЗС, според който „искът за изкупуване трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.” Това е класически пример за преклузивен срок, сравнително къс при това. Интригата при този срок е от кой момент започва той да се отчита. Тексът е кристално ясен – от момента на сключване на договора за продажба. Съдебната практика по силата на една много по-стара традиция, обаче, константно се придържа към друго разбиране, а именно, че срокът тече от момента, в който съсобственикът е узнал за продажбата. Това разбиране е contra legem. То не издържа и от още една глeдна точка: сделките за недвижими имоти подлежат на вписване,а един от ефектите на вписване е оповестителният ефект, според който се счита, че това, което е вписано в имотния регистър е известно на всички трети лица. Изведнъж ВС приема, че съсобствениците не били знаели за тази сделка. В практиката единодушно, константно, от десетилетия наред се приема, че срокът тече от момента на узнаването от останалите съсобственици.

Начин на извършване на изкупуването. Как става то?

Отговорът до голяма степен се съдържа в чл. 33, ал. 2 ЗС. Изкупуването става по съдебен ред. Трябва да обърнем внимание, че става само под формата на иск, но не и под формата на възражение. Характеристика на правото на изкупуване: то е потестативно, упражнявано само по съдебен ред и то само чрез иск не и чрез възражение (за разлика от някои други потестативни права, които с е упражняват по съдебен ред).

Има два щекотливи въпроса. Първият е от кога тече преклузивния срок за упражняване на правото. Него го обсъдихме.

Вторият въпрос е какъв вид потестативно право е то. Според Таджер е правопораждащо потестативно право, а според Л. Василев е правопроменящо потестативно право. На пръв поглед тази квалификация е без значение, но всъщност тя показва как авторите виждат самите последици от изкупуването, защото след като изкупуването става само по съдебен и то исков ред първият практически въпрос, който възниква, е спрямо кого се предявява иска: спрямо третото лице купувач или съсобственика продавач. Отговорът е, че според позицията на практиката искът се предявява спрямо двете лица. Това е така, защото идеята е да се постанови решение, което да е еднакво и да ги обвързва и двамата, поради тази причина те се явяват т.нар. необходими другари в процеса (тук действа процесуална логика). От материалноправна гледна точка се поставя въпросът от кой момент изкупуващият съсобственик става титуляр на изкупеното право. Тук възможностите са две: или да стане титуляр на правото от момента на влизане на решението в сила , при което ще имаме каскадност в правоприемството (съсобственик-продавач è третото лице /до влизане на решението в сила/ è съсобственик-изкупвач: той ще се яви приемник на третото лице). Другата теза е, че всъщност собственикът-изкупвач замества третото лице още от момента на сключване на сделката между него и първия продавач с всички следващи от тук последици, от което следва, че изкупуването е с обратна сила. Практиката се ориентира към втората позиция и то главно по силата на процесуалната логика, иначе няма да има смисъл да привличаме като ответник по делото и съсобственика-продавач.

Примерен петитум /формулировка на заявената претенция, която ние отразяваме в исковата си молба, върху която претенция ще се формира диспозитива на съдебното решение/ на иска по чл. 33 ЗС:

Моля да ми бъде дадена възможност да встъпя в правата на купувача „Х” за имот „Y”, като изкупя при същите условия, посочени в нотариален акт “Z” (това е нот. акт между съсобственика-продавач и третото лице) еди-каква си идеална част от недвижимия имот, представляваща предмет на договора за продажба.

Надлежен ищец е всеки съсобственик, различен от съсобственика продавач, но тук има една особеност, че не може да е ищец съсобственик, на който е предложено изкупуване и той е отказал. Няма пречка ищци да бъдат няколко съсобственици, като тогава частта, която те ще изкупват, ще е пропорционална на идеалната част, която те имат върху вещта.

Друга тънкост – надлежен ищец може да е и съсобственик, придобил идеалната част, след извършване на продажбата в полза на третото лице, т.е. в рамките на тези два месеца, които текат за предявяване на иска. Единственото условие, за да може такова лице да упражни правото на изкупуване, е неговият праводател да е имал правото на изкупуване. (пр. трето лице, на което идеална част е прехвърлена чрез дарение).

Надлежни ответници: това са и третото лице, и съсобственика-продавач. Те са необходими другари, както отбелязахме по-горе.

Ако искът бъде уважен възниква продажбено отношение при условия, при които третото лице го е закупило. Собствеността преминава върху изкупуващия съсобственик. Има спор от кого изкупува дела. Според Г.Б. изкупуващият съсобственик го придобива по правоприемство от купувача. Според П.В. той придобива дела от продавача, защото изкупуващият замества купувача в продажбеното отношение. М.М. смята, че за правоприемството е важно нововъзникналото ПО, по което купувачът придобива частта от имота от продавача-съсобственик. Коректното определяне на продавача е от значение за отговорността за недостатъци и за евикцията, като те трябва да бъдат понесени от продавача-съсобственик, а не от ТЛ. С упражняване на правото на изкупуване възниква задължение за плащане на цената. Тук отново мненията са различни. Според Г.Б. винаги на третото лице, според П.В. ако продавача не е получил – на него. Според Вл.П. дължимата поради изкупуването сума следва да бъде платена на продавача-съсобственик, и само това изпълнение ще има значение на редовно съобразно закона. Плащането трябва да се извърши в едномесечен срок от влизане в сила на решение, ако не – то се обезсилва по право (чл. 33, ал. 3). В отношенията продавач-трето лице възниква отговорност за евикция.

Правото урежда още един случай на изкупуване на идеална част от съсобствена вещ. Той е уреден в чл. 349 ГПК и по същество не е точно изкупуване така, както го видяхме по чл. 33 ЗС, а е възлагане на имот в еднолична собственост в рамките на извършена делба. Особености на това „изкупуване”:

1) То може да се осъществи само в условията на съдебна делба – изкупуването по чл. 349 ГПК е възлагане в рамките на процесуално производство и то не какво да е, а на делба;

2) То се отнася не просто за недвижим имот, а само за жилищен недвижим имот.

3) Това възлагане се допуска не спрямо всеки един вид съсобственост, а спрямо такава, която е възникнала вследствие наследяване или прекратяване на СИО, настъпило вследствие прекратяване на брака. Всъщност, в чл. 349 ГПК са уредени три хипотези на изкупуване с оглед конкретните обстоятелства на възникване на съсобствеността и качеството на съделителите. Не всеки има право да поиска това възлагане, а само лица в строго определено правно качество като участници в делбеното производство:

А) На първо място това е бившият съпруг, който е преживял (първа хипотеза). В този случай не присъства като фактор наличието на деца и упражняване на родителски права. Тук допълнително условие е този съпруг да няма жилище.

Б) Втората хипотеза е при прекратена СИО при развод è и двамата съпрузи са живи. Жилището се предоставя на съпруга, на когото е възложено упражняването на родителски права и той няма жилище /по този въпрос има ТР N 1 / 2004 г. ВКС/ . Проблеми: а) упражняването на родителските права е възложено и на двамата съпрузи; б) въпросът за момента, към който е възложено упражняването на родителските права, защото децата може да са на 17 г. и 9 месеца, когато е заведен иска за делба (не дай си боже).

Ако няма деца, не може да се иска възлагане по реда на този текст.

В) Третата хипотеза е по 349, ал. 2 ГПК. Тя е за възрастни родители, които не упражняват родителски права. На първо място трябва неподеляемият имот да е жилище. Има и допълнителни квалифициращи изисквания, които са от друг характер:

– съсобствеността винаги да е възникнала вследствие наследяване;

– съделителят, който иска възлагането, да е живял в жилището към момента на откриване на наследството;

– да няма друго жилище;

При няколко съделителя, които отговарят на това условие, се предпочита този, който е предложил по-висока цена (преди е имало критерий, според който имотът отива при този, който докаже по-голяма жилищна нужда, но той вече е отпаднал). Как разбираме кой предлага по-висока цена? Законът мълчи. ВС пояснява, че това става при провеждане на тайно наддаване, организирано от съда (в съдебно заседание се дава плик с цената от всеки един, прави се протокол и пр.)

Как се упражнява правото на възлагане по 349 ГПК?

На първо място трябва да се заяви искането за възлагането, като искането трябва да се направи най-късно в първото заседание след допускане на делбата. Съдебната делба тече в две фази, както отбелязахме предните лекции è искането трябва да се направи в първото заседание от втората фаза. Практически съвет: искането да се направи още в исковата молба, т.е. още в първото заседание в първа фаза.

Действие на решението /ВП ефект/. Тук вещноправният ефект настъпва вследствие произнасяне на съдебно решение, както и решението по чл. 33, ал. 2 ЗС, защото и в двата случая имаме упражняване на потестативно право с конститутивен иск. Когато обаче вещноправният ефект настъпва със самото решение, може да възникнат усложнения, тъй като при наличието на делба трябва да се уравнят дяловете на останалите съсобственици. Съделителят е получил реална част, но другите също трябва да се изравнят. Единият вариант е делът им да се изравни чрез други части от делбената маса. Тук не възникват проблеми. Другият вариант е изравняването на дела да стане чрез заплащане на парична сума. Законът изисква тя да бъде платена в 6-месечен срок. Ако сумата не бъде платена в този срок, решението се обезсилва по право, приема се, че е налице прекратително условие. Възникнало е правото на собственост, но с изтичане на 6-месечния срок и неплащане на сумата така възникналото право се прекратява автоматично и в този случай имотът се изнася на публична продан, освен ако друг сънаследник, който има право да иска възлагане, не плати цената веднага.

Освен тези хипотези на изкупуване, които касаят съсобственост, са възможни и други. Едната от тях е по чл. 199 ЗУТ, но там изкупуването не е свързано с наличието на съсобственическо качество. Това е право, което възниква в полза на държавата/общината като първи изкупвач при наличието на уредените в ЗУТ предпоставки (влязъл в сила ПУП и пр.).

Следващо изкупуване е изкупуването по параграф 4а от Преходните и залючителни разпоредби на ЗСПЗЗ. Там правото на изкупуване е свързано с друго качество. Не е пак с качеството съсобственик, а с качеството на лице, което има право на ползване върху имот, подлежащ на реституция и върху земята на този имот е построило сграда върху земята до 01.03.1991 г.

Има и други хипотези, като единственото общо с хипотезите на изкупуване на дял от съсобствен имот, е че се упражнява потестативно право, но както в предпоставките, така и в качествата на изкупуващите лица разликата е значителна.

4.Етажна собственост. Понятие и правен режим. Възникване и прекратяване на етажната собственост

1.Правна уредба

Правната уредба на института на етажната собственост се съдържа на първо място в разпоредбите на чл. 37-49 ЗС. Те уреждат въпросите, свързани с възникване на етажната собственост, определянето на общите части на сградата и определянето на дяловете на етажните собственици в тях, разпределението на разноските по поддръжка на общите части и др.

На второ място правила относно етажната собственост се съдържат в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) в сила от 1. май 2009 г. Предметът му на регулиране е ограничен до управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях (арг. от чл. 1 ЗУЕС). При това правилата на ЗУЕС се прилагат само за сгради под режим на етажна собственост с повече от три самостоятелни обекта, притежавани от различни лица-етажни собственици. Етажна собственост, в която съществуват до 3 самостоятелни обекта, притежавани от различни собственици, се уреждат по правилата на чл. 42-44 ЗС (при три самостоятелни обекта в сградата) или по правилата за управление на съсобствени вещи по чл. 32 ЗС (при два самостоятелни обекта в сградата). Този извод се опира на разпоредбата на чл. 3 ЗУЕС, според която за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 42, 43 и 44 от Закона за собствеността.

2.Понятие

Терминът „етажна собственост” изразява 2 основни правни значения

– като институт на обективното вещно право

– като специфично съчетание между множество изключителни права на собственост върху самостоятелни обекти в една сграда, притежавани от различни лица, и съсобственост между тях върху общите части на сградата.

Като институт на обективното вещно право етажната собственост представлява специфичен правен режим, на който се подчинява използването на принадлежащи на различни собственици самостоятелни обекти в една сграда (жилища, гаражи, магазини, ателиета, офиси и т.н.), както и управлението и използването на общите части на тази сграда. Сграда под режим на етажна собственост е налице, когато правото на собственост върху отделни етажи или обособени части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, принадлежи на различни гражданскоправни субекти – държавата, общините, юридически или физически лица (арг. от чл. 37 ЗС). Поради това, че тези отделни обекти са конструктивно свързани помежду си в едно архитектурно цяло (в цялостна сграда), по необходимост съществуват общи части на сградата (основите, носещите стени, стълбищата, покривът, входа и входната врата на сградата и т.н.), които са съсобствени на собствениците на отделните обекти в сградата (арг. от чл. 38 ЗС). Направеният анализ показва, че от гледна точка на правното си съдържание етажната собственост представлява съчетание между изключителни права на собственост върху обособени обекти в една сграда, принадлежащи на различни лица, и съсобственост помежду им върху общите части на сградата.

Предпоставките за прилагане на режима на етажната собственост са 3 и те трябва да са кумулативно дадени:

Първо, трябва да е налице една сграда. Без значение е нейната етажност, архитектура, конструкция. Правилата относно етажната собственост не се прилагат по отношение на две или повече самостоятелни сгради, намиращи се в един общ реално неподеляем УПИ, вкл. и когато са сгради-близнаци. Действащото законодателство, теория и новата съдебна практика са изоставили фигурата на т.н. „хоризонтална етажна собственост”, която се признаваше за тия случаи в по-старата съдебна практика, опряна на ППВС № 2/1982 г.
Второ, в сградата трябва да има два или повече обособени отделни обекти с вещноправна самостоятелност (т.е. такива, които могат да съществуват като самостоятелни имоти в гражданския оборот и като самостоятелни обекти на вещни права). По смисъла на § 1, т. 1 ДР ЗКИР под отделен обект в сграда се разбират отделни етажи или части от етажи по смисъла на чл. 37 и сл. ЗС. Според § 1, т. 1 ДР ЗУЕС самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост е обособена част от сграда в режим на етажна собственост със самостоятелно функционално предназначение (жилище, гараж, магазин). Нормативните критерии за обособеност на един обект се извличат чрез тълкуване на разпоредбата на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ. Необходимо е да е налице самостоятелен строеж или реално обособена част от строеж с определено местоположение (граници), самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) и да може да бъде прехвърлян отделно в гражданския оборот. Без значение е, дали тези обособени обекти са от един и същи вид. Тези обособени обекти трябва да са свързани помежду си посредством различни архитектурни елементи на сградата, част от която са – основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните обекти, носещите стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, разделителните стени между избените и таванските помещения, принадлежащи на различни етажни собственици, коминните тела, външни входни врати на сградата, вратите към общите тавански или избени помещения, главните линии и централните уредби на всички видове инсталации в сградата, асансьорните, водосточните тръби, портиерското жилище и всичко друго, което по естеството си или по своето предназначение служи за общо ползване.
Трето, самостоятелните обекти в сградата трябва да принадлежат на различни собственици. Всеки от самостоятелните обекти може да има различно предназначение, може да се ползва и да се прехвърля и обременява с ограничени вещни права отделно от останалите обекти в същата сграда. При продажба на самостоятелен обект в сграда-ЕС продавачът не е длъжен да предлага на останалите етажни собственици да изкупят обекта му при условията на чл. 33 ЗС. Собствениците на отделните обекти в сградата-ЕС притежават и съответни идеални части от общите части на сградата (арг. от чл. 40 ЗС). Те са в положението на принудителни съсобственици на общите части. Тези идеални части от общите части на сградата следват юридическата съдба на съответния самостоятелен обект, към който принадлежат и при неговото прехвърляне се прехвърлят съответно, при това без за тях да се прилагат ограниченията по чл. 33 ЗС. Правилата относно етажната собственост не се прилагат, обаче, когато цялата сграда, състояща се от множество обособени обекти (жилища, гаражи, магазини и др.) принадлежи на един единствен правен субект или в този си вид като цяло е съсобствена на две или повече лица.

По своята същност ЕС е неперсонифицирана правова общност, не е ЮЛ, но може да има наименование, адрес и т.н. няма имущество, членове. Като обективно право е самостоятелен институт, различен от съсобствеността, а като субективно право не спада към самостоятелните ВП-а, защото е съчетание на собственост и съсобственост.

3. Общи части

Общите части на сграда етажна собственост представляват всички архитектурни елементи на сградата, които по своето естество или по предназначението си служат за общо ползване. Те са примерно изброени в разпоредбата на чл. 38, ал. 1 ЗС. Общите части нямат самостоятелно съществуване в гражданския оборот (не могат да се прехвърлят отделно от самостоятелните обекти в сградата); те обслужват използването на самостоятелните обекти в сградата и в този смисъл имат акцесорен характер. Съдебната практика, изразена в р. № 673 от 1. 11. 1996 г. на І г.о. ВС третира общите части на сградата-ЕС като „принадлежност” към самостоятелните обекти в нея. А както е известно, принадлежността следва главната вещ, ако не е предвидено друго (чл. 98 ЗС). Притежаването идеални части от общите части на сградата по необходимост е свързано с притежаването на право на собственост върху самостоятелен обект в сградата. Недопустимо е придобиване на идеални части от правото на собственост върху общите части на сградата, без придобиващият да е собственик и на самосотятелен обект в нея. Това важи както при производните, така и при първичните придобивни способи, вкл. и за придобиването по давност.

Правен режим на ЕС: общите части се притежават в съсобственост, но налице са множество отклонения от познатия ни режим. На първо място дяловете се определят в зависимост от съотношението на стойностите на обособените обекти Чл. 40. ЗС Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете. Освен това тези дялове могат да бъдат променяни при надстрояване или пристрояване чл.40 ал.2 При надстрояване на сграда в етажна собственост собствениците на надстроените етажи или части от етажи придобиват, срещу заплащане, собствеността и върху всички общи части на сградата, включително и върху земята. Дяловете на всички съсобственици в общите части се определят съобразно съотношението между стойностите на отделните помещения по време на завършването на строежа.

Друга особеност е, че съсобствеността тук е неделима чл.38 ал.3 Общите части не може да се делят. Само и единствено по изключение обща вещ по предназначение със съгласието на всички собственици може да се изключи от общите вещи и да стане самостоятелен обект или да се обособи като обща само за лицата, чиито обекти обслужва.

ЕС е акцесорна, собствеността върху общите части произтича от собствеността над обособен обект в сградата. Общите части не могат да се прехвърлят или придобиват самостоятелно, отказът от право над тях е нищожен. Идеалните части от общите вещи следват собствеността. Чл. 40. ал.3 Когато собственикът на етаж или част от етаж прехвърли отделна част от своя имот на друго лице, частта на приобретателя и на отчуждителя в общите части на сградата се определя от съотношението между стойностите на прехвърлената и запазената част по време на прехвърлянето. Същото правило се прилага и при делба.

За общите части е неприложимо правилото за изкупуване на дял от съсобствен имот.

Възникване: при делба на сграда – доброволна или съдебна; чрез правни сделки, прехвърляне на обособен обект от сградата на трето лице; по давност; чрез застрояване, но при предварителна делба на правото на строеж; надстрояване и пристрояване; при издаване на първия нотариален акт за собственост при ЖСК;

Прекратяване: разрушаване или погиване на сградата; преустройство, в резултат на което всички обекти се сливат; придобиване на собствеността над всички обекти от едно лице;

По силата на чл. 40, ал. 2 ЗС промяна в размера на идеалните части от общите части настъпва при следните хипотези:

При надстрояване на сграда в режим на етажна собственост –чл. 40, ал. 2 ЗС. В този случай приобретателят на правото на надстрояване придобива срещу заплащане и дял от собствеността върху всички общи части на сградата, вкл. от правото на собственост или от правото на строеж върху земята. В този случай дяловете на всички етажни собственици в общите части се преизчисляват съобразно съотношението между стойността на отделните обекти по време на завършване на надстройката (чл. 40, ал. 2, изр. второ ЗС).
Втората хипотеза, при която се стига до промяна в размера на идеалните части от общите части на сграда-ЕС, е при преустройство и промяна на предназначението на обща част, при което тя се изключва по решение на всички етажни собственици от общите части на сградата и се превръща в индивидуално притежание на определено лице (то също става етажен собственик).

Общите части не могат да се делят – чл. 38, ал. 3 ЗС. По отношение на тях е налице дялова, но неделима по закон съсобственост.

Видове общи части:

Общите части на сграда под режим на ЕС се деля на 2 вида:

общи по естествотоси – такива, без които сградата не може да съществува да едно архитектурно и конструктивно цяло, а от тук не биха могли да съществуват и отделните обекти в нея (напр. основите, покривът, външните стени, стълбищата, носещите стени и др.) и
общи по предназначението си – такива, без които отделните обекти в сградата биха могли да съществуват и да се използват като самостоятелни вещи, но по волята на всички етажни собственици тези части са предназначени за общо ползване, тъй като обслужват ползването на сградата – напр. портиерското помещение, сушилно помещение, общо избено помещение, котелно помещение, стая за огняр и др.

Общите части по естеството си са по необходимост свързани с правото на собственост върху самостоятелните обекти в сградата –ЕС и тяхната акцесорност не може да отпадне по волята на етажните собственици. Съсобствеността на етажните собственици върху тях има принудителен характер. Те са под режим на принудителна акцесорна съсобственост между етажните собственици. Предназначението им не може да се променя и по такъв начин да бъдат изключвани от режима на етажната собственост. Те не могат да бъдат предмет на самостоятелни разпоредителни действия, въпреки съгласието на всички етажни собственици.

Според чл. 38, ал. 2 ЗС при наличие на съгласие на всички етажни собственици може да се уговори, че частите от сградата, които обслужват само някои отделно притежавани етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват (напр., вътрешните разделителни стени между отделните апартаменти). По този начин се стига до разпределение на ползването на някои общи части.

Общите части по предназначение притежават относителна самостоятелност и могат да бъдат обект на самостоятелно вещно право на собственост (напр. по решение на всички етажни собственици портиерското жилище може да бъде продадено на етажен собственик или на трето лице). По акъв начин те могат да бъдат изключени от режима на принудителна акцесорна съсобственост и да престанат да бъдат общи части на сградата.

Строителното петно, върху което е построена сграда-ЕС, би трябвало да е обща част по естеството си, тъй като без него сградата не би могла да съществува. Незастроената част от терена (УПИ) би следвало да има характер на обща част по предназначението си.

4. Права и задължения

Задълженията и ограниченията на собствениците могат да са във връзка с използването на самостоятелните обекти: да не извършват в своя самостоятелен обект или в част от него дейности или действия, които създават безпокойство за другите собственици по-голямо от обичайното; Във връзка с общите части: да не пречат на другите собственици, ползватели и обитатели да използват общите части на сградата; да. не причиняват вреди на други обекти и общи части на сградата; да не завземат общи части на сградата;не извършват дейности в своя самостоятелен обект или част от него, с които да изменят помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, да не нарушават архитектурния вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата; изпълняват изискванията на съответните нормативни актове при отглеждането на животни в самостоятелните си обекти и да не създават безпокойство на непосредствените си съседи; осъществяват използването на общите части на сградата по реда, определен в правилника за вътрешния ред. Освен това трябва да не накърняват добрите нрави; да изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост; спазват санитарните и хигиенните норми; осигуряват достъп в своя самостоятелен обект или в част от него за извършване на необходимите проучвателни, проектни, измервателни, строителни и монтажни работи, свързани с поддържане, ремонт, реконструкция, преустройство или обновяване на общи части или на други помещения и за проверка на състоянието на инсталациите и на конструктивните елементи на сградата; подпомагат дейността на компетентните органи при извършване на пожарогасителна или аварийно-спасителна дейност вътре и в района на сградата; обезщетят вредите, причинени на други обекти в сградата, когато те са резултат от отстраняване на повреди в своя самостоятелен обект или част от него; вписват в книгата на етажната собственост членовете на своите домакинства и обитателите;

Съсобствениците са длъжни съразмерно с дела си в общите части да участват в разходите по поддръжка и ремонт, реконструкция, преустройство, управлението и обновяване на общите части. За целта съществува фонд „Ремонт и обновяване“. Средствата във фонда се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части, но не по-малко от 1% от мин. работна заплата за страната.

или от др.източници. Такива дейности се извършват по решение на общото събрание на собствениците. Ако се налага неотложен ремонт може с решение на управителния съвет (управителя) незабавно се отпускат финансови средства. Ремонтите могат да са:

„Неотложен ремонт“ – дейност за привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея.;
„Необходим ремонт“ – дейност за предотвратяване разрушаването на сградата, на нейни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, както и за отстраняване на значителни повреди и деформации, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, ползвателите, обитателите и други лица, до нанасяне на увреждане на околната среда и на близкостоящи сгради.
„Обновяване“ – строителни и монтажни работи, свързани с изпълнението на което и да е от съществените изисквания по чл. 169, ал. 1 и 2 от ЗУТ, които се извършват по време на експлоатацията и засягат конструктивните елементи на строежа, ограждащите конструкции и/или елементи на сгради, съоръжения и/или елементи на техническата инфраструктура – отоплителни, вентилационни, климатични, електрически, водоснабдителни, канализационни и други инсталации.
“ Разходи за управление и поддържане“ – разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата.
„Полезни разходи“ – разходите, с които се увеличава стойността на сградата при преустройства и ремонт на общите части не са нормативно предвидени и са извън разходите за необходим и неотложен ремонт и за обновяване
„Поддържане на общите части“ – дейност, насочена към запазване на общите части в добро състояние.
„Преустройство на обща част на сградата“- дейност, при която може да се променя предназначението на обекта със или без изпълнение на строителни и монтажни работи. Преустройството може да изисква или не съгласието на всички собственици. Случаите са изброени в ЗУТ чл.185 и чл.186.

За защита на общите части могат да се предявят исковете по чл108 и 109 ако обща част се владее от трето лице или етажен собственик без основание, не е необходимо съгласието на всички съсобственици, а само ищецът да докаже, че е собственик. Приложими са и владелческите искове.

Собствениците имат право да: използват общите части на сградата според тяхното предназначение; участват в управлението на етажната собственост. Ползвателите имат почти същите права.

5.Възникване на етажната собственост

Принципът е, че за възникване на етаната собственост като специфичн правен режим, на който се подчинява една сграда, е необходимо:

наличието на построена сграда поне в груб строеж,
в която съществуват два или повече самостоятелни във вещноправно отношение обекти (жилище, офиси, гаражи, магазинни помещения и др.) – това означава всеки от обектите в сградата да отговаря на минималните законови изисквания, предвидени за съответния обект с оглед на неговото предназначение;
принадлежащи на различни собственици – ФЛ, ЮЛ, държавата, община (може и да са в съсобственост); няма да възникне етажна собственост, ако цялата сграда принадлежи на 1 лице, а то е учредило ограничени вещни права на ползване по чл. 56 и сл. ЗС или е предоставило облигационни права (наем, заем за послужване и др.) върху отделните обекти в сградата в полза на други лица.

В момента, в който тези 3 признака се явят кумулативно, сградата се подчинява автоматично по силата на закона на режима на етажната собственост. Не е необходим някакъв отделен правен акт (учредителен акт или изрично волеизявление) на частноправни или публичноправни субекти за да възникне етажната собственост. Режимът на ЕС започва да се прилага по отношение на сградата вън и независимо от волята на етажните собсвеници. Този режим има принудителен характер. Съвсем отделен е въпросът, какъв модел на управление на общите части в сградата ще изберат етажните собственици – дали чрез общо събрание или чрез персонифицирано сдружение (т.е. чрез ЮЛ).

Кумулативната поява на трите конститутивни признака на етажната собственост може да се яви в резултат от осъществуването на различни юридически факти:

Чрез доброволна или съдебна делба на съсобствена сграда, при което съсобствениците си поделят сградата чрез получаване в реални дялове на етажи или части от етажи в съответствие с чл. 39 ЗС. Без значение е основанието, на което е възникнала съсобствеността върху сградата (може и да е по договор за групов строеж). За доброволната делба следва да се спазят правилата на чл. 202 ЗУТ, а именно обособените дялове или части от сградата да отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти, което обстоятелство се удостоверява от общинската (районната) администрация. За съдебната делба следва да се спази изискването съответните реално определени части от съсобствената сграда да могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените, при спазване на строителните правила и норми. Главният архитект на общината (района) по предложение на съда и в определен от него срок одобрява инвестиционен проект за делбата или отказва одобряването (арг. от чл. 203 ЗУТ).
При надстрояване или пристрояване на сграда от друго лице – несобственик или при надстрояване или пристрояване на съсобствена сграда от съсобственик въз основа на учредено в негова полза право на надстрояване или пристрояване (ЕС възниква в момента на довършване в груб строеж на надстройката или пристройката). Вж чл. 183 ЗУТ – за отстъпване на правото на надстряване или пристрояване е необходим договор във форма на нотариален акт.
Чрез транслативна правна сделка – продажба, дарение, замяна и т.н. на етаж или самостоятелна част от етаж от сграда в полза на друго лице
Въз основа на съдебно решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на окончаелния договор за сключен (когато е бил налице предварителен договор за прехвърляне на на етаж или самостоятелна част от етаж от сграда в полза на друго лице)
Чрез придобиване по давност на етаж или самостоятелна част от етаж от сграда от друго лице, различно от собственика на останалата част от сградата
В момента, в който първият член-кооператор в ЖСК се снабди с нотариален акт по чл. 35, ал. 2 ЗЖСК за отредения му чрез разпределението от общото събрание самостоятелен обект.
При изграждане на сградата в груб строеж, когато пред това е била извършена предвалително делба на правото на строежу съпритежавано от две или повече лица.
В специфичната хипотеза на чл. 8, ал. 2 ЗУЕС – когато сградата е с повече от един вход, законът допуска обособяването на всеки вход като отделна етажна собственост по решение на етажните собственици, живеещи в съответния вход.

Регистрация на сгради в режим на етажна собственост: Възникването на етажната собственост се регистрира в нарочен публичен регистър по реда на чл. 44 ЗУЕС. Но регистрацията не е елемент от ФС за възникване на етажната собственост – тя има само декларативно-оповестително, но не конститутивно действие. Според чл. 44, ал. 1 ЗУЕС общинската или районната администрация създава и поддържа публичен регистър на сградите или отделните входове в режим на етажната собственост, които се намират на територията й. За регистрацията и достъпа до данните в регистъра не се събират такси. В регистъра се вписват данни за:

сградата или отделния вход в режим на етажна собственост – адрес, етажност и други индивидуализиращи характеристики, определени с наредба;
формата на управление;
управителните органи.

Редът за водене и образецът на регистъра се определят с наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството.

Правомощия на общинската или районната администрация по вписването в регистъра: Според чл. 45, ал. 1 ЗУЕС в случаите на вписване на данни за етажна собственост, която се управлява от общо събрание на собствениците, кметът на общината или района или оправомощено от него лице проверява дали данните подлежат на вписване. В случаите на вписване на данни за етажна собственост, която се управлява от сдружение на собствениците, органът по ал. 1 проверява и дали са спазени изискванията на чл. 29. След извършване на проверката по ал. 1 и 2 кметът на общината или района или оправомощеното от него лице вписват данните в регистъра. Когато органът по ал. 1 установи, че предоставените данни за вписване не отговарят на изискванията на закона, то указва на управителния съвет (управителя) на съответната етажна собственост да отстрани в 7-дневен срок непълнотите или неточностите. Когато непълнотите или неточностите не бъдат отстранени в срока по ал. 4, кметът на общината или района постановява мотивиран отказ за вписване. Отказът се връчва на управителния съвет (управителя) на съответната етажна собственост незабавно след постановяването му по реда на Административнопроцесуалния кодекс.

Оспорване на отказ за вписване: Чл. 46. (1) Отказът подлежи на оспорване пред административния съд по местонахождението на етажната собственост в 7-дневен срок от връчването му. Жалбата се подава чрез кмета на общината или района, който я изпраща незабавно на съда заедно с приложенията към нея. Жалбата се разглежда по реда на Административнопроцесуалния кодекс.

Текущ контрол по регистрацията: Чл. 47. Кметът на общината или района упражнява текущ контрол по регистрацията на сгради или отделни входове в режим на етажната собственост.

6.Прекратяване на етажната собственост

Режимът на етажна собственост се прекратява с проявлението на определени юридически факти, водещи от отпадането на някой от трите конститутивни признака на етажната собственост. Напр.:

С разрушаването на сградата или с частичното й събаряне, при което остава да съществува само един самостоятелен обект в нея
С преустройството на сградата въз основа на одобрен инвестиционен проект, при което отпада вещноправната самостоятелност на отделните обекти в нея (напр. – премахване на всички вътрешни разделителни стени между отделните обекти)
С придобиване на всички обекти в сградата от един единствен собственик (без оглед придобивния способ – възможно е напр. държавата или общината да отчужди цялата сграда за държавни, респ. общински нужди).

Прекратяването на ЕС трябва да води до заличаване на съществуващата регистрация в публичния регисър по чл. 44 ЗУЕС.

7.Управление на ЕС. Системи. Органи и ред за управление при Общо събрание и при сдружение на собствениците. Прекратяване на сдружението. Контрол.

С оглед управлението си ЕС е два вида: ЕС при сгради в жилищен комплекс от затворен тип и обикновена ЕС.

„Жилищен комплекс от затворен тип“ по ЗУЕС е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на ЕС и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Управлението на общите части на сгради в този режим се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

Управлението на обикновената ЕС също се поделя на два вида. Единият вид е ЕС, в която има до три самостоятелни обекта, които принадлежат на повече от един собственик. Тя се регламентира по ЗС чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 Съсобственост. Другият вид ЕС е тази с повече от три самостоятелни обекта и се регламентира от ЗУЕС чл.9 Формите на управление на етажната собственост са общо събрание и/или сдружение на собствениците.

Управление чрез Общо събрание на собствениците. По тази система Органи на управление са общо събрание и управителен съвет (управител).

Правомощията на Общото събрание са (Чл. 11): приема, изменя и допълва правилник за вътрешния ред; избира и освобождава членове на управителния съвет (управител), както и касиер; избира и освобождава членове на контролния съвет (контрольор); приема годишен бюджет за приходите и разходите и одобрява годишните отчети; определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;определя размера вноските във фонд „Ремонт и обновяване“; приема план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности; приема изменения в този план; Приема решения и за извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт; отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност; обновяване на сградата; предприемане на подготвителни действия за учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части при спазване изискванията на действащото специално законодателство;поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата; изваждане от сградата на собственик, ползвател или обитател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години; присъединяване на сградата към топлопреносната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната собственост и др. въпроси. Може да приеме решение за управление на общите части за получаване на кредити или безвъзмездна помощ и субсидии;

Общото събрание се свиква най-малко един път годишно от управителния съвет (управителя); контролния съвет, писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата.Може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното събрание. Свикването става чрез покана, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи – не по-късно от 24 часа. В поканата се посочват дневният ред на общото събрание, датата, часът и мястото на провеждането му.

Кворум – да присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум събранието се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Ако пак няма кворум се провежда на следващия ден и се смята за законно, колкото и идеални части да са представени.

Решения от общото събрание трябва да се вземат с единодушие за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общите части. С мнозинство не по-малко от 75 на сто за изваждане от сградата на собственик или ползвател по реда на чл. 45 от ЗС срок, но не по-дълъг от три години ; за извършване на полезни разходи и за получаване на кредити; за опрощаване на финансови задължения, отсрочване или разсрочване на изпълнението; С мнозинство не по-малко от 67 на сто за обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на ЕС и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или собствени средства или други източници на финансиране – идеални части от общите части; за поставяне на рекламни или технически съоръжения върху сградата, за присъединяване на сградата към топлопреносната, водоснабдителната, електроснабдителната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване. Повече от 50 на сто за всичко други случаите като приемане, изменяне и допълване на правилника за вътрешния ред; избиране и освобождаване членовете на управителния съвет (управителя) и касиера; избиране и освобождаване членовете на контролния съвет (контрольора); определяне размера на паричните вноски и др.

Управителен съвет (управител) е изпълнителният орган на ЕС. Избира се за срок до 2 години. Състои от нечетен брой членове, определен с решение на общото събрание, но не по-малко от трима. Има председател. Заседава най-малко веднъж на 3 месеца и приема решения с обикновено мнозинство, ако присъстват две трети от членовете му. Организира изпълнението на решенията на общото събрание; следи за спазването на вътрешния ред в етажната собственост; съхранява протоколната книга, плановете на сградата и екзекутивните чертежи, книгата за входяща и изходяща кореспонденция, техническия паспорт на сградата, книгата за приходите и разходите и др.; изготвя годишния бюджет; представлява ЕС в отношенията й с органите на местната власт и с други правни субекти и др.

Контролен съвет (контрольор)е факултативен орган, може да бъде избран по решение на общото събрание 2 г. Има нечетен брой членове, определен с решение на общото събрание, но не по-малко от трима. Избират от своя състав председател. Контролира дейността на управителния съветпо изпълнението на бюджета и решенията на общото събрание за изразходването на средствата на етажната собственост. Извършва проверка на касата най-малко веднъж годишно. Провежда заседание най-малко веднъж на 6 месеца и приема решения с обикновено мнозинство, ако присъстват две трети от членовете му.

Сдружение на собствениците – ЮЛ, за създаване на което се свиква учредително събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сградата. Всеки собственик може да поиска свикване на учредително събрание, свиква се чрез покана. Учредително събрание се провежда, ако присъстват не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части, а за приемане на решение е необходимо единодушие. Учредителното събрание приема споразумение за създаване на сдружението. Споразумението съдържа наименованието и адрес на ЮЛ; предмета на дейност на сдружението, реда за приемане на решения; състава, мандата и организацията на работа на управителния съвет и контролния съвет и други условия, за които собствениците се споразумяват. Учредителното събрание избира управителен съвет (управител) и контролен съвет (контрольор); може да определи срок за съществуването на сдружението. Председателят на управителния съвет в 14-дневен срок от провеждането на учредителното събрание внася в общинска администрация заявление за вписване на сдружението в публичен регистър.

Органите на сдружението са същите и имат същата компетентност. Единствените разлики са, че УС представлява сдружението, а ОС приема решения за сключване на договори с трети лица, за промени в споразумението за създаване на сдружението и за прекратяването му. Контролният орган е задължителен.

Сдружението на собствениците се прекратява с решение на общото събрание; при погиване на сградата; с изтичане на срока, за който е учредено; Управителният съвет в 14-дневен срок от настъпване на обстоятелството и подава заявление в общинската администрация за заличаване на регистрацията. Извършва се ликвидация по реда на ЗЮЛНЦ.

Изпълнение и контрол на актовете на органите. Решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове. Когато срокът няма, решенията се изпълняват в 14-дни. Когато собственик не изпълни решение в срок, председателят на УС може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по ГПК. ОС може да поиска предварително изпълнение на решение, свързано с извършването на разходи за необходим ремонт. Всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на ОС. Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на ЕС в 30-дневен срок от оповестяването на решението. Молбата не спира изпълнението. Всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразен акт на УС – районния съд по местонахождението на етажната собственост в 14-дневен срок.

Въпрос 19. Вещни права върху чужда вещ. Право на строеж, надстрояване и пристрояване. Право на ползване сервитути.

Първото и най-важно деление е делението на пълно вещно право и ограничено вещно право. Пълно вещно право е правото на собственост и това е единственото пълно вещно право. Нарича се пълно поради обхвата на възможностите, к предоставя на своя носител. В съпоставителен план те са възможно най-широките и най-пълни възможности, които едно лице може да има спрямо вещ. Това се изразява с най-различни термини като пълно господство, пълна власт върху вещта и пр. Ограничени вещни права са всички останали вещни права. Те се наричат още права върху чужда вещ. Към тях се отнасят правото на ползване, правото на строеж (суперфиция), сервитутните права в различните им варианти, които са уредени в закона – може би са към 10, дори и повече ако добавим и сервитутите от ЗУТ бройката би нараснала значително /според Сарафов сервитутите от ЗУТ не са класически вещни права/. Правото на надстрояване и пристрояване – по отношение на него няма спор дали се числи към вещните права, а се спори дали има характера на самостоятелно вещно право или е по-скоро разновидност на правото на строеж. Във въпросника по ВП е разгледан в отделен въпрос, защото има специфики, но от практическа гледна точка този спор е без особено значние.

1. Правото на строеж. Понятие и съдържание. Упражняване на правото на строеж при различните фази на изграждането. Прекратяване на правото на строеж.

1. Понятие

Право на строеж (супрефиция, право на собственост върху постройката на чужда земя) е ограничено вещно право върху чужд поземлен имот, по силата на което носителят му може да построи сграда и да придобие и притежава собствеността върху сградата, независимо от чуждата собственост върху земята. Правна уредба се съдържа основно в чл. 63-67 ЗС.

Суперфицията ограничава действието на чл. 92 „Собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго“, като пречи на собственика на земята да бъде и собственик на постройката. Обект на правото на стоеж е поземлен имот, който може да бъде застроен и незастроен. В незастроения, суперфициарът може да строи с оглед трайното предназначение на територията – чл. 63, ал. 1. Ако имота е застроен, собственикът на земята и на сградата прехвърля собствеността върху сградата (или обособен обект в нея), но запазва собствеността върху земята – чл. 63, ал. 2. Съгласно чл. 63, ал. 3 има и още една хипотеза, при която собственикът на земята може да се различава с този на постройката „Собственост върху постройка, отделно от земята под нея, може да се създаде и чрез доброволна делба“. Обект на построяване/придобиване може да бъде цяла сграда, обособен обект или съоръжение. Суперфициарът може да бъде само лице, което не е собственик на земята.

2.Отграничения

Правото на строеж трябва да се разграничава от правото на собственост върху сграда, което е самостоятелно право. Неговото значение е придобиване на собствеността върху сграда при прекратяване на правото на строеж. При придобиване на правото на собственост върху сграда възникват нови права – на защита, право на изкупуване, ако собственика на сградата не предложи да я продаде първо на собственика на земята при същите условия, при които ще продаде на трето лице, право на обезщетение при отчуждаване на имота за държавна или общинска нужда и др. Когато едно лице има право на собственост върху постройка, която се намира на чужда земя има и право на строеж, тъй като може да събори сградата и да построи нова в същия размер, за да не прекрачва размера на правата си.

Правото на строеж е различно от разрешението за строеж. Разрешението за строеж е административен акт, по силата на който се разрешава извършването на строителна дейност, вкл. и върху собствен имот. То се издава ,за да се спазят параметрите на градоустройство,което да не позволява диво застрояване на терените. (да не се влошава жизнената среда, в която се намират хората.) Отклонението от разрешението за строеж – е незаконно и като такова,дори изградено върху собствен терен , подлежи на премахване , т.к вече няма възможност за узаконяване. Интересно – при премахване на носещи стени – изисква се правото на строеж.

3. Правна същност

Ограничено вещно право , по силата на което титулярят му може да изгради постройка върху постройка върху чужда земя, да ползва земята, до тази степен , до която е нужно да се построи самата постройка или сграда.

От казаното следва ,че правото на строеж е сложно субективно право – т.к включва три правомощия:

1) да се построи върху чужда земя (т.е съизволителни действия – да се складират материали в чуждата земя – това е нещо естествнео ввъ връзка с упражняването на това правомощие .

2) придобиване правото на собственост върху изградената постройка, което е в логическо контраст с правото на собственост върху земята.

3) използване на земята в степената ,в която е необходима за построяване на сградата. Това право от чл 63 -67 ,ЗС , 180 – 182 ЗУТ. Чл 62 от Закона за енергетиката. Чл 54 от закона за горите и следващи (право на поземлен имот в горски територии – стълбове за въздушни електропроводи – това е техническо съоръжения ) и др.специализирани закони. Това правомощие е формулирано доста общо. Чл 64 от ЗС. (относително пределена норма; каучукови норма ) Прилага се за всеки случай конкретно с оглед на спецификата. Примери: Какво означава нормално позлване – да има достъп до входовете на сградата и при случай на нужда да може да се използва земята за ремнонтни дейност. Може ли обаче да се използва земята за паркинг? – Това не е нормално използване на сградата , т.к паркирането е особен вид използване на земята. ; то не съществува неразривно с позлването на сградата. Неслучайно е въведена фигурата на т.нар „парко-места”. Може ли да се използва земята за изграждане на детски кът – люлки , пясъчници – не ,това не е нормално позлване на земята. Може ли да се изпозлва земята за простиране на пране? – Не , това не е нормално ползване на земята. Навремето – В социалистическия строй обаче такова ползване на земята е било нормално. Типична характеристика на правото на собственост е ,че то не се погасява по давност. В този случай имаме изключение – правото на собственост върху постройката се погасява по давност. ЗНачи по принцип правото на собственост не се погасява,но само в този се погасява.

4.Форма на учредяване на правото на строеж.

Общото правило е ,че те се учредява чрез договори с транслативно действир във форма – нотариален акт. Има изкл. От това правило във връзка с учредяване на правото на строеж върху държавни и общински имот- писмена форма + заповед на комп..орган и договор., може и да има решение на общинския съвет (формата е облекчена ,но има по-тежък фс) .

Изискването чл 180 ЗУТ – ПУП.

Важната особеност – учредяването може да се извърши само от собственика на земята,като важно условие за учредяването е да има влязъл в сила ПУП (изискване по чл 180 от ЗУТ). Това е така,защото чрез ПУП се въвеждат редица ограничения във връзка със строителството , т.к се очертават параметрите на строителство върху даден поземлен имот и ограниченията,които тежат върху него с оглед на предназначение – максимална височина , разгърната застроежна площ.

5. Начини на учредяване на правото на строеж.

Учредяването може да стане чрез различни способи :

1) чрез правни сделки – това е класическият, типичен начин; тук договорът ще има правоучредителен х-р (правоучредително правоприемство). Няма никакво значение какъв е видът на договора. Покупко-продажба,замяна,дарение. Няма пречка и да се учреди и чрез завещание. Може и чрез апортна вноска.

2) Може да се придобие право на строеж по давност – в случай на осъществяване на квазивладение ( или конфузия).

3) Възможно е да се учреди и чрез административен акт,когато държавна земя на дадена община с оглед на задоволяване на обществени потребности = заповед на областния управител + решение на МС ,за да се учреди.

Правото на строеж може да бъде в латентно състояние и активно. Когато собственикът на земята прехвърли собствеността върху сградата, която е построена на тази земя правото на строеж не се активира. Ако се срути/събори сградата, собственикът на постройката има право да построи нова. От този момент възниква правото на строеж. ЗС изрично определя „Правото на строеж не се погасява, ако постройката или част от нея погине, освен ако в акта за учредяването е предвидено друго“ (чл. 66 ал. 2) След извършване на строителството правото на строеж преминава в латентно състояние. През този период остава неговата основна функция – да предпази суперфициара от приращението по чл. 92.

6. Упражняване правото на строеж.

На първо място, от правилото на чл 67 от ЗС,който гласи ,че правото да се построи сграда върху чужда земя – се погасява по давност,ако не се упражни в продължение на 5 години в полза на собственика на земята. Това правомощие е свързано с давностно изсрочване. На практика това означава,че строителството трябва да се извърши в пет години, на кой етап се счита,че сградата е завършена. Отговор на тези въпроси: ТР № 1 от 2011г. на ОСГК на ВКС.А въпросите: Проблемът със завършването на сградата в рамките на петгодишния период (чл 67 ) . В кой момент се счита,че сградата е завършена – в кой момент се счита,че правото е упражнено. Какъв е характерът на срока – т.к той разкрива едни непривични и несъгласуващи се според традиционните представи на правното мислене белези.Какво става,ако построеното надхвърля в обема си това,което позволява правото на строеж.

Установено е разбирането,че правото на строеж се счита реализирано. Параграф 6 т. 46 от ЗУТ – груб строеж – конструкция , външни стени, покрив !!!!! (не е необходима да са изградени външните инсталации , да има дограма и др. – т,.е да е годно за живеене – обикновено грубият строеж е 1/3 от строежа. Не е нужно да има керемиди отгоре,но да има покрив само.

Срокът – Правото на строеж се губи , т.е то се преклудира, престава да съществува. Т.е този срок носи повече белезите на преклузивен срок. (Статията на Методи Марков – има я тази статия в помагалото му).

Съгласно чл. 67 ЗС правото да се построи сграда върху чужда земя /чл. 63, ал. 1/ се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години.

Законодателят изрично в чл. 67 е вмъкнал “погасява се в полза на собственика по давност“ – Тълкувайки действителната воля на законодателя – ТР №1 от 2011г. – има различни становища във връзка с х-тера на този срок, но се счита, че той е давностен – макар да се погасява самото субективно право, а не правото на иск. Рокът е изрично квалифициран като давностен – последица (тя е важна) от това, че срокът е определен като давностен се състои в особеността, че отношенията м/у собственикът на терена и суперфициара ще се уреждат съобразно правилата на погасителната давност (чл.110-120 ЗЗД).

╚От определянето на срока като давностен следва че неспазването му НЕ води автоматично до погасяване на правото на строеж и съдът не може служебно да приложи правилата за давността – няма ли изрично позоваване от страна на собственика на земята – чл. 120 ЗЗД.

*Собственикът на земята не може да се позове на изтекла давност след като правото на строеж е вече реализирано (независимо колко време след изтичането на 5-те години) – той ще понесе неблагоприятните последици от бездействието си (аргумент от чл .118 ЗЗД).

*Срокът може да бъде прекъсван и спиран на основанията, предвидени в чл. 115 и чл. 116 ЗЗД.

* По принцип давностният срок тече, когато лицето не упражнява правата си.

*Ако приемем, че срокът е давностен – то собственикът на земята ще трябва да действа активно, за да може да произведе ефектите на този срок.

*А какво става ако нашият строител не е спрял строителството, а продължава лека по лека да строи и след като срокът е отминал/изтекъл – въпрос “След като той самият активно действа по реализирането на правото на строеж – изтекъл ли е срокът?“ – фактът, че е изтекъл срокът, но през всичкото това време суперфициарът извършва строителство т.е. упражнява правото си на строеж НЕ означава, че той може да отблъсне и да изключи течащия 5 годишен срок по чл. 67 ЗС – тук релевантният факт е не дали правото на строеж се упражнява, а степента на завършеност на строежа към момента на изтичане на срока (всичко тук зависи от поведението на собственика на земята, защото правото на строеж не се счита автоматично за погасено – собственикът на терена трябва да направи волеизявление, на базата на което правото на строеж ще се счита вече за погасено.

→Един частен проблем около степента на завършеност на строежа е проблемът за това как изтича срокът и кога се счита упражнено правото на строеж при сгради с множество самостоятелни обекти в тях, както и при надстрояване и пристрояване на сградата? Този въпрос в практиката се среща най-често при продажба на обекти на зелено – всъщност купувачите закупуват право на строеж в/у отделните обекти, което се извежда от по-широкото право на строеж на предприемача.

Смисълът на понятието „упражняване на правото на строеж“ , употребено в чл. 67 ЗС , когато е учредено с единен договор за част от обектите в сграда, състояща се от множество самостоятелни обекти включително и при последващо прехвърляне на правото на строеж на други лица, е изграждането на грубия строеж на сградата (т.е. цялата сграда) или съответния етап, за който е издадено разрешението за строеж.“- ТР на ВКС № 1/2011г. – т.е. правото на строеж се счита упражнено от суперфицияра/ рите при довършване на цялата сграда в груб строеж, когато се придобива и собствеността в/у отделните самостоятелни обекти в нея. (т.е. не се прилага правилото, на което са се позовали собствениците от 5 етаж.)

Цел на това правно положение е да се притисне суперфициярът да завърши сградата в срок.

→Правото на строеж се преценява с оглед на цялата сграда – а не на отделните обекти, включени в нея.

→При сгради в режим на ЕС – “освен право на собственост върху отделните самостоятелни обекти съществува и съпритежание на общите части като двете права са в неразривно единство – чл.98 ЗС. Затова е недопустимо да се разкъсват отделните правомощия на правото на строеж като се приеме, че до изтичане на петгодишния срок по чл.67 ЗС то е упражнено, но не е придобита собствеността поради неизграждане на общите части “.

Идеята е да се брани интересът на собственика на земята – и не е удачно да се приема, че за част от сградата правото на строеж е упраажнено, а за друга част не е упражнено и срокът не е започвал да тече.( “Състоянието , при което за неопределен период от време съществуват упражнени и неупражнени, но непогасени по давност ограничени вещни права на строеж за части от сградата, в съотношение на главна вещ и принадлежност /основен обект и общи части/ не е в интерес на собственика на земята сградата да бъде построена в петгодишен срок , който цели да защити разпоредбата на чл.67 ЗС. Недовършеното строителство е неприемливо и от гледна точка на устройството на урбанизираните територии, затова ЗУТ съдържа разпоредби, целящи да стимулират приключването на строежите в определен срок“.)

7.Трите случая на дерогиране на чл. 67

(1)Ако в полза на собственика се учреди право на строеж върху отделен обект или сграда, но в същото време се задължи да извърши строителната дейност. То тогава няма да се погаси правото на строеж. Логиката – правната сигурност – той е собственикът – може да се откаже – то тогава какво ще правят другите суперфициари?

(2) Никога не се погасява по давност и правото на строеж, отстъпено като обезщетение за отчужден недвижим имот (§ 11 ПР ЗУТ).

(3) Когато се извършва право на настрояване и пристрояване – срокът по чл 67 ЗС не тече,когато е налице фактическа невъзможност за започване на строителство. (Примери: не е разчистен теренът – или не го допускаме да строи. Срокът е изтекъл , но спрямо лицето,което има пристрояване или надстрояване – за него то срок не е текъл).

8. Превишаване на обема на учреденото право на строеж( ексцесия).

В случай на превишаване на пределите на правото на строеж . Зависи дали ексцесът може да се обособи като самостоятелен обект или не може да се обособи като самостоятелен обект – ако може да се обособи като самостоятелен обект се счита, че по отношение на него проявява действие ефекта на приращението (чл 92 ЗС) ,поради което негов собственик се оказва собственикът на земята ,а отношенията между тях ще се уреждат – чл 59 или чл 60-62.АКо обаче ексцесът не може да, се обособи като самостоятелен обект – тогава възниква съсобственост – между суперфициара и собственикът на земята по отношение на целия изграден обект (обектът на ексцесът), като собственикът на земята ще има идеална част – съотв. На размера на ексцеса. В съдебната практика има и позиция ,че в случай на ексцес – построеното се явява принадлежност към главната част на сградата и принадлежи на суперфициара. Тази позиция е „търпимо невярна”. Приращението не е способ за придобиване на собственост , то е начин за защита на правото на собственост върху земята , на този принцип – знае се ,че всеки ,който построи върху чужда земя извън рамките на учреденото на правото на строеж , собственик на приращението ще стане собственик на земята.

Съгласно разпоредбата на чл 66 ал.2 – ако погине пострйката или част от нея , не се погасява правото на строеж. След като се реализира правомощието и сградата бъде построена – това правомощие губи актуалното си значение ,т.к няма обект на строеж. Правото на строеж обаче продължава да съществува в „латентен вид” и в случай на събаряне на сградата или на част от нея,то се „възражда” образно казано , т.е нещата се възстановяват в първоначалния си вид .

Правото да се придобие собствеността върху сградата. То е достатъчно понятно и е свързано с придобиване на право на собственост – то се черпи от едно ограничено вещно право. Ограничените вещни права се черпят от правото на собственост.

9.Ограничения върху правото на собственост.

Ограничението по чл 66 – ако собственикът на постройката реши да я продаде на трето лице,различно от собственика на земята. Той първо трябва да я предложи на собственика на земята по реда на чл 33 ЗС. Значи той няма свобода в разпореждането в правото си на собственост.Собственикът на сградата не може свободно да учредява право на пристрояване (до сградата се строи) и надстрояване спрямо нея ,а е необходимо ,за да се учреди такова право трябва да има съгласие и на сосбтвеника на земята, защото имаме надхвърляне на обема на правото на строеж. Никой не може да има повече права от своя праводател. (интересно – може ли да има правоучредително правоприемство при равни по обем права без разрешение на праводателя). Законът не поставя изискване за упражняването на правото на строеж след завършване на сградата в кара – бина.

2. Право на надстрояване и пристрояване

Правото на надстрояване и пристрояване е ограничено ВП, по силата на което носителят му може да пристрои или надстрои съществуваща сграда, като придобие собствеността върху изградения обект заедно със съответните идеални части от общите части на сградата. Има две становища относно същността на правото на надстрояване и пристрояване: 1. Вид право на строеж, тъй като предполага съществуваща сграда и в този смисъл ПНП е акцесорна правна възможност, основана на правото на строеж (преобладаващо мнение); 2. Самостоятелен вид ВП, тъй като обект на правото е застроен имот заедно със сградата, при упражняването му правото се прекратява (ако сградата се разруши правото на строеж не е погасено и може отново да се упражни, но за да има право на надстрояване и пристрояване трябва да съществува сградата) – М.М. и Вл. П..

Обект, върху който да се упражни правото на надстрояване и пристрояване (ПНП) може да е застроен поземлен имот или съществуваща сграда. При имот е необходимо влязъл в сила подробен устройствен план (или виза за проектиране). При съществуваща сграда трябва да има възможност да се увеличава на височина (надстрояване) или на широчина (пристрояване). Може едно лице да има едновременно право на надстрояване и на пристрояване на една и съща сграда. След упражняване на ПНП може да се придобие собственост на самостоятелен обект (жилище) или несамостоятелен (ще възникне съсобственост) в съществуваща сграда.

Носител на ПНП може да ФЛ, ЮЛ, държавата. Носителят на това право не трябва да е изключителен собственик на сградата. Може да е етажен собственик или съсобственик. Носител може да бъде и собственикът на земята, ако е учредил право на строеж в ограничен обем. Ако собственикът на постройката упражни право на надстрояване или пристрояване, което излиза от размера на правото му на строеж при самостоятелен обект по силата на приращението построеното ще стане собственост на собственика на земята, а при несамостоятелен обект – ще възникне съсобственост. Няма ПНП, когато правото на строеж е предварително поделено и са определени обектите за всеки суперфициар, като строителството им ще се осъществи последователно.

Учредяването на ПНП може да стане чрез правна сделка. Ако е между ФЛ и ЮЛ – нотариална форма, а ако е върху държавен или общински имот, в полза на държавата или общината – писмена. Когато се учредява върху държавен имот е необходимо провеждане на търг (понякога и без), след което областният управител издава заповед, въз основа на която се сключва договор (чл. 59 ЗДС „Право на надстрояване или пристрояване върху съществуваща сграда, изградена върху държавна земя, се учредява при условията и по реда на чл. 58, ал. 2 и 3“). ПНП върху общински имот е регламентирано в чл. 37 и 38 ЗОС – необходимо е решение на общинския съвет, търг или конкурс, заповед на кмета и сключване на договор.

В различни хипотези ПНП се учредява от различни лица. Ако земята и сградата са собственост на едно лице (или съсобственост на няколко лица) се учредява от него. Ако земята е собственост на едно лице, а сградата на друго, зависи от обема на учреденото право на строеж:

Ако правото на строеж е в пълен обем преди построяването на сградата суперфициарът може да прехвърли съответната част от правото на строеж. След построяването на част от сградата в завършен вид, ПНП се учредява от суперфициара.
Ако правото на строеж е ограничено, собственикът на земята си е запазил ПНП и може да го учреди, включително и на собственика на сградата. Ако не е запазил ПНП е необходимо съгласието на собственика на сградата.

Ако сградата е в режим на етажна собственост, съгласно чл. 17, ал. 2 от ЗУЕС общото събрание взема решения за „за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж“. Съгласно чл. 185, ал. 3 ЗУТ „..решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици – непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части – съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите“. Необходимо е сключване на договор със съсобственика на имот в нотариална форма и декларации на всички етажни съсобственици.

Според Г.Б. правото на надстрояване и пристрояване винаги се учредява от собственика на земята, като към него се добавя и съгласието на собственика (собствениците) на сградата.

Освен чрез правна сделка ПНП може да се придобие и по давност, чрез съдебно решение и т.н.

От учредяване на ПНП възникват две групи правомощия за неговия носител: върху земята и върху сградата. Ако носителят на ПНП не е собственик на земята, той има правомощията като суперфициара – да ползва терена и т.н. Носителят на ПНП също спира действието на чл. 92 ЗС. Носителят на ПНП има няколко правомощия върху сградата: 1. Да извърши строителството; 2. Да владее и ползва общите части; 3. Да се разпорежда със своето ПНП; 4. Да придобие собствеността върху пристроеното или надстроеното, както и съответната част от общите части на сградата.

Вещноправна последица от упражняването на ПНО е придобиване правото на собственост върху изградения обект. Носителят на ПНП придобива съответен на стойността на изграденото дял от общите части, а дяловете на останалите се намаляват съразмерно. Ако не е имало етажна собственост, то тя възниква (освен ако ПНП е упражнено от собственика на сградата). А ако е имало етажна собственост, то се променят дяловете на останалите – чл. 40, ал. 2 „При надстрояване на сграда в етажна собственост собствениците на надстроените етажи или части от етажи придобиват, срещу заплащане, собствеността и върху всички общи части на сградата, включително и върху земята. Дяловете на всички съсобственици в общите части се определят съобразно съотношението между стойностите на отделните помещения по време на завършването на строежа“. Ако стойността на изградените общи части не съответства на стойността на пристроеното/надстроеното се дължи съответното заплащане.

Възникват и облигационни последици за носителя на ПНП. Той е длъжен да заплати стойността на придобитите общи части в етажната собственост, което може да се компенсира със стойността на новоизградените от него общи части. Носителят на ПНП трябва да поеме разноските по укрепване на сградата, ако такива са необходими. Той трябва да обезщети етажните собственици за причинените имуществени и неимуществени вреди и неудобства. Носителят на правото трябва да изпълни всички задължения по поетия от него договор за учредяване на ПНП. Освен задължения за носителя на правото, такива възникват и за етажните собственици – да заплатят стойността на новосъздадените общи част или други подобрения. По принцип облигационните последици се уреждат от сключения договор, а ако там не са уредени те възникват на извъндоговорно основание – непозволено увреждане, неоснователно обогатяване или гестия.

Основанията за прекратяване са сходни с тези на правото на строеж – неупражняване в срок от 5 години (чл. 67 ЗС), с изтичане на уговорения срок, ако е учредено като срочно право, при отказ, при сливане, при разваляне, отмяна или унищожаване на договора и т.н. Последиците от прекратяването са в полза на лицето, което го учредило – суперфициар, собственик, но според М.М. не и в полза на етажните собственици. Правото на пристрояване и надстрояване се прекратява след упражняването му.

3. Правото на ползване.

Правото на ползване е ограничено вещно право, по силата на което титулярят му може да ползва една чужда непотребима вещ съобразно предназначението й и да получава добивите от нея, без да я променя съществено. Това право е с оглед личността и съгласно чл. 56, ал. 2 ползвателят не може да го отчуждава – непрехвърлимо и ненаследимо. Правото на ползване дава възможност на титуляря му да ползва чужда вещ без да дължи обезщетение за това. Освен това ограничава действието на приращението по чл. 93 ЗС и е пречка собственикът на вещта да придобие добивите. Целта на правото на ползване е във възможността ползвателят на чужда вещ да придобива плодовете от нея като стане техен собственик.

Правото на ползване може да се учреди върху всякакви вещи, които не са публична собственост (за общинска публична собственост може да се предвиди изключение), не са съвкупности от вещи, представляват реални части от вещи са и са непотребими. Титуляр на правото може да бъде несобственик или съсобственик на вещта. И ЮЛ могат да бъдат титуляри, но при капиталовите търговски дружества включването в капитала е опасно, тъй като правото на ползване е непрехвърлимо и не може да се осребри, така че не може да гарантира интереса на кредиторите.

Облигационното право урежда договори, с които се предоставя право на ползване върху чужда вещ – наем, заем за послужване, аренда. Тези права нямат абсолютен характер. Разлика напр. с наема е, че той е по принцип неформален договор, докато правото на ползване по чл. 56 ЗС трябва да е учредено с нотариален акт. Освен това наемателят няма задължения да плаща данъци и такси, свързани с ползването, нито да застрахова чуждата вещ. Върху обекти публична държавна собственост може да се учреди концесия, което в стария ЗК се е определяло като „особено право на ползване“, но по-точното наименование е „експлоатация“ (чл. 2 нов ЗК „Концесията е право на експлоатация върху обект и/или на услуга от обществен интерес, предоставено от концедент на търговец – концесионер, срещу задължението на концесионера да изгради и да управлява и поддържа обекта на концесията или да управлява услугата на свой риск“). Концесията се учредява върху обекти изключителна държавна собственост, обекти публична държавна или общинска собственост, частна държавна или общинска собственост, и имоти на публичноправна организация за срок до 35 години. Правото на експлоатация не е уредено като ВП. Съгласно чл. 56, ал. 1 ЗДС „Възмездно право на ползване върху имот – частна държавна собственост, се учредява със заповед на областния управител за срок не по-дълъг от 10 години“, а правото на ползване може и да е безсрочно.

Не са ВП и правото на ползване на нематериални блага, обект на интелектуалната собственост. Правото на ползване трябва да се отграничава и от правомощието ползване на собственика и суперфициара – при тях ползване не е самостоятелно ВП.

Правото на ползване може да бъде учредено с правна сделка – договор със собственика (в нотариална форма за НИ, писмена форма за държавата и общините); при доброволна делба; със завещание (завет). При това наследяване е налице конститутивно, а не транслативно правоприемство. При конститутивната сукцесия въз основа на едно свое притежавано субективно право праводателят учредява едно несъществуващо до момента в този вид субективно право и го прехвърля на правоприемника, като в патримониума на праводателя остават някакви остатъчни правомощия – тези, които не са обект на правоприемство (право на строеж, право на ползване, сервитутите, тежести). При тези вещноправни хипотези у голия собственик остават само тези вещни правомощия, които не влизат в съдържанието на учреденото от него вещно право (чл. 17, ал. 2 и чл. 35 ЗН). По давност може да се придобие ако е упражнявано ограничено владение в рамките на правото на ползване. Правото на ползване може да се учреди и със съдебно решение, както и с административен акт по чл. 26 ЗСПЗЗ „Министърът на земеделието и храните или оправомощени от него лица и общинските съвети могат да предоставят на гражданите безвъзмездно правото на ползуване от държавния или общинския поземлен фонд върху слабопродуктивни земи и върху земи в обезлюдени райони, определени от Министерския съвет“. По особено е при учредяване на право на ползване върху държавен имот: договорът се сключва въз основа на заповед на областния управител след провеждане на търг или конкурс. Върху общински имот може да бъде възмездно учредяване – след решение на общ.съвет и провеждане на търг или конкурс кметът издава заповед и сключва договор; и безвъзмездно – по същия ред без търг/конкурс.

Съдържанието на правото на ползване включва правомощието владение и ползване. Ползвателят упражнява ограничено владение върху вещта. Според Г.Б. това не е владение по смисъла на чл. 68, ал. ЗС, защото позлвателят упражнява фактическа власт върху чужда вещ и липсва намерение за своене. Когато ползвателят има пълното владение и ползване по отношение на вещта за собственика остава само правомощието разпореждане – т.нар. „гола собственост“. Според М.М. правомощието владение на ползвателя съществува заедно с ограниченото правомощие на владение на собственика, защото и двете могат да бъдат защитавани. Обикновено ползвателят упражнява фактическата власт върху цялата вещ, но той се явява не само като владелец, но и като държател за собственика. Ползвателят може да се защити както с посесорни, така и с петиторни искове. Те могат да се предявят и срещу собственика, защото и той е длъжен да не пречи на титуляря да упражнява правото си. Правомощието ползване включва няколко възможности за ползвателя – да си служи лично с вещта и да получава добивите от нея. За придобиването на правата върху гражданските плодове, дължи от трети лица по заварени отношения е необходима цесия – при условията на чл. 237 ЗЗД наемните отношения се запазват. Ползвателят е ограничен – трябва да ползва вещта само съобразно предназначението и; и да не променя съществено вещта. Ползвателят може да упражнява правото си лично или чрез друг, т.е. може да дава вещта под наем или в заем за послужване. За ползвателя съществува едно особено право да придобие право на собственост по §4 ЗСПЗЗ.

Освен правомощия за ползвателя възникват и задължения. Част от тях може да са определени в учредителния акт, като те са с чисто облигационен характер. В закона (диспозитивни правила) също има установени задължения:

Да се грижи за запазването и поддържането на вещта, без да отговаря за овехтяването и изхабяването на вещта, които се дължат на обикновената и употреба (чл. 57)
Да поема разноските (необходими), свързани с ползването, включително и дължимите данъци и такси (чл. 57)
Да извършва дребните поправки за своя сметка (по аргумент от договора за наем). Ползвателят не може да извършва подобрения в имота без съгласието на собственика, защото законът разпорежда вещта да не се променя съществено. Според Г.Б. ползвателят е длъжен да поема полезните разноски и не би било редно те да са в тежест на собственика.
Да застрахова вещта в полза на собственика и плаща премиите, ако не е уговорено друго (чл. 57). При погиване на вещта собственикът ще бъде удовлетворен от сумата по застраховката.
Да съобщава на собственика за посегателства срещу вещта (чл. 58). Ползвателят може да защити само своето право.
Да върне вещта при прекратяване правото на ползване (чл. 57, ал. 1). Вещта трябва да е в добро състояние, т.е. да е годна за ползване по предназначение. Състоянието на вещта може да се установи чрез съставяне на опис при предаване на вещта за ползване и при нейното връщане. Ако при предаване на вещта за ползване не е направен опис съществува оборима презумпция, че е предадена в добро състояние – чл. 57, ал. 2 „При предаване на имота се съставя опис. При липса на опис предполага се, до доказване на противното, че имотът е предаден в добро състояние“.

Правото на ползване се прекратява: с изтичане на срока, за който е учредено (ако има; върху държавни и общински имоти може да се учреди най-много за 10 г.); при неупражняване в срок от 5 г. (чл. 59, ал. 3); при смърт на ползвателя; при погиване на вещта; при отказ от правото; при сливане на ползвател и собственик; при разваляне и унищожаване на договора. Правото на ползване може да се прекрати и по съдебен ред – по иск на собственика при нарушаване на съществените задължения на ползвателя, поведението му застрашава вещта с повреждане, променя вещта и т.н. Правото е преобразуващо, а искът – конститутивен. Прекратяването е занапред в полза на собственика. За ползвателя възниква задължението да върне вещта.

4. Сервитути

Сервитутът е ограничено ВП^-о върху чужд имот (обслужващ), по силата на което собственикът на друг недвижим имот (господстващ) може да получи определена изгода за ползването на своя имот. Правото принадлежи на собственика или на носителя на друго ВП върху господстващия имот. Обект на сервитутно право може да бъде само недвижим имот (най-често поземлен). Не е задължително обслужващият имот да е съседен на господстващия. Сервитут върху собствен или съсобствен имот не може да съществува. Притежанието на друго ограничено ВП върху обслужващия имот не поглъща сервитута.

Сервитутните права се характеризират с акцесорност – сервитутното право е обусловено от ВП върху господстващия имот, чиято съдба следва. Сервитутът тежи върху целия обслужващ имот и е учреден за титулярите на всякакви ВП^-а върху господстващия имот. Според Г. Боянов Сервитутните права не са изчерпателно изброени в закона. Според М.М. това би създало правна несигурност. Те са ВП и са подчинени на принципа, че са numerus clasus. Договорно установените възможности за извличане на изгода от чужд имот създават само облигационно отношение и нямат действие по отношение на третите лица.

Сервитутите трябва да се отграничават от 1. Ограниченията на собствеността върху подчинения имот. Ограничението на собствеността не кореспондира с насрещно субективно право, както при сервитута (чл. 51 и 52 ЗС не са сервитути). Понякога и закона смесва двете понятия – чл. 64, ал. 2 ЗЕ ограниченията в ползването на прилежащите към енергийните обекти имоти е уредено като сервитут. 2. Правото на строеж за изграждане на енергийни обекти. 3. Търпимите действия, защото не представлява упражняване на субективно право. 4. Съизволителните действия, които са действия по упражняване на ограничено ВП.

В съдържанието на сервитутното право се включва правомощието владение. То е свързано с упражняването на власт върху обслужващия имот в рамките на сервитута (при отрицателни сервитути не се упражнява чрез фактическа власт). Сервитутът може да бъде защитаван при нарушение от всяко трето лице с посесорен или с петиторен иск. От акцесорния характер на сервитутното право следва, че ако се предяви иск за защита трябва да се установи и собствеността върху господстващия имот. Учреденият сервитут предполага и едно специфично правомощие – да се преминава, да се прокарва провод, да се поддържа и др. За разлика от правото на ползване сервитутът може да бъде прехвърлян, но заедно със собствеността на господстващия имот.

Сервитутите могат да бъдат класифицирани в няколко вида с оглед различни критерии.

Положителни и отрицателни – с оглед възможността собственикът на господстващия имот да въздейства активно върху служещия имот. Положителен е сервитутът, който дава възможност на собственика на господстващия имот да извършва определени действия при осъществяване на сервитута – напр. правото на преминаване. 2. Отрицателен е този, по силата на който собственикът на господстващия имот може да иска да не се извършва нещо в служещия – да не се застроява, да не се засажда (според М.М отрицателните сервитути по същество са ограничения на собствеността).
Прекъсвани и непрекъсвани – с оглед необходимостта от отделните действия по упражняването им или наличието на трайно състояние, поддържането на което не се нуждае от определени човешки действия. Прекъсван е сервитутът на преминаване, а непрекъсван е на прекарване на провод.
Видими и невидими (явни и скрити) – в зависимост от видимостта на измененията в подчинения имот. Видим е сервитутът на прекарване на провод, а невидим е на преминаване.
Законни и доброволни. Законните (принудителни) са тези сервитути, които са предвидени в закона, и по волята на собственика на господстващия имот могат да бъдат установени върху служещия имот и против волята на неговия собственик – чл. 192, ал. 2 и 3 ЗУТ. Доброволните сервитути не могат да бъдат наложени на собственика на служещия имот по административен или съдебен ред, а учредяването им зависи от неговото съгласие.

В миналото е имало деление на сервитутите на лични и поземлени с оглед привръзката на правото към собствеността върху господстващия имот, или липсата на такава, в който случай титуляр на сервитута е определено лице. По сегашното ни право всички сервитути са поземлени.

Правото на преминаване е уредено в чл. 36 Закон за опазване на селскостопанското имущество, чл. 37 ЗОСИ, чл. 192 ЗУТ, чл. 64 ЗЕ.

По чл. 36 ЗОСИ „Собственик или ползувател на селскостопанска земя, която няма изход на обществен път, може да поиска от кмета на района или кметството по местонахождението на имота да му разреши право на преминаване през съседните земи“, необходимо е собственика (ползвателя) на селскостопанската земя да няма изход към обществен път. Учредява се от кмета, а преди това комисия определя мястото за преминаване, така че да се причини най-малка вреда на служещия имот и определя размера на обезщетението. Заповедта на кмета може да се обжалва пред РС, който решава въпроса по същество и се произнася с решение, което не подлежи на обжалване.
По чл. 37 ЗОСИ „Когато селскостопанската земя се окаже без достъп вследствие на продажба, замяна, делба или тя е предоставена за лично ползуване, продавачът, заменителят, съделителят или предоставилият земята е длъжен да осигури достъп, без да има право на обезщетение за вредите“ – не се дължи обезщетение, когато недостъпността на имота е резултат на продажба, замяна, дарение, делба или предоставяне за лично ползване.
По чл. 192 ЗУТ „Право на преминаване през чужд поземлен имот се учредява с писмен договор с нотариална заверка на подписите“ – формата за действителност е облекчена (не се изисква НАкт). Съгласно ал. 2 може да се учреди и със заповед на кмета „Когато не е постигнато съгласие между собствениците на поземлените имоти и друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото на преминаване през чужди поземлени имоти се учредява със заповед на кмета на общината“. Договорът или заповедта се вписват по партидите на двата имота.
По чл. 64 ЗЕ – учредява се в полза на енергийното предприятие при изграждане и експлоатация на проводи. Възниква въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план и е изплатено еднократно обезщетение.

Право на прокарване на временни пътища е уредено в чл. 190 ЗУТ „Когато съгласно подробен устройствен план някои урегулирани поземлени имоти имат лице само по проектирани нови улици, преди тези улици да са открити, общината може да прокарва временни пътища, които осигуряват достъп до съответните имоти“. Учредява се в полза на собствениците на имоти, достъпът до които е възможно по проектирани улици. За да им се осигури достъп се създават временни пътища въз основа на заповед на кмета. Ограничение е да не засягат заварени сгради и постройки. Собствениците на господстващите имоти дължат обезщетение на собствениците на засегнатите имоти (по реда на чл. 210 ЗУТ). Според Вл. П тъй като собствеността на използвания имот не се засяга това няма характер на сервитут.

Право на прокарване на инсталации, мрежи и съоръжения е уредено в чл. 67, ал. 1 ЗУТ, чл. 193 ЗУТ, чл. 35, ал. 2 ЗОСИ:

По чл. 67, ал. 1 „Подземни и надземни общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура се проектират и изграждат в общински и държавни поземлени имоти. Когато това е невъзможно, мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура се изграждат в поземлени имоти – собственост на физически и юридически лица, по реда на чл. 199или 205“ – общи мрежи и съоръжения.
По чл. 193 „Правото на прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през чужди имоти се учредява с писмен договор между собствениците на поземлените имоти с нотариална заверка на подписите“ – отклонения от общи мрежи и съоражения. Подобно на правото на преминаване – писмен договор с нотариално заварени подписи. И тук ако не се постигне съгласие, а друго решение е явно икономически нецелесъобразно, правото се учредява със заповед на областния управител/ кмета на общината. Ограничение е да не се влошават условията за застрояване и да се препятства ползването на имота. Договорът/заповедта се вписват по партидите на двата имота.
По чл. 35, ал. 2 ЗОСИ „Прокарването на инсталации и съоръжения през чужди селскостопански земи се допуска само когато това се извършва по законоустановения ред и при пълно обезщетяване на причинените вреди“ – препраща към общия ред.

Сервитут, уреди в ЗВ е правото на водопрекарване чл. 112 „Всеки собственик е длъжен да даде право на водопрекарване през своя имот на всички, които имат постоянна или временна нужда от това“. Учредява се с договор, за действителността на който не е предвидена форма. Ако няма съгласие – с акт на директора на басейновата дирекция и след заплащане на определено обезщетение. Ограничения на собствеността, а не същински сервитути са уредените по чл. 104, ал. 2 ЗВ – сервитути в обществена полза и чл. 108-110 ЗВ – сервитути, произтичащи от положението на имотите.

Сервитут уреден в ЗЕ по чл. 64, ал. 2, освен правото на преминаване е и „право на прокарване на въздушни и подземни електропроводи, на надземни и подземни хидротехнически съоръжения за производство на електрическа енергия, топлопроводи, газопроводи, нефтопроводи и нефтопродуктопроводи в полза на енергийното предприятие“. Не са сервитути, но закона ги определя като такива – ограничението в ползването на застрояването на имота в т.нар. сервитутна ивица, както и правото на достъп на контролните органи до обектите.

Чл. 61 ЗГ също регламентира сервитути за изграждане или обслужване на: „1. въздушни и подземни електропроводи, надземни и подземни хидротехнически съоръжения за производство на електрическа енергия, нефтопроводи, топлопроводи, газопроводи, нефтопродуктопроводи, водопроводи, канализации, кабели и други елементи на техническата инфраструктура; 2. телефонни, телеграфни, радиосъобщителни и други линии; 3. лифтове и влекове; 4. обхвата на съоръжения от ветрогенераторни и фотоволтаични паркове“.

По ЗЕС върху всички имоти – публична и частна собственост може да се учредят: 1. Право на преминаване; 2. Право на прокарване (обхваща и застрояване на мрежи и съоръжения) на мрежи и на отклонения от тях (по чл. 287) . По чл. 295 – правото на специално ползване „на линейни инженерни мрежи на транспорта, водоснабдяването и канализацията, електроснабдяването, газоснабдяването, хидромелиорациите по смисъла на § 5, т. 31 от Закона за устройство на територията, включително техните сервитутни зони, на водни и напоителни съоръжения и естествени водни басейни – публична собственост“. Правата се придобиват от предприятията, предоставящи обществени електронни съобщителни мрежи и/или услуги.

Учредяването може да стане с правна сделка – договор или едностранна сделка (завет). Не винаги актът подлежи на вписване, понякога формата е облекчена. При липса на съгласие – с административен акт. Със съдебно решение по чл. 19, ал. 3. По давност – само положителен сервитут, но ако действията се разглеждат като търпими това изключва възможността за придобиване по давност. Сервитутните права се прекратяват с изтичане на срока, за който са учредени, с прекратяване на договора, при отказ, с отпадане на нуждата (напр. изгради се достъп към улицата), по давност (аргумент от другите ограничени ВП), при сливане на собственика на обслужващия имот и титуляря на сервитутното право.

Въпрос 20. Защита на вещните права – видове. Разграничение между петиторна и посесорна защита. Петиторна защита. Ревандикационен и негаторен иск. Иск за установяване на граници

1. Защита на вещните права – видове

Правото на собственост е едно от най-силните субективни права и е признато и защитено от държавата по всички правни способи.

Чл. 17 КРБ гласи, че собствеността е неприкосновена. В чл. 2 ал. 2 ЗС е залегнал принципът на равна закрила на всички форми на собственост, а съгласно чл. 86 ЗС не може да се придобие по давност вещ, която е публична даржавна или общинска собственост. Чл. 101 ЗС съдържа точно условията за отчуждаване на недвижими имоти за държавни и обществени нужди. В глава V от НК са уредени санкциите за престъпни посегателства срещу собствеността.

Видове защита на правото на собственост:

1/ Извънсъдебна защита:

а/ защита по чл. 86 ЗС: “Не може да се придобие по давност вещ, която е публична държавна или общинска собственост.” – мотивът тук е, че публичната държавна /общинска/ собственост служи за задоволяване на обществен интерес;

б/ административна защита – е защитата за държавна и общинска собственост. Това става чрез изземване на имот по чл. 80 ЗДС „Имот – държавна собственост, който се владее или държи без основание, който се ползва не по предназначение или нуждата от който е отпаднала, се изземва въз основа на заповед на областния управител, въз основа на мотивирано искане на съответния министър или ръководител на ведомство“ и по чл. 65 ЗОС „Общински имот, който се владее или държи без основание, не се използува по предназначение или необходимостта от него е отпаднала, се изземва въз основа на заповед на кмета на общината“. Такава е и защита за имоти, върху които е възстановена собствеността – изземват се и се предоставят на собствениците по административен ред въз основа на заповед на кмета. Друг вид защита е възможността за обжалване на устройствените планове и измененията им, както и на другите актове на администрацията, засягащи собствеността.

2/ Съдебна защита:

а/ наказателноправна – на субективно ВП може да се постигне чрез въздигане в престъпление на определен вид посегателства срещу собствеността: 1. Срещу отнемане на владението – кражба, грабеж, присвояване, вещно укривателство. 2. Срещу увреждане на чуждо имущество – унищожаване и повреждане, злоупотреба на доверие.

б/ гражданскоправна:

– с искове от облигационноправно естество – искове на заемателя за връщане на заетата вещ, на наемателя, на влогодателя, за непозволено увреждане, неоснователно обогатяване и др., като те се основават на съществуващо правоотношение между кредитора и длъжника;

– вещноправни искове – ревандикационен, негаторен, установителен за определяне на граници, на непълноти и грешки в кадастралния план, като тези искове се определят като петиторни искове. Съществува и посесорна защита по чл. 75, 76 ЗС. Разликата между посесорните и петиторните искове са по няколко показателя:

2. Разграничение между петиторна и посесорна защита

Вещноправната защита на собствеността и ограничените вещни права може да е насочена към защита на фактически състояния или към защита на вещни права. В първия случай става въпрос за посесорна защита, а във втория – петиторна защита.

Посесорни искове	Петиторни искове
1/ Целта им е възстановяване владението върху вещта.	1/ Целта им е прекратяване на нарушението на едно вещно право, възстановяването на едно вещно право.
2/ Защитават се фактически отношения.	2/ Обект на защита е самото вещно право.
3/ Съдът установява единствено факта на владението и на нарушението.	3/ Налице е съдебно установяване и признаване на вещното право на ищеца и осъждане на ответника да преустанови нарушението. В тежест на ищеца е да докаже на правото си на собственост или друго вещно право върху чужда вещ.
4/ Тези искове се предявяват с 6-месечна давност.	4/ Исковете не се погасяват по давност.

Поради различния си характер двата вида искове не могат да се съединят в един процес.

Посесторна защита:

Посесорните искове защитават владението и държането като фактически състояния. Исковете са осъдителни, като съдът проверява само факта на владението и нарушението му. Законъ редвижда кратки преклузиени срокове за тяхното упражняване, а защитата се дава по пътя на специаното производство за защита възстановяване на нарушеното владение (чл. 356 – 361 ГПК).

Лицето, което е предявило иск за собственост върху недвижи имот не може да предяви иск за владение срещу същия ответник за същия имот, докато е висящо делото за собствеността, освен ако владението е отнето след предявяването на иска – по насилствен или скрит начин (чл.359 ГПК).

Петиторна защита:

Петиторна защита е защита на субективни права, а не фактически състояния. Петиторните искове защитават на първо място правото на собственост. С петиторна защита се позват и ограничените ВП.

ПЗ може да бъде както установителна, така и осъдителна. Тъй като петиторната защита е защита на права, то ищецът трябва да докаже правото на собственост или ограниченото ВП, на което се основава искът. Петиторните искове не се погасяват по давност.

Петиторни са: ревандикационният иск, негаторните искове искът за установяване на граници, както и обикновеният установителен иск, когато е предявен за установяване на ВП. Те могат да бъдат съединявани както помежду си, така и с облигационни претенции.

3. Ревандикационен иск

Искът по чл. 108 ЗС „Собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това”. С ревандикационния иск невладеещият собственик иска от лицето, което без основание владее или държи вещта, да му предаде владението (държането). Предявява се осъдителен иск, чиито предмет е да установи притежаваното от ищеца право и да осъди ответника да предаде владението. Исковата молба подлежи на вписване. Искът по чл. 108 е вещен – ответник е лицето, което към момента владее или държи вещта. Чрез него се защитава вещното право на собственост. Възможно е този иск да се съедини с други искове: за прогласяване на нищожност, унищожаване, разваляне или отмяна на правно основание, от което ответника черпи права; иск за вреди; за равностойността на движимата вещ и др.

Обект може да бъде индивидуално определена вещ или част от вещ, която трябва да се идентифицира. За да бъде активно легитимиран ищецът трябва да е носител на ВП (собственост или др.). Може да е съсобственик. Ответникът трябва към момента на предявяване на иска да владее или държи вещта. Освен това, той трябва да я владее/държи без основание (неправомерно). Основанието по чл. 108 е субективно право на ответника да владее или държи вещта, което е противопоставимо на ищеца.

Има няколко последици от предявяване на иска: 1. Спира се придобивната давност на ответника, а ако искът бъде уважен – се прекъсва. 2. Вещта трябва да бъде предадена в състояние, в което се е намирала при предявяване на иска. 3. Добросъвестният владелец дължи добивите и обезщетение за ползването на вещта от момента на предявяване на ИМ, а недобросъвестният – „добивите, които е получил и които е могъл да получи, както и обезщетение за ползите, от които го е лишил”. 4. Ако ответникът отчужди или предизвика погиването на вещта, ще дължи действителната и стойност или получената цена, ако е по-висока.

В хода на производството в тежест на ищеца е да докаже идентификацията на вещта, придобивното основание и владението/държането на вещта от ответника. Тежестта на доказване на ищеца е най-затруднена в частта „дяволското доказване” при производните способи. Това, че имотът е продаден, подарен или завещан, не следва, че ищецът е придобил собствеността, защото е необходимо и неговият праводател да е бил собственик.

Сложността е да се докаже осъществяването на фактическия състав на придобивното основание:

Транслативни сделки – беше ли праводателят собственик? Това се спира с придобивната давност или до 91 г. с държавна собственост (до 91 г. чл. 6 ЗС, изр. 2 „Държавна собственост са и вещите, които нямат друг собственик“). Другата група проблеми, които възникват са дали актът, с който е придобито правото на собственост е валиден (нищожен/унищожаем)? Много често срещано в практиката е управител на ЮЛ да се разпорежда с имуществото във вреда на ЮЛ (хипотезата на чл. 40 ЗЗД), особено когато собственик на ЮЛ е държавата/общината. Елемент от ФС е актът да бъде сключен в предписана от закона форма, ако ли не – нищожен (нотариален акт, писмен договор, когато държавата и общината продават). В ГПК се съдържат специални изисквания за нот.акт.
Индивидуален административен акт – много рядко сам по себе си е придобивно основание. По принцип ИАА е включен към ФС с гражданско правен елемент, но ако ИАА е недействителен, то приобретателя не е станал собственик (чл. 17, ал. 2 ГПК). В АП при акт с гражданскоправни последици всеки може да предяви унищожаемост и последиците са като при нищожност (няма вещноправно действие).
Апорт – при образуване и преобразуване на търговско дружество (чл. 72 и 73 ТЗ).
По СК – всички недвижими имоти, придобити през време на брака се смятат за СИО като съвместения принос се предполага. Това означава, че и двамата съпрузи трябва да участват в сделката. Затова при прехвърляне на НИ се предоставя декларация за семейно положение. Ако имота е собственост само на единия съпруг и е единствено семейно жилище, той няма право да го прехвърли.
По ЗН – проблем възниква с кръга на наследниците.
Конститутивно съдебно решение – не е достатъчно само да има влязло в сила решение, но и ответника по делото да е бил собственик към момента на влизане в сила на решение. Освен по чл. 19, ал. 3 конститутивни СР са и по всички искове за унищожаване на договори, отмяна на дарение, разваляне на договор, нищожност по чл. 17, ал. 2 ЗЗД. Тук възниква и въпросът за валидността на съдебния акт (дали е същия състав, дали председател е най-старшия и т.н.).

Първични придобивни основания са придобивната давност, преработването, приращението и присъединяването.

Ответникът може да се защити като установи, че ищецът не притежава претендираното ВП, т.е. не е активно легитимиран субект. Ответникът може да докаже, че не владее/държи вещта или че има правно основание за това. Предварителният договор също може да се смята за правно основание, ако не е изтекла пет годишната погасителна давност за предявяване на иск за окончателен договор. Освен това, ответникът може да се защити с възражение: 1. Отлагателно (за задържане до изплащане на направените разноски – необходими и полезни, ако е добросъвестен, ако е недобросъвестен – чл. 73 и 74 ЗС; за неизпълнен договор); 2. Прекратително (за унищожаване или разваляне на договор, на който се основава правото на ищеца).

Решението има сила на пресъдено нещо. Може да признае вещното право на ищеца и да се предаде владението, но искът може да не се уважи. Ако решение признава правото на ищеца и осъжда ответник то притежава и изпълнителна сила – основание е за принудително предаване на вещта. Когато предмет е недвижим имот, изпълнителната сила е противопоставима и на третите лица, тъй като те не могат да имат повече права от прехвърлителя-ответник (чл. 522 и сл. ГПК). При предаване на движима вещ, ако тя не се намира у длъжника (тъй като много лесно друго лице може да я е придобило по чл. 78 ЗС), той дължи нейната равностойност (чл. 521 ГПК).

За ответника се поражда наказателна отговорност, ако унищожи, укрие, повреди или отчужди вещта (чл. 296, ал. 2 НК „Който с цел да попречи или да осуети изпълнението на съдебно решение унищожи, повреди, укрие или отчужди вещ, за която се отнася това решение, се наказва с лишаване от свобода до три години или глоба от хиляда до десет хиляди лева, ако извършеното не съставлява по-тежко престъпление.”) или ако заема отново имота (чл. 323, ал. 2 НК „Който самоволно заеме недвижим имот, от чието владение е отстранен по надлежен ред, се наказва с лишаване от свобода до три години и глоба до петстотин лева”).

4. Негаторен иск

Негаторният иск е уреден в чл. 109 „Собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право“. С този иск се търси защита срещу всяко нарушение, с изключение на отнето владение, тъй като хипотезата на чл. 108 е специална, а на чл. 109 – обща. В зависимост от вида на нарушението бива негаторен установителен иск и два осъдителни: за прекратяване на нарушението и за възстановяване на предишното състояние. Отрицателният установителен иск ще бъде разгледан в сл.въпрос. осъдителните искове може да се съединят и помежду си или с иск за вреди. Искът за възстановяване на предишното състояние може да се съедини с ревандикационния иск. Вината на ответника не е предпоставка за уважаване на исковете.

Искът за прекратяване на нарушението е претенция на носителя на ВП срещу лицето, чиито неоснователни действия пречат да упражнява правото си, да прекрати нарушението. Под нарушение се разбира въздействие върху имота, с което се пречи на собственика да упражнява правото си. Нарушението трябва да е нееднократно или да не е завършило. Предмет на иска е да се установи притежаваното от ищеца право и нарушението на ответника и последният да се осъди да прекрати неоснователните действия занапред. Активно легитимиран ищец е собственикът или носителят на ограничено ВП. Ответник е лицето, което извършва неоснователни въздействия върху чужда вещ. Ищецът трябва да докаже, че ответникът е извършител и че му пречи да упражнява ВП, но не и неправомерността на действията. Ответникът може да се защити срещу активната легитимация като докаже, че ищецът не притежава претендираното от него право върху вещта, а срещу пасивната легитимация – че не той е извършител на действията или че има правно основание. Решението има сила на пресъдено нещо като признава или отрича правото на собственост (или ограниченото ВП). Освен това подлежи на принудително изпълнение по реда на чл. 527 ГПК „Когато действието не може да се извърши от друго лице, а зависи изключително от волята на длъжника, съдебният изпълнител по искане на взискателя принуждава длъжника да извърши действието, като му налага глоба до 200 лв. Ако и след това длъжникът не извърши действието, съдебният изпълнител му налага последователно нови глоби до същия размер“.

Искът за възстановяване на предишното състояние е претенция на носителя на ВП срещу лицето, което поддържа неоснователно създадено състояние, което пречи на спокойното упражняване на правото, да премахне това състояние и да възстанови предишното. Нарушението в този случай е установяване на трайно състояние в резултат на неоснователни въздействия върху имота (напр. строеж). Прекратяването на действията не е достатъчна защита на собствеността, защото промененото състояние в имота остава и ще пречи на упражняването на правото на собственост. Предмет на иска е да се установи притежаваното от ищеца право, извършеното нарушение и че създаденото вследствие на неоснователните действия състояние в имота е запазено и до момента и да се осъди ответникът да възстанови предишното състояние на имота. Ищецът трябва да е собственик на имота или носител на ограничено ВП (трябва да го докаже). Ответник е лицето, което поддържа неоснователно създаденото състояние в момента, а не това, в резултат на чиито неоснователни действия е било създадено. Напр. след като е построил сградата и я е продал, отговаря новият собственик. Ищецът трябва да докаже, че състоянието на имота е неоснователно променено и че това пречи за упражняване на неговото ВП. И тук отвеникът може да се защити срещу активната легитимация като докаже, че ищецът не е носител на правото. Срещу пасивната легитимация може да се защити като докаже, че не той поддържа състоянието или че е имал правно основание за извършване на действията. Ако ответникът е с права на добросъвестен владелец той може да предяви иск за разноските. Друга форма на защита е и възражението за злоупотреба с право (напр. промененото състояние не пречи да упражнява правото си). Съдебното решение има сила на пресъдено нещо като признава и отрича правото на собственост, както и претенцията на ищеца. Подлежи на принудително изпълнение по реда на чл. 526 ГПК „Когато длъжникът не изпълни едно действие, което е осъден да извърши и което действие може да бъде извършено от друго лице, взискателят може да иска от съдебния изпълнител да го оправомощи да извърши действието за сметка на длъжника“ и ал. 2 „Взискателят може да поиска от съда длъжникът да бъде осъден да внесе предварително сумата, която е необходима за извършване на действието“.

5. Установителни искове – положителен и отрицател, иск за определяна на граници, искове за непълноти и грешки в кадастрална карта

Установителните исков за защита на вещни права са цяла група. Всеки от исковете има свой специфичен предмет на установяване и специфични особености в правния си режим. По правило установителният иск е най-трудната материя в сферата на гражданския процес, най-специфичен от гледна точка на изискуемите условия за допустимост, тъй като предявяването му се свързва с наличието на строго определени обстоятелства, т.е. наличие на „правен интерес“ от воденето на този иск.

Като иск с най-голямо практическо значение следва да отбележим установителния иск по чл. 124 ГПК. В ГПК този иск не е уреден като вещен иск, а служи и за защита на всякакви други права. Според текста на разпоредбата всеки може да предяви иск за да установи съществуването/несъществуването на едно право, когато има правен интерес за това. Ситуацията за предявяване на такъв иск е следната – упражняването на фактическа власт е у собственика и никой не му пречи да упражнява правото си на собственост, но някой издига твърдение, че собственикът не е действителен титуляр на правото и няма право върху вещта или пък издига твърдение, че самият той е титуляр на вещно право върху вещта, без да извършва никакви други действия освен декларативно оспорване на положението на собственика. За правото такова поведение се разглежда като надвиснала над вещното право опасност, тъй като от декларативното оспорване и непризнаване на правото може да се премине към непосредственото му нарушаване. Това обуславя интереса от предявяване на специалния установителен иск, с помощта на който да се установи какво е действителното правно положение във връзка с оспорваното право. Не е необходимот правото на ищеца да бъде нарушено, а е достатъчно ответникът с поведението си да прави това право несигурно. Твърденията на ответника по иска може да са най-различни като не е необходимо да има съотвествия между правата, които той претендира, и съответно правата на самия ищец. След като искът по чл. 124, ал. 1 ГПК съдът установява действително правно положение по спора и чрез съдебното решение със сила на пресъдено нещо да обвърже ответника да зачита правата на ищеца.

Установителните искове са два – положителен и отрицателен. Това е закрепено в чл. 124, ал. 1 ГПК, където е казано, че може да се предяви иск за съществуването или несъществуването на едно субективно право. Когато е за наличие е положителен, а за липса – отрицателен. Доказването на правния интерес е свързано с доказване на придобивното основание, на базата на което е придобито правото. В действителност могат да започна безкрайни казуистични лутания, когато например има документ за собственост, но няма яснота относно квадратурата, не са уточнени границите. Могат да излязат много подводни камъни по този иск и да се стигне до неблагоприятен изход от делото – това не значи, че съдът автоматично признава ответника за титуляр, но изключително силно разклаща позициите на ищеца.

При отрицателния установителен иск – там не трябва да се установява, че се притежава правото, а че ответника не притежава правото, което твърди, че има. По материята има ТР №8/27.11.2013 г. на ОСГТКВКС. Въпросът, по който колегиите бяха сезирание, е дали ако ищецът има самостоятелно право върху вещта, може да предяви отрицателен установителен иск? Това до голяма степен облекчава доказателствената тежест за ищеца и я прехвърля в правната сфера на ответника, което утежнява процесуалните му действия. В съдебната практика съществува разделение по този въпрос. ВКС реши, че независимо, че твърдиш вещно право върху съответната вещ е допустимо да заведеш отрицателен установителен иск срещу ответника. Когато предявява такъв иск ищецът има задължение да установи наличието на своя правен интерес от воденето на подобен иск, а доказването на правният му интерес означава, че той има задължението да установи наличието на своето накърнено материално право, което се нуждае от защита – да докаже фактите от, което то произтича. На свой ред ответникът носи тежестта да докаже правото, което твърди, че има и, с което отрича правото на ищеца. При отрицателния установителен иск за собственик, след като ищецът изобщо отрича правото на собственост на ответника, ответникът трябва да изчерпи всички основания, по които може да се прояви правото му на собственост.

Може ли да се съедини установителен с осъдителен иск? Не, защото осъдителният иск поглъща в себе си фактите, свързани с установителния иск.

Ако може да предявиш осъдителен иск(ревандикационен/негаторен) за защита на своето вещно право, можеш ли да предявиш установителен? Щом можеш да защитиш правото си по реда на осъдителен иск, не може да заведеш установителен, защото нямаш правен интерес. С ТР №8 на ОСГТКВКС съдът прие, че няма проблем, че е налице правен иск от предявяване на установителен иск за собственост и други вещни права и когато ищецът разполага с възможността да предяви осъдителен иск за същото време.

Установителен иск може да има по чл. 14, ал. 4 ЗСПЗЗ. Това е установителен иск, свързан с реституцията на земеделски имоти. Когато по повод на един земеделски имот има претенция от две страни да им бъде реституиран този имот се приема, че става дума за наличие на спор за материално право, който съответно се решава от съда. Това е установителен иск със стеснено приложно поле, отнасящ се до реституцията на земеделски земи. В рамките на спора се установява със съдебно решение кому принадлежи правото. Административният орган трябва да възстанови земята на този, който е спечелил делото.

Вторият установителен иск е по чл. 53, ал. 2, изр. 2 ЗКИР. Идеята на тази разпоредба е сходна с тази на предната. Това е установителен иск със стеснено приложно поле. Касае случаите на допуснати непълноти и грешки в кадастрална карта и кадастрални регистри. Ако в процеса на изготвянето им се допуснат грешки и съществува спор между страните, то тогава по този спор трябва да има произнасяне на съд с установителен иск (ако няма спор, поправката се извършва по административен ред).

Следващият установителен иск е иск за установяване на граници на недвижим имот по чл. 109а ЗС – actio finium regundorum. Този иск се води само при специфична ситуация, а именно там, където няма регулация на имотите (при регулираните имоти това става с ПУП). Това е иск със стесняващо се приложно поле.

Иск по чл. 79, ал. 3 ЗДС – иск за установяване, когато определен имот неправилно е актуван като държавен. Лицето, засегнато от подобно актуване може да предяви иска за да оспори констатациите по акта, който се ползва с формална доказателствена сила. Аналогичен иск имаме по чл. 64, ал. 2 ЗОбС.

Установителен иск във връзка с чл. 26, ал. 2 ЗЗД – да се установи нищожността на определена правна сделка, свързана с определени вещни права.

Специално искане по чл. 537, ал. 2, изр. 3 ГПК за отмяна на констативен нотариален акт. Реализирано е придобивно основание, но няма документ за него. Разликата между този акт и акта за придобиване на собственост чрез сделка е огромна. Нотариалният акт превръща акта за придобиване на собственост в основание за придобиване на право на собственост. Не става дума за самостоятелен вид иск, а за искане за премахване на въпросният вид конститутивен акт. Не може да се иска директна отмяна на конститутивен акт, трябва да се предяви положителен или отрицателен иск. Може ли да се предявява иск за отмяна на конститувен нотариален акт, ако той засяга интересите на трето лице? По този въпрос има ТР №3 на ОСГКВКС от 2012 г., който казва, че не може, защото става въпрос за сделка между две страни. Дори и да приемем, че продавачът е продал нещо, което не е негова собственост на купувачът, идва собственикът и моли да се отмени сделката. Отиваме към разпоредбата на чл. 21 ЗЗД, според който трети лица не могат да се намесват в договорните решения между договарящите. Недопустимо е да се иска от трето лице, неучаствало като страна по конститутивният акт да отмени този конститутивен акт.

Въпрос 21. Владение и държане. Същност. Видове владение. Права на подобрителя върху чужд имот. Защита на владението и държането.

Литература: По този въпрос може да се чете от В. Таджер „Вещно право на Република България”, част 4, „Владение”.

1.Понятие за владение

Владението не е вещно субективно право.
Владението представлява правнозащитено фактическо състояние.
Владението е определено положение, което не е формализирано като субективно вещно право, но с което се свързат определени правни последици, най-важната от които е, че му се предоставя правна защита срещу определени посегателства. Фактът, че владението не е облечено във формата на вещно субективно право и в същото време, че е свързано с определени правни последици дава основание в литературата то да се посочва като правнозащитен интерес (който не е субективно право).

1.Произход и сравнителноправна характеристика на владението

Произходът на владението датира от Римското право, но не от ранното, а от по-късния етап в неговото развитие, тъй като самата фигура предполага висока зрялост на правното мислене и възможност да се правят специфични разграничения между външно близки по между си фигури.
В сравнителен план следва да се отбележи, че владението не е задължителен елемент от вещноправните системи на отделните държави и се приема там, където има сравнително зряло и по-усложнено Вещно право.
- Пример: Съветска Русия с приемането на своя първи Граждански кодекс премахва фигурата на владението, което е било познато на Царска Русия. Тогавашният режим не е искал да има подобна фигура. В руското право всяко упражняване на фактическа власт върху вещта е владение, там няма разделение на владение и държане.
- Традиционно за континенталната правна система е характерна фигурата на владението, като между различните държави има голяма разлика. Немското право урежда шест типа владение, извън теоретичните разделения.

2.Същност на владението

2.1 Определение за владение и основни признаци на владението

Определение за владение (чл. 68, ал. 1 ЗС)

По своята същност владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи лично или чред другиго като своя.

Основни признаци на владението

Определението в ЗС не съдържа всички белези на владението, които е съдържал ЗИСС, а посочва само двата най-основни белега на владението, познати ни още от РП, които следва да бъдат определен като обективен и субективен:

1) Упражняването на фактическа власт върху вещта (т.нар. корпус) – външен обективен признак;

2) Наличието на специфичен психически момент във връзка с това упражняване, а именно намерението вещта да се държи като своя (т.нар. анимус).

è За да е налице владение, трябва да са налице и двата признака едновременно.

Фактът, че при владението има стремеж, желание, съзнание, намерение вещта да се държи като своя е родило специфичният термин своене на веща, т.е.
- отнасяне към нея така, сякаш тя е наша или
- отнасяне към нея така, сякаш ние ясно даваме да се разбере, че искаме да е наша с оглед идеята вбъдеще тя действително да стане наша собственост.
От външна страна упражняването на фактическата власт може да приеме различни проявни форми:
- поземлен имот: да бъде оплождан, обработван, наглеждан, ограждан, поддържан.
- жилище: обитаване на имота, складиране на някакви вещи в него.
няма някакво специфично изискване относно това каква да е формата на фактическата власт. Важно е да е такава, обаче, при която контактът с вещта е несъмнен, като в същото време изключва възможността други лица да въздействат върху вещта.
Що се касае до анимуса (субективен признак на владението), той е от психическия живот на владелеца (свързан с неговото съзнание и неговата воля). Поради това за него се съди от недвусмислено проявени външни белези .
- На стр. 45 в учебника на Г. Боянов се среща твърдение, което може да ни подведе, а именно, че понеже ставало въпрос за факти от психическия живот на лицето, законодателят въвежда специална презумпция с чл. 69 ЗС, според която се предполага, че владелецът държи вещта като своя. Това е и вярно, и не много вярно. Презумпция за анимус, така както е написано от Боянов, няма. Презумпцията влиза в сила тогава, когато има съмнение дали вещта се владее за себе си или за друго лице. Тогава вече намира място цитираната презумпция по чл. 69 ЗС.

2.2 Допълнителни признаци на владението

За да е налице владение, трябва да са налице и двата основни признака едновременно, но нашата теория, а и практиката, до голяма степен, приема, че за наличието на владение трябва да имаме и други признаци, като се стъпва върху текста на чл. 302 ЗИСС (Закон за имуществата, собствеността и сервитутите), който е посочвал и други признаци, по които се съди за наличието на владение, т.е. други признаци, които характеризират владението.
Може да приемем, че тези признаци имат допълнителен, спомагателен характер и в много случаи са много съществени, за да могат да разкрият факта на владението.
Чл. 302. ЗИСС „Владението е законно, когато то е постоянно, непрекъсвано, спокойно, явно, несъмнително и с намерение да се държи вещта, като своя собствена.”
Владението трябва да е:
Постоянно = владелецът демонстрира трайна воля да държи вещта за себе си
Първият от допълнителните признаци е, че владението трябва да е постоянно. Това означава непрекъснатост в упражняването на фактическата власт или по-точно владението е постоянно, когато владелецът демонстрира трайна воля да държи вещта за себе си.
Най-непосредствен израз на това обстоятелство е реакцията на владелеца срещу всеки друг, който се опита да установи фактическа власт върху вещта на негово място.
Непрекъснато (чл. 81 ЗС) = да не се изгубва за повече от 6 месеца.
Непрекъснатостта се изразява в обстоятелството, че житейски е възможно упражняването на фактическа власт върху вещта да се преустанови за определен период от време. Примерно, въпреки че сме гражданин, упражняваме владение върху земеделска земя на село, а през зимата дори и земеделците не стоят на нивата непрекъснато.
Така че, владението може да бъде прекъснато, но не за по-дълго от определения срок, след който се счита, че то вече се е прекратило.
Съгласно чл. 81 ЗС с изгубване на владението в продължение на повече от 6 месеца давността се прекъсва. Тук законът говори за прекъсване на давността, а не владението, но всъщност давността може да се реализира само при наличието на владение и след като до този срок, до шестия месец ние все още имаме придобивна давност, въпреки че не упражняваме ефективно въздействие върху вещта, това означава, че до шестия месец продължаваме да упражняваме владение, което по смисъла на ЗС е непрекъснато. Т.е. въпреки че ни няма 5 месеца и 29 дни, ние си упражняваме владението.
Спокойно = да не е владение, което
1. е придобито по насилствен начин и
2. е поддържано по насилствен начин спрямо досегашния владелец.
Насилието спрямо лицето, което е упражнявало до момента владението, опорочава самото владение и не му позволява да се ползва с правна защита спрямо това лице.
Явно = ясно и категорично манифестиране на корпуса и анимуса.
Изискването владението да бъде явно е едно от най-съществените неща, които трябва да се имат предвид.
Идеята е, че фактът, че упражняваме фактическа власт върху една вещ с намерение да я своим за себе си, трябва да бъде манифестиран по един ясен и категоричен начин. Трябва да бъде доведен ясно до съзнанието на останалите правни субекти.
Явността, обаче, касае не само упражняването на фактическата власт. Явността изисква категорично демонстриране и на анимуса. Т.е. трябва да е ясно на всички, че имаме намерението тази вещ да я придобием в собственост.
По този повод съдебната практика се е произнасяла често и константно. Конкретно става въпрос за хипотезата, при която е налице съсобственост, при която един от съсобствениците владее цялата вещ. Принципът е, че той владее своята част, а за частта на другите е държател. Има обстоятелство, което позволява на съсобственика да започне да владее идеалните части на останалите съсобственици за себе си, но от външна страна често е трудо да се установи разликата дали владее своята част и частите на останалите съсобственици, или просто ги държи. Той открито и категорично, по един недвусмислен начин следва да демонстрира намернието си в тази посока като отблъсне всякакви евентуални претенции на останалите съсобственици спрямо вещта (това е трайната позиция на практиката).
- Тук има и практика, която казва, че фактът, че плащаш данъка за целия имот сам по себе си не е достатъчно доказателство и свидетелство за проявен явен анимус да своиш идеалните части на останалите съсобственици.
- Трябва или да оградиш имота (ако става въпрос за имот), или да изключиш достъпа до него по друг начин на съсобствениците, или да предприемеш всякакви действия в този смисъл.
- Не е нужно, ако съсобствениците са в чужбина, да им се изпрати писмо, в което да се заявява, че от държател на чуждите части ставам владелец. Но идеята за явността е константна в съдебната практика.

2.3Правно-социален смисъл на владението – идеята на владението е субектите да се придържат към примерно поведение дори когато отстояват свое претендирано право. Целта е са се осуети самоуправството и да не се нарушава обществената сигурност. В повечето случаи, упражняването му води до придобиване на вещни права.

3. Разграничения

≠ Правомощието владение – владението не включва трите елемента на вещното право собственост. Упражняването на правомощието владение е свързано с притежаването на вещно право над вещта. От външна страна и владението и правомощието владение се изразяват в едни и същи фактически действия. Владелецът не може да прехвърля собственост на др. лице. Възможно е владение да бъде прехвърлено или апортирано, но само при заблудата, че налице е собственост. Освен това за дълговете на владелеца не може да се използва принудително изпълнение спрямо владяната вещ, тя не е негова.

≠ Държане – Чл. 68. ал.2 Държането е упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя. Разликата е в намерението. Държателят няма намерение да свои вещта, той получава вещта от владелеца/собственика на правно основание. Възможно е държателят да стане владелец и обратното. Всички лица, които упражняват фактическа власт по силата на ОО са държатели(наемателя, заемателя, превозвача). Уредбата на държането е широка, а не обща в ЗС, разпоредби има и в ЗЗД чл .91.

≠ Съизволителни и тръпими действия – И двата вида не са уредени в закона и съществуват по силата на правната традиция. Съизволителните действия се упражняват във връзка с едно ВП и по волята и преценката на носителя на ВП^{-о и}, те не засягат чужди права, тяхното неупражняване не е отказ от ВП^-о, произтичат от логиката на конкретната фактическа ситуация. Пример е разчистването на терен, складирането на материали и др., които се основават и съпътстват правото на строеж. Срещу тези действия няма защита. Според някои автори съизволителни действия са и тези по ползване на обекти публична собственост като улици и паркове от страна на гражданите, но това не е вярно.

Търпимите действия не се основават върху субективни права, те до някъде накърняват интересите на носителя на ВП и могат да бъдат извършвани само ако той ги търпи. Израз са на добросъседство, взаимопомощ (преминаване през съседски имот, за да се стигне по-бързо до главната улица). Не е налице изрично съгласие от страна на титуляра и няма ред и форми за допускането и прекратяването им. Това състояние няма правна уредба, защита или последици с вещноправен характер.

Предмет на владението могат да бъдат всякакви вещи, движими и недвижими, независимо в чия собственост се намират. Вещни права също могат да бъдат предмет на владение – квазивладение. Щом едно лице упражнява ограничена фактическа власт, съответстваща на едно ограничено вещно право върху чужда вещ, налице е владение на това вещно право(ако едно лице прокара канал през чужд имот и после само го ползва за напояване, то установява сервитут). Владението върху вещните права също води до собственост по придобивна давност. Ползва се със същата владелческа защита. Не могат да бъдат обект на владение облигационни права. Възможно е упражняване на владение върху иделана част от вещ.

4. Видове владение:

С оглед обема на фактическата власт владението е пълно или ограничено. Пълно владение е налице, когато владелецът упражнява такава фактическа власт, каквато може да упражнява собственика. Той владее, ползва и се разпорежда с вещта. Ограничено владение е владелецът да осъществява фактически действия, които по обем съответстват на едно ограничено вещно право – квазивладение. Възможно е върху една вещ да има едновременно пълно и ограничено владение.
Според наличието на правно основание за възникването на владението е добросъвестно и недобросъвестно. Добросъвестно Чл. 70. Владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик.. Това е от знаечние за придобивната давност, придобиването на плодовете и др.
В зависимост от начина на придобиване владението може да е законово и незаконово. Законово владение е владението на основа предварителен договор, а незаконовото е резултат от неправомерни действия, престъпно придобиване на вещи като кражба.
Според начина на упражняване владението е еднолично или съвместно (съвладение). При съвместното владение резултатът е възникване на съсобственост върху вещта или съпритежание на ограничено ВП. Фактическата власт може да се упражнява и само от едно от лицата, то е владелец за себе си и държател за другите.

Действие на владението/правни последици. Материалноправнни: придобиване на право на собственост по давност; парво на обезщетение за необходимите и ползени разноски; право на обезщетение за вреди при нарушено или отнето владение. Процесуалноправни: презумпция, че владелецът е собственик. При нарушаване: защита на владението.

Способи за придобиване на владение:

Чрез едностранни действия – без съгласието на предишния владелец, лицето установява с едностранни действия фактическа власт над вещта и започва да я държи като своя. При безстопанствена вещ или лов и риболов достатъчное само установяване то на владение. При вещ, която се владее предходното владение се изгубва. Предходния владелец до 6 месеца разполага с владелческа защита(чл.75-76). Придобиването чрез кражба и присвояване се санкционира от закона с наказателна и административна отговорност и забрана за придобиване по давност. Чл. 80. ал.2 Който придобие владението на движима вещ чрез престъпление, не може да придобие собствеността й по давност.
Със съгласието на досегашния владелец – една вещ е във владение на някого и с негово съгласие владението се предава на друго лице, това лице придобива владението като за почне да си служи с вещта като своя т.е. фактическата власт се предава с материални действия, а субективния признак „минава през акта на съгласието“. Договор ли е съгласието? –не е сделка, з-то не е насочено към настъпване на правни, а на фактиечески последици; няма пречки обаче владение да се предаде чрез включено в договор съгласие; напрактика владението ннай-често се предава въз основа на договор;
Чрез наследяване – наследяването включва имуществени права из адължения, а владението не е право, а фактическа власт, свързана с правното очакване да се придобие собственост по давност →наследството включва и фактическите отношения. Днес Чл. 82. Владелецът може да присъедини към своето владение и владението на праводателя си. (важи и за търговски предприятия). Освен това Чл. 58. ЗН До приемането на наследството лицето, което има право да наследява, може да управлява наследствените имущества и да упражнява владелчески искове за запазването им. При наследяването по завещание наследодателят изразява съгласие приживе, а при приемането на наследството наследникът изразява намерението си да владее вещта.
Придобиване на владение чрез друг:

чрез представител – той трябва да установи фактическа власт и да свои за представлявания, от негово име и за негова сметка(така придобиват владение напълно недееспособни и ЮЛ);
чрез лице, което е натоварено по договор за поръчка, трудов дог. и др, лицето установява власта от свое име, но като държател, ако иска да владее за себе си е необходимо изрично изявление.
гетсор(водене на чужда работа без възлагане) – 60-62 ЗЗД
превръщане на владелеца в държател ;

Способи за изгубване на владение – да отпадане един от двата елемента. Възможни са две систематизации:

Спрямо това кой елемент се изгубва:
изгубване на фактическата власт – да бъде отнето владението; владелецът тряйно да бъде лишен от фактическата си власт по своя воля или заради отнемане;
отпадане на намерението – владелецът да обективира воля, че повече няма да държи вещта като своя;
В зависмиост от това дали е със съгласието на владелеца:

Със съгласието му	Без съгласието му
предаване на вещта на друг;	отнемане (кражба);
изоставяне при дееспособно лице (с представител иначе);	изгубване – 6 месечен срок чл.75-76. Според някои автори до изтичнато им владението се счита нарушено, не изгубено. Според други при отнемане то е изгубено, но ако се възстанови в срок няма да се счита прекъснато;

Превръщане на владението в държане и обратно.

Constitutium possessorium(валделецът става държател) – частен случай на придобиване на владение чрез другиго. Едно лице, което е във владение, по съгласие с друго лице се отказва от намерението си да владее за себе си и започва да я държи за друго лице.

Traditio brevi manu(държателят става владелец) – със съгласието на предишния собственик(владелец) по силата на прехвърлителен договор държателят придобива собствеността и става владелец.

Interversio possessionis – държателят еднострано установява владение за себе си; тоъ променя основанието и демонстрира пред владелеца, че вече свои вещта.

2. Добросъвестно владение

Делението на владението на добросъвестно и недобросъвестно е изрично дадено в закона:Чл. 70. Владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. Достатъчно е добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание. Законът използва двучленната квалификация като правна техника за дефиниране на понятието, изрично се посочват белезите само на единия: corpus, anmimus, на правнооснование, което да е годно да го направи собственик, или да не знае, че собственикът не е такъв и формата е била опорочена. По подразбиране всичко останало е недобросъвестно владение.

„Правно основание“ е всеки ЮФ, чрез който може да се прехвърли право на собственост или е годен да направи някого собственик, или да учреди др. вещно право, това са сделки, съдебни решения, АА, едностранни сделки, апорт. Не са правно основание всички договори, които нямат прехвърлителен ефект: договор за лизинг, комисионен договор, договор за заем за послужване и нотариалните актове издадени по обстоятелствена проверка или делба.

За да е „годно“ основанието трябва да съществува реално, да е действително(да няма пороци), не е необходимо да е вписано. Развалянето и унищожаването на придобивното основание имат обратно дейтсвие ако владелецът е знаел за порока – той по начало се смята недобросъвестен. Ако не е и при липса на вина за развалянето, се счита добросъвестен до момента на предявяване на иска за унищожаемост/ разваляне и т.н.

Владелецът трябва да не знае за недостатъчните на онсованието си ако има такива. Те обаче не трябва да водят до нищожност, а до унижожаемост. Първият такъв порок може да бъде праводателят да не е собственик.Заради принципът, че никой не може даде повече от това, което има, в такъв случай владелецът не е станал собственик. За да е добросъветсен той трябва да нее знае този факт и това да се дължи ан грешка във факта, а не на правото.Според някои автори няма значение в какво е гршката, защото разпоредбата не отдава значение на това.

При опорочесност на предписаната от закона форма не става дума за липса на форма, а за недостатъчци, които са опорочителни от процесуална гл.т. (неподписан нотариален акт). Особеностите на нотариалната форма са описани в ГПК.

Незнанието трябва да съществува към момента на възникване на правното основание, ако в по-късен момент владелецът узнае за недостатъчите това ще е без значение. За добросъвестността е въведена презумпция: чл.70 ал.2 Добросъвестността се предполага до доказване на противното.

Правни последици от добросъвестното владение:

Чл. 71. Добросъвестният владелец се ползува от вещта и получава добивите, които тя е дала, до предявяването на иска за връщането й.
придобива собственост върху недвижим имот с 5 г. давност;
Чл. 78. Който придобие по възмезден начин владението на движима вещ…правно основание…придобива собствеността;
Чл. 72. Добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения…. До заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта.

По отношение на защитата законът не прави разлика в добросъвестността. На недобросъвестния владелец са признати някои права на добросъвестния:

при придобиване на владението на основа предварителен договор има право на исковете по чл.71 и 72
Чл. 74. Недобросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, само по-малката сума… Когато собственикът е знаел, че се правят подобрения върху имота му и не се е противопоставил, правата на владелеца се уреждат съгласно чл. 72.

3. Права на владелеца във връзка с разноските и подобренията, добивите и плодовете. Правно положение на добросъвестния подобрител.

Права на владелеца. Тези отношения са уредени преди всичко във връзка с разноските по чужда вещ. При владеенето се правят разноски, които трябва да бъдат някак възстановени на владелецът. Когато такава ситуация е възникнала при държател-приобриаттел тя се урежда по облигационното право(чл.231 ЗЗД). Суперфициарът прави разноски на своя сметка, а съсобственикът подобрител търси правата си чрез чл.30 ЗС или чл.45/ 61-62 ЗЗД.

По принцип добросъвестният владелец има право да ползва вещта без да дължи обезщетение до момента на предявавявне на иск за връщането й.Недобросъвестният е длъжен да обезщети собственика за ползите, от които е бил лишен за целия период на владението и размерът се определя по средната наемна цена.

За добросъвестния владелец тече кратка придобивна давност – Чл. 79. Правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години. Ако владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години. При движима вещ винаги е 5 години.

Относно добивите от вещта, добросъвестният владелец ги придобива до предявяване на иск за връщането й. Те остават за него и са за негова сметка. Недобросъвестният владелец е длъжен да ги върне на собственика, дори и да не е получил добив дължи стойността ан добива, който собственикът е щял да получи ако беше владял. Той има право да си приспадне разноските направени за получване на добива.

Права за разноските – по чл.71-74 владелецът може да иска от собственика обезщетение за:

необходимите разноски – тези, без които вещта съществено би се повредила или би погинала. Владелецът не е длъжен да ги извършва и не носи отговорност ако не ги извърши. Трябва да се докаже, че са били обективно нужни и размеът им по време на извършването. Вземания за тях имат и добросъвестния и обикновения владелец.
полезни разноски(подобрения)– не са необходими за запазване на вещта, но водят до увеличаване на нейната стойност, з ада са налице трябва вложеното да не може да се отдели без да се увреди съществено имота. Трябва да се докаже, че увеличението на стойността на имота е резултат от тях. Собственикът няма право да иска премахването им. И двата вида владелци имат вземане за тях, но с различни права. Добросъвестният владелец Чл. 72…може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяване съдебното решение. Сумата на увеличената стойност е разликата между стойността на имота към датата на постановяване на съдебното решение и стойността, която имотът би имал към същият момент ако не бяха направени. Меродавни ца пазатните цени към момента на съдебното решение. С това право се ползват и други приобритатели като лицата придобили владение по сиалат на предварителен договор по чл.19 ЗЗД и лицата направили подобрения върху чужд имот със знанието и непротивопоставянето на собственика (чл.74ал.2 ЗС). Според съдебната практика такова право имат и собствениците придобили имот на правно основание, което после е отменено или унищожено. Важи и за лицата, извършили подобрения ан имоти, които подлежат на връщане. Недобросъвестният владелец Чл. 74…може да иска за подобренията, които е направил, само по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения.
други разноски – не се уреждат „луксозни“ разноски, обезщетяват се като полезни, ако не могат д абъдат отделени от имота. Консумативните са в тежест на владелеца. Разноските за плодовете са за добросъвестния владелец, а недобдосъвестният може да ги приспадне от получените доходи.

Добросъвестният владелц има и право на задържане Чл. 72. До заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта. По време на задържането той държи вещта за собственика, не може да се служи с нея и да придобива плодовете й. То е допустимо срещу собственика, но евентуално и срещу недобросъвестен приобритател. Правото на задържане е отлагателно възражение даващо право на предпочитателно удовлетворение при изнасяне на публична продан по чл.134 т.4 ЗЗД. Право ан задържане се дава и на недобросъвестния владелец, придобил владението въз основа на предварителен договор (чл.70 ал.3 ЗС). Важи и за недобросъвестния владелец, направил подобрения със знанието на собственика.

Владелецът предприема действия, които в една или степен рефлектират върху собственика на вещта. В положителен план (изгода на собственика) са действията във връзка с подобренията на имота, във връзка с опазването на имота, тъй като ще доведат до обогатяване на собственика за чужда сметка. В негативен план поведението на владелеца ще се отрази, поради това че докато той упражнява фактическата власт върху вещта, собственикът е лишен от тази възможност. Освен това владелецът може да придобива плодовете от вещта, което отнема възможност на собственика на свой ред да ги придобие. Всичко това поражда един сблъсък на интереси, който трябва да намери своето правно разрешение. Тез отношения, макар и в основата си да има една вещноправна фигура, по същество са облигационноправни. Въпреки това уредбата им се съдържа в ЗС и се диференцира с оглед вида на владение – добросъвестно или недобросъвестно.

По принцип добросъвестният владелец има право да ползва вещта, без да дължи обезщетение и получава добивите, които тя е дала до момента на предявяване на иск за връщането й. Стопанските изгоди от вещта остават за владелеца, както ползването, така и добивите. От тази разпоредба следва, че собственикът не може да иска от добросъвестния владелец обезщетение за периода, през който той е ползвал вещта. Също така той не може да иска доходите, които вещта е дала (граждански и естествени плодове). Това е в контраст с обичайното положение на собственика, тъй като чл. 93 ЗС изрично постановява, че добивите на вещта, включително и плодовете са за собственика. В случая има дерогиране на чл. 93 в полза на добросъвестния владелец. Това положение важи до момента на предявяване на иска на собственика за връщане на вещта (чл. 108). От този период нататък владелецът няма да е добросъвестен, т.е. собственика може да иска обезщетение.

Във връзка с плодовете и ползването на вещта съгласно чл. 73, ал. 1 недобросъвестният е длъжен да обезщети собственика за ползите, от които е бил лишен за целия период на владението и добивите, които е получил или е могъл да получи от владяната вещ. Прокаран е принципът интересите на собственика да са с превес спрямо тези на владелеца. Нищо от това, което се следва на собственика не му се отнема. Докрай са проведени правата във връзка със собствеността. В практически план, за да се установи какво би пропуснал собственика се назначава вещо лице, което да определи средната цена на наема през този период. Не е необходимо да се изследва дали той ефективно би ползвал вещта, както и дали е претърпял вреди от това, че вещта е била ползвана от владелеца. Никъде в ЗС не се казва, че се дължи обезщетение за претърпените вреди. В чл. 82 ЗЗД ситуацията е съвсем различна „Обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението.“. При обезщетение за пропуснати ползи трябва да се докаже евентуалната вероятност да се получат тези ползи, от които длъжник ви е лишил.

Сходна ситуация е при плодовете – защитен е интересът на собственика и недобросъвестният владелец е длъжен да му възстанови плодовете, които е получил от вещта. Положението му е допълнително утежнено, поради правилото, че той дължи връщане не само на ефективно събраните плодове, но и тези, които би могъл са събере (дерогирано е правилото в чл. 59 ЗЗД). Дори и без да се е обогатил, владелецът дължи връщане на тези, които е могъл да събере. Не е изяснено в каква форма се извършва връщането, следователно може да стане в натурална форма или парична равностойност на плодовете. Утежненото положение на владелеца се свежда до изискването той да полага грижи по събирането на плодовете. При мълчанието на закона се изхожда от критерия за добрия стопанин. Владелецът ще дължи такъв обем плодове, какъвто би могъл да осигури добрият стопанин. Той има право да си приспадне разноските, направени за получаване на добива.

Права за разноските и подобрения – по чл. 71-74. При това положение владелецът ще се обедни, а изгодите ще настъпят в правната сфера на собственика, което означава, че той ще се обогати. Възниква облигационно отношение между владелеца и собственика базирано на принципа за недопустимост на неоснователно обогатяване. Конкретните правни последици не са уредени в ЗЗД, а в ЗС. /уч. Боянов, стр. 87, изр. „Всеки, който е получил…..“ – тук е в сила принципът на неоснователното обогатяване за чужда сметка по чл. 59 ЗС, а не неоснователното обогатяване без основание по чл. 55. Позоваването на чл. 55 е неуместно. Видове разноски:

необходимите разноски – тези, без които вещта съществено би се повредила или би погинала (пр. укрепителни действия, поддържане на покрива). Това са разноски, които са необходими за поддържане функционалната годност на вещта и предотвратяване на нейното увреждане, което би намалило стойността й. Владелецът не е длъжен да ги извършва и не носи отговорност, ако не ги извърши. Той може да претендира за възстановяването им в пълен размер. Трябва да се докаже, че са били обективно нужни и размерът им по време на извършването. Разноските са необходими за запазването на вещта (чл. 72, ал. 2). И добросъвестният и недобросъвестният владелец имат право на тях (чл. 72, ал. 2; чл. 73, ал. 2)
полезни разноски (подобрения) – не са необходими за запазване на вещта, но водят до увеличаване на нейната стойност, за да са налице трябва вложеното да не може да се отдели без да се увреди съществено имота. Трябва да се докаже, че увеличението на стойността на имота е резултат от тях. Собственикът няма право да иска премахването им. И двата вида владелци имат вземане за тях, но с различни права. Добросъвестният владелец чл. 72…може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяване съдебното решение. Сумата на увеличената стойност е разликата между стойността на имота към датата на постановяване на съдебното решение и стойността, която имотът би имал към същият момент ако не бяха направени. Меродавни са пазарните цени към момента на съдебното решение. При тази формулировка в ЗС излиза, че добросъвестният владелец не може да претендира, това което за него е по-изгодно. Той не трябва да товари собственика с неразумни инвестиции. Този текст е проявление на принципа за недопустимост на неоснователното обогатяване. Собственикът дължи да плати онова, с което реално се е увеличила стойността на имота. При разминаване загубата е за сметка на владелеца. С това право се ползват и други приобретатели като лицата придобили владение по силата на предварителен договор по чл. 19 ЗЗД и лицата направили подобрения върху чужд имот със знанието и непротивопоставянето на собственика (чл. 74, ал. 2 ЗС).

Недобросъвестният владелец (чл. 74) може да иска за подобренията, които е направил, само по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения. Идеята е максимално да се облекчи собственика на имота. В този случай не се прилага логиката от принципа на неоснователното обогатяване.

луксозни разноски – те са израз на разточителство. Не са свързани с подобряване функционалните качества на вещта, а с придобиване на допълнителни черти (фонтан). Това, че не са изрично уредени не означава, че не са без значение, тъй като и по отношение на тях се прилага принципа за неоснователното обогатяване. Това означава, че и те подлежат на възстановяване. Според някои автори трябва владелецът трябва да се обезщети по реда на полезните разноски, а според Сарафов – по общия ред на чл. 59 ЗЗД. Има и трето становище – не подлежат на обезщетение.

Трябва да се има предвид какво представлява от обективна страна подобрението. Не всичко, което увеличава стойността на вещта може да се разглежда като подобрение (незаконно строителство). Предмет на изследване и начинът, по който е извършено подобрението. Ако не е налице трайно прикрепване, което да води до приращение (чл. 92 ЗС) няма подобрение.

консумативни разноски – те са свързани с текущото подновяване на вещта (заплащане на вода, ток). Те са за сметка на владелеца и той не може да ги претендира. Разноските за плодовете са за добросъвестния владелец, а недобросъвестният може да ги приспадне от получените доходи.

Добросъвестният владелец има и право на задържане до заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта (чл. 72, ал. 3). Това право е с обезпечителен характер, тъй като обслужва и осигурява вземането на владелеца. Има спорове в периода на задържането какъв е – със сигурност той не е добросъвестен владелец. В литературата се спори дали е недобросъвестен владелец или е държател. Качеството държател не позволява ползване на вещта и няма право на плодовете. По време на задържането той държи вещта за собственика, не може да се служи с нея и да придобива плодовете й. Сарафов приема, че е недобросъвестен владелец, който може да упражнява право на задържане и спрямо плодовете, но не и да се ползва от тях. Смисълът на задържането е да се осигури условен диспозитив при осъждането. Дори да имаме осъдително решение, владелецът правомерно ще задържи вещта. Правото на задържане се упражнява с възражение или с насрещен иск. Недобросъвестният владелец няма право на задържане.

Правото на задържане по чл. 72 се прилага както когато предмет е недвижим имот, така и по отношение на движими вещи, докато чл. 91 ЗЗД предвижда задържане само за дв.вещи.

Категория владелци, които са недобросъвестни, но по определени аспекти са приравнени на добросъвестни:

Владелци въз основа на предварителен договор (чл. 70, ал. 3) имат правата по чл. 71 и 72 (право да ползва вещта, да придобива добивите, полезните и необходимите разноски, задържане). Този владелец има всички права на добросъвестния, освен че ще придобие собствеността с изтичане на 10 г, а не на 5. Това произтича от факта, че той очаква да стане собственик, че владението му е предоставено от собственика и че се ползва с чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Добросъвестният подобрител е недобросъвестен владелец, който е извършил подобрения върху чужд имот със знанието и непротивопоставянето на собственика. Той е приравнен на добросъвестен само относно подобренията и правото на задържане, до получаване на направените разноски. По отношение на обезщетение за ползване и добивите от плодовете този владелец е недобросъвестен. Той ще дължи обезщетение и връщане.

Държател (ППВС 6/74) – правилата относно владението не намират приложение относно държането. То се урежда съобразно правилата на договора въз основа на който се упражнява държане. Ако няма договор или той не съдържа такива правила отношенията се уреждат съобразно облигационните институти в ЗЗД – водене на чужда работа без натоварване или неоснователно обогатяване (чл. 59). Не може да се прибягва до аналогия на режима на ЗС.

4.Защита на владението

Владелческата защита е по-общото понятие за защита на владението. Тя може да се изрази и в самозащита, но въпреки това основният вид защита са владелческите искове.Те се наричат посесорни. Те защитават владението като факт Чл. 357. ГПК (1) По тези дела съдът проверява само факта на владението и на нарушението му. (2) Документите, удостоверяващи правото на собственост, се вземат предвид само доколкото установяват факта на владението.Не се решава въпросът дали владелецът има или няма право на владение. Това не са и установителни искове.

	Иск за защита на нарушено Чл. 75. Владението на недвижим имот или на вещно право върху такъв имот, включително и върху сервитут, което е продължило непрекъснато повече от 6м., може да бъде защищавано срещу всяко нарушение.	Иск зазащита на отнето владние Чл. 76. Владелецът или държателят, на когото е отнета чрез насилие или по скрит начин движима или недвижима вещ, може в шестмесечен срок да иска връщането й от лицето, което я е отнело. Това не изключва правото на лицето, което е отнело вещта, да предяви иска по предходния член.
Предмет на защита	Само недвижим имот или сервитут	Движима и недвижима вещ, както и вещни права, владение и държане чл.111.
Активна легитимация	Владелецът. Кредиторът на владелеца по чл.134ал.1 ЗЗД. Съсобственик.	Владелецът и държателят.
Срок на владение	Продължило непрекъснато повече от 6 м. Презумпция по чл.83 ЗС	–
Нарушнеие	Всяко действие, скоето се отстранява напълно или отчасти фактивеската власт на владелеца без значение от намерението.	– насилствено – владелецът е възпрян да упражнява фактивеска власт чрез физическо насилие или сплашване; – по скрит начин;
Ответник	Всеки включително и последстващ владелец, придобил владението от нарушителя. Този иск има лично-вещен характер.	Всяко лице, но не и терто придобило вещта от нарушителя, което не е участвало в нарушението. Личен характер на иска.
Предмет на иска	Прекратяване на нарушаванет, възстановяване на владението ако е било отнето, ако в имота е извършена промяна – връщане на имота в състоянието от преди нарушението. При вреди към иска по чл75 може да се присъедини иск по чл.45 ЗЗД. Съдебното решение за предавне ан владението се изпълнява по 522 ГПК чрез въвод във владение. Ако ответникът е бил осъден за бездействие му се налагат глоби по 527 ГПК.	Преустановяване на нарушението и връщане на отнетото владение, възстановяване на фактивеската власт, обезщетение за вреди.
Срок на предявяване	Искът може да се предяви в шестмесечен срок.Тече от дена на нарушението или псоледното нарушение.	Шестмесечен. Започва да тече от нарушението евентуално от преустановяване на насилието.
Подсъдност	Районен съд	Районен съд

Владелческа защита може да има и по реда на бързите производства. Защитата по чл.75-76 се осъществява чрез общ исков процес. Чл. 310 ал.2 допуска бързо производтво за „за опразване на наети и заети за послужване помещения;“. Тук анрушение ще е само ответникът да продължава да владее/ държи имота след прекратяване или разваляне на договора. Чл. 314. (3) По искове за опразване на наети и заети за послужване помещения не се допускат възражения за собственост и за извършени подобрения в имота. Ищецът трябва да докаже само, че е владелец/държател на имота към момента на допускана на ответника. Трябва да докаже и наличието на вече прекратено облигационно отношение с ответника.

Валделческа защита по чл.38а от ЗЖСК Всеки член на жилищностроителна кооперация може да предяви иск за изваждането на всеки, който се намира без основание в определеното му с разпределителния протокол жилище. Защитата е към момента на разпределение, тя е особен вид владелческа защита с ограничено приложно поле. Ищец може да е само лице член на ЖСК. Ответникът е нарушителят, който мобе да е външно лице или друг член на ЖСК. Тежеста на доказване е върху ищеца, подсъдността е на райония съд, целта е да се предаде обратно владнието.

Възможна е и извънсъдебна защита. Такава е прокурорската защита или по административен ред – ЗДС Чл. 80. (1) Имот – държавна собственост, който се владее или държи без основание, който се ползва не по предназначение или нуждата от който е отпаднала, се изземва въз основа на заповед на областния управител, въз основа на мотивирано искане на съответния министър или ръководител на ведомство.

Въпрос 22. Кадастър и имотен регистър. Актове за недвижими имоти. Вписване.

1. Кадастър

(От лекции по Поземлено право при Орсов)

Общи положения

От както има държава има и кадастър. Кадастърът представлява снимка, карта на съществуващото положение на територията на държавата.
Той е основата, върху която се изработват Подробните устройствени планове. Най-напред кадастърът е бил правен за нуждите на фиска – да се знае кой къде има имоти, които да се облагат с данъци. Кадастърът има значение за устройственото планиране – да знаем какво е съществуващото положение, за да знаем и как да го променим.
Нормативна база – У нас са действали няколко НА относно кадастъра:
- Началото е сложено 1880 г. от областното събрание на Източна Румелия.
- През 1881 г. е приет в Княжество България Правилник за строене на частните здания в градовете.
- През 1908 е приет Закон за кадастъра на земите.
- Този закон е заменен през 1941 г. от Закон за кадастър и комасация. Последният е отменен 1951 г. със Закон за отменяне на всички закони, издадени преди 09.09.1944 г. (Пар. 3, ал. 1 от ПЗР на КРБ: „разпоредбите на заварените закони се прилагат, ако не противоречат на Конституцията.” è сега също има такава разпоредба).
- След 1944 г. Кадастърът се урежда със Закона за плановото изграждане на населените места, който е от 1949 г.
- 1973 г. е заменен от ЗТСУ, който урежда както кадастъра, така и регулационните планове. Едновременно със ЗТСУ от 01.01.1980 г. е в сила и Закон за единния кадастър на Народба Република БЪлгария. Частта от ЗТСУ за относно кадастъра е просъществувала до 01.01.2001 г., когато влиза в сила сега действащия ЗКИР.
- ЗАКОН ЗА КАДАСТЪРА И ИМОТНИЯ РЕГИСТЪР (в сила от 01.01.2001 г.) Въз основа на ЗКИР има издадени многобройни подзаконови нормативни актове. Когато търсим разрешението на въпрос в ЗКИР, винаги гледай и подзаконовите нормативни актове.
  - Пр. има Наредба, която определя правилата за съдържанието, създаването, поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри. Там има допустими грешки между заснемането на ПИ и действителното положение. В Земеделските земи допустимото отклонение е до 10 метра, в урбанизираните територии е между 30 и 60 см (т.е. допустимото отклонение между действителното пложение и отразеното в кадастъра).

Oпределение за кадастър (Какво е кадастър?)

Има легално определение в чл. 2, ал. 1 от ЗКИР – „Кадастър е съвкупността от основни данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти на територията на Република България набирани, представяни, поддържани в актуално състояние и съхранявани по установен от този закон ред.” С други думи не всяка съвкупност от данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти представляват кадастър, а само тази съвкупност, която е създадена по реда на ЗКИР. Тези основни данни се материализират върху картата и в регистъра (вж. чл. 2, ал. 3 ЗКИР)
С други думи КАДАСТЪРЪТ Е СЪВКУПНОСТ ОТ КАРТА И РЕГИСТЪР. Регистърът свързва картата със собствениците на имотите и основанието за придобиването на собствеността.
Данните от кадастралната карта са публични. Сключва се договор с Агенция по кадастъра и като внесем сума по сметка, получаваме достъп до тези данни. При всяка справка агенцията си удържа между 3 и 15 лв. от сметката, докато последната не се изчерпи. Така може да се получи отдалечен достъп до всички съществуващи карти на територията на страната.

/Чл. 2. ЗКИР (1) Кадастър е съвкупността от основни данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти на територията на Република България набирани, представяни, поддържани в актуално състояние и съхранявани по установен от този закон ред.

(2) Кадастърът обхваща и:

данни за правото на собственост върху недвижимите имоти;
данни за другите вещни права върху недвижимите имоти;
данни за държавните граници, границите на административно-териториалните единици, землищните граници и границите на територии с еднакво трайно предназначение;
(изм. – ДВ, бр. 49 от 2014 г.) данни за зони на ограничения върху поземлените имоти.

(3) (Изм. – ДВ, бр. 49 от 2014 г.) Данните по ал. 1 и ал. 2, т. 1 – 3 се нанасят върху кадастрална карта и се записват в кадастрални регистри.

(4) (Изм. – ДВ, бр. 49 от 2014 г.) Картата, върху която са отразени и специализирани данни по чл. 32, ал. 1, е специализирана карта.

(5) Данните по ал. 1 и 2 са доказателство за обстоятелствата, за които се отнасят, до доказване на противното.

Обекти на кадастъра – много е важно. Те са само три.

Чл. 23. Недвижим имот – обект на кадастъра е:

поземлен имот;
(доп. – ДВ, бр. 49 от 2014 г.) сграда, включително изградена в груб строеж, както и съоръжение на техническата инфраструктура, в което има самостоятелен обект;
(доп. – ДВ, бр. 49 от 2014 г.) самостоятелен обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура.3.1. Поземлен имот

Легална дефиниция – чл. 24, ал. 2 ЗКИР и пар. 5, т. 2 на ДР на ЗУТ (еднакви) – „Поземлен имот“ е част от земната повърхност, включително и тази, трайно покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост.
Всеки един ПИ може да се намира в границите само на един вид територия! Когато правото на собственост дефинира граници на ПИ обхващащи части от различни територии, то границата на териториите определя и границите между поземлените имоти. Т.е. имаме два поземлени имота! (пр. ако правото ни на собственост дефинира имот, който е наполовина в земеделска територия и наполовина в горска територия, ще имаме два поземлени имота от едно право на собственост)

3.2. Сграда

няма легално определение за сграда. Казано е какви видове сгради има, но няма дефиниция. Следоватлено трябва да се използва общоупотребимото в българския език – затворена част от пространството (пр. ако и е паднал покрива, вече няма сграда).
Трябва да има сграда поне в груб строеж, а що е груб строеж е казано в закона – ограждащи стени и покрив (трайно свързани със земята): пар. 5, т. 46 ДР на ЗУТ: „Груб строеж“ е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.

3.3. Самостоятелен обект в сграда

Легална дефиниция – пар. 1, т. 1 ДР на ЗКИР: „самостоятелен обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура“ е обособена с ограждащи стени част от сградата или съоръжението, която има самостоятелно функционално предназначение“
Що е етаж е казано в пар. 5, т. 47 ДР ЗУТ: „Етаж“ е част от сграда или постройка между две последователни подови конструкции. Проблем – последният етаж не е между две подови конструкции, а между подови конструкции и покрив. Трябва да допълним определението.
ЖИЛИЩЕ: Легално определение има само за жилища от самостоятелните обекти – чл. 40, ал. 1 ЗУТ: Всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. Допустимо е помещенията да бъдат пространствено свързани с изключение на тоалетни и бани-тоалетни.
Обособяването на други самостоятелни обекти в сградата се извършва с нейния ИНВЕСТИЦИОНЕН ПРОЕКТ, който се одобрява от общинската администрация (главния архитект), т.е. се одобрява с ИАА. Т.е. извън жилището като самостоятелен обект в сграда предназначението на другите самостоятелни обекти в сградата и минимални изисквания към тези помещения се одобрява с инвестиционния проект.
Квартал е теренът който се намира между улиците – т.е. пространството, което 3-4-5 улици затварят е един квартал (пр. СУ е квартал).

Данни, включени в Кадастъра

> Те се нанасят върху кадастралната карта и се записват в кадастралните регистри.

4.1. Основни данни

> Кои са основните данни казва чл. 2, ал. 1; чл. 27 ЗКИР:

Местоположение,
Граници,
Размери (т.е. площ) на недвижимите имоти;
Предназначение (Тр. Тр. не го каза на лекции, но го пише в чл. 27 навсякъде).

> Местоположението се изразява с две колонки числа, две оси с абсолютните географски координати на чупките на линията, които определят границите на имотите (пр. ако точките са 4 има две колонки с координати. Т.е. колкото са точките толкова редове има в двете колонки; зависи от чупките).

Чл. 2 (1) Кадастър е съвкупността от основни данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти на територията на Република България набирани, представяни, поддържани в актуално състояние и съхранявани по установен от този закон ред.

Чл. 27 (1) Основни кадастрални данни са:

(изм. – ДВ, бр. 49 от 2014 г.) за поземлен имот: идентификатор; граници и площ, определени с геодезическите координати на определящите ги точки; трайно предназначение на територията, начин на трайно ползване, адрес;
(изм. – ДВ, бр. 36 от 2004 г., изм. – ДВ, бр. 49 от 2014 г.) за сграда и съоръжение на техническата инфраструктура, в което има самостоятелен обект: идентификатор; граница и/или очертание на сградата и съоръжението; застроена площ, определена с геодезическите координати на определящите точки; брой етажи; предназначение; адрес;
(изм. – ДВ, бр. 49 от 2014 г.) за самостоятелен обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура: идентификатор; етаж; очертание; брой нива в обекта; площ по документ; предназначение; адрес;
(нова – ДВ, бр. 49 от 2014 г.) данните за държавните граници, границите на административно-териториалните единици, землищните граници и границите на територии с еднакво трайно предназначение.

(2) (Отм. – ДВ, бр. 49 от 2014 г.)

(3) За недвижими имоти, свързани с отбраната и сигурността, кадастърът съдържа само идентификаторите и данни за границите на съответните поземлени имоти.

(4) (Нова – ДВ, бр. 49 от 2014 г.) Данните по ал. 1, данните за геодезическата основа, както и данните за правото на собственост и другите вещни права върху недвижимите имоти се описват чрез структури от метаданни, които съдържат и данни за точността, пълнотата и актуалността им. Данните и метаданните се представят в цифров вид във формата по чл. 12, т. 5.

(5) (Нова – ДВ, бр. 49 от 2014 г.) Редът за определяне на адресите на недвижимите имоти се определя с наредба на министъра на инвестиционното проектиране.

> Най-важните от данните за отделните обекти на кадастъра се съдържат в неговия идентификатор.

ИДЕНТИФИКАТОРЪТ: е съвкупност от 5 групи цифри, които дефинират по уникален начин за територията на страната обекта на кадастъра.
Първата група цифри се състои от 5 разреда, т.е. там може да има 5 цифри. Те отразяват идентификатора на населеното място. В България има около 6000 населени места и всяко едно от тях има идентификатор.
Второто поле на идентификатора е с дължина до 4 разряда, т.е. в него може да има до 4 цифри – в него се записва номера на кадастралния район, в който се намира имота (землището е разделено на квадратчета и правоъгълници).
Третото поле е от 4 разряда – в него се записва номера на поземления имот;

è 4-то и 5-то поле са само ако в имота има сгради, респ. ако в сградите ма самостоятелни обекти в сградата.

В четвъртото поле се записва номера на страдата – има три разряда, т.е. може да има максимум 999 сгради в един поземлен имот (тала е решило НС);
5-то поле е с три разряда (три цифри) в него се записва номера на самостоятелния обект в сградата, т.е. предполага се че няма сграда с повече от 999 обекти.

Общо стават максимум 19 цифри (разряда), които може да има в този идентификатор.

4.2. Допълнителни данни в кадастъра – чл. 2, ал. 2 ЗКИР

Според чл. 2 (2) ЗКИР: Кадастърът обхваща и:

данни за субективните вещни права върху обектите на кадастъра;
Данни за държавните граници,
Границите на административно-териториалните единици – т.е. общини, области,
Землищните граници – това е границата на земите, които прилежат към съответното населено място. (за любознателните: Парекендетен имот – това е имот, който се притежава от някое лице, което не е жител на населеното място; по ЗИСС е можело местните селяни да го изкупят).
Границите на територии с еднакво трайно предназначение – става въпрос за петте вида територии: земеделски, горски, урбанизирани, нарушени и защитени територии).
допълнителни данни в случаите по чл. 34 (по преценка на АГКК) /не ги е казвал на л./
ПРАВНО ЗНАЧЕНИЕ НА КАДАСТЪРА

> извлича се от чл. 2, ал. 5 ЗКИР, според който данните по ал. 1 и 2 (т.е. основните и допълнителните кадастрални данни) са доказателство за обстоятелствата, за които се отнасят, до доказване на противното.

è Има оборима ПРЕЗУМПЦИЯ, в която се изразява правното значение на кадастъра.

има важно значение относно правото на собственост!
СКИЦИ И СХЕМИ: това са официалните документи, с които се доказват отразените в кадастъра данни. Издават се от Службата по геодезия, картография и кадастър. Те са официални документи, т.е. когато се представят в едно производство, тяхното правно действие задължава всички да приемат за верни отразените в тях данни. Който е заинтересуван, може да докаже неверността им. Тези документи се изискват винаги, когато трябва да се идентифицира обекта.
- СКИЦА – издава се за поземлените имоти и сградите.
- СХЕМА – за самостятелните обекти в сградата се нарича схема. Не трябва да се бъркат схема и скица.

Органи по кадастъра

Министерството на инвестиционното проектиране– финансирането на дейностите по създаването, поддържането и съхраняването на кадастъра се осъществява чрез трансфер от бюджета на Министерството на инвестиционното проектиране, със средства на общините от собствени приходи, с такси по този закон, с други приходи, както и със средства по национални и регионални програми за развитие на техническата инфраструктура, по международни програми, проекти и споразумения.
АГКК – Агенцията по геодезия, картография и кадастър е второстепенен разпоредител с бюджетни кредити към министъра на инвестиционното проектиране. Ръководи се и се представлява от изпълнителен директор, който се назначава от министъра на инвестиционното проектиране съгласувано с министър-председателя.
Служби по ГКК – службите по геодезия, картография и кадастър са териториални звена на АГКК, които се създават в областните градове (чл. 10, ал. 2 ЗКИР). Могат да имат ТП в районните съдилища. Не са органи вещите лица (геодезисти и пр.).

Процедурата по създаване на кадастър
- това е административна процедура.
- Схематичен вид:
  1. Изпълнителния директор на АГКК определя заданието за изготвяне на кадастралната карта,
  2. Възлага обществена поръчка на специалисти;

Накрая се изготвя проект за кадастрална карта, който се обявява на населението чрез ДВ и чрез съобщение на публично място.

Заинтересуваните лица имат възможност да отидат да проверят дали данните относно имотите им са нанесени правилно в кадастралната карта (от къде минава границата; кой е написан за собственик и т.н.). Ако се установявт такива грешки всеки може да направи ВЪЗРАЖЕНИЕ, с което да иска поправянето им (заявление с приложени документи).
После следва етап на ревизия на картата въз основа на направените възражения. Събира се комисия и казва какво е основателно и какво не. Следва ревизиране на кадастралната карта въз основа на уважените възражения.
После се обнародва ревизираната кадастрална карта.

В рамките на 1 месец картата може да се обжалва пред Административния съд. Като мине месец картата влиза в сила и от тогава действа презумпцията, за която говорихме.

è Ако впоследствие се открият грешки, те могат да се поправят, но това вече става срещу такса за сметка на лицата, заинтересувани от поправянето на грешките.

2. Имотен регистър

Понятие – чл. 3 ЗКИР

Имотният регистър се състои от партидините на недвижимите имоти. В него се вписват актовете, с които се признава или прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижими имоти, възбраните и ипотеките върху тях, както и други действия, обстоятелства и юридически факти, за които закон предвижда вписване.

Партиди на недвижимите имоти

> Партида се води за недвижим имот, който има идентификатор. Всяка партида има самостоятелен номер.

> Части на партидата:

1) За имота;

2) За собственика и признаването и прехвърлянето на правото на собственост;

3) За учредяването и прехвърлянето на други вещни права и юридически факти и обстоятелствата, подлежащи на вписване;

4) За ипотеките;

5) За възбраните;

> партидата се води на хартия и на друг информационен носител. При несъответсвие между двата записа действие поражда този, който е воден на хартия.

> в партидното дело се съхраняват:

1) Актовете, послужили като основание за вписване;

2) Скицата на имота и схемата на самостоятелния обект в сграда;

3) Други документи, представени при вписването.

Органи по създаване и водене на регистъра:

1) Агенция по вписванията като изпълнителна агенция към МП – ЮЛ. Министърът упражнява ръководство и контрол по цялостната дейност във връзка с имотния регистър.

2) Службите по вписванията са териториални звена на агенцията в седалището на районните съдилища.

3) Съдията по вписванията (* най – великите и гениални юрити в България, с най – предвидимата и последователна практика !!!! )разпорежда вписванията в партидите на недвижимите имоти, които се намират на територията на съответния съдебен район.

Връзка между кадастъра и имотния регистър

> Кадастърът и имотният регистър са свързани чрез двустранна връзка въз основа на идентификатора на недвижимите имоти. За кадастъра и имотния регистър се създават компютризирани информационни системи, които са свързани помежду си.

> Основните данни за недвижимите имоти в имотния регистър се полчуават от кадастъра. Данните за правото на собственост и другите вещни права върху недвижимите имоти в кадастъра се получават от имотния регистър. Съдилищата и службите „Държавна собственост“ и „Общинска собственост“ предоставят на службата по кадастъра по местонахождението на имота препис от всеки вписан акт.

Публичност на имотния регистър

> всеки може да получи устна справка за вписванията по партида на определен имот;

> всеки може да иска препис или извлечение от партидата на определен имот или удостоверение за вписано или невписано обстоятелство.

ОСНОВНИ ХАРАКТЕРИСТИКИ НА ИМОТНИЯ РЕГИСТЪР

(Статия)

Изминаха повече от осем години от приемането на Закона за кадастъра и имотния регистър – ЗКИР (обн. ДВ, бр. 34 от 25.04.2000 г.). През тези години законът бе неколкократно изменян, като с промените бяха създадени и нови органи, ангажирани с воденето и съхраняването на регистъра. Основните принципи, върху които бе проектирана бъдещата система, обаче не се промениха и това може да се отчете като заслуга на нашето законодателство, склонно понякога към корекции на основата на закона. Този подход е особено важен в момента, когато създаването на имотния регистър обхваща все повече съдебни райони. Тук ще посоча онези ръководни идеи, които представляват същностната характеристика на регистъра. Анализираните правила не бива да се разглеждат самостоятелно, тъй като са част от цялостната система на имотния регистър.

I.Публичност

Това правило е заложено в разпоредбата на чл. 8, ал. 1 ЗКИР. Според текста на закона кадастърът и имотният регистър са публични. Същата разпоредба се повтаря и в чл. 92 ЗКИР само по отношение на имотния регистър. Посочените разпоредби са логично продължение на глава VII от Правилника за вписванията, озаглавена “Публичност на книгите за вписване”. Всъщност традицията на публичността е заложена още в текста на чл. 1 от правилника – вписването се състои в даване на гласност на подлежащите на вписване актове. Не би могло да се даде гласност на един акт, ако той е недостъпен. Публичността е от особено значение в системата на вписването – независимо дали е реална или персонална. Вписаният акт става достъпен за неограничен брой субекти и по този начин никой не може да се позове на незнание за неговото съществуване. Едно улеснение на достъпа на широк кръг заинтересовани лица съдържа разпоредбата на чл. 68, ал. 1 ЗКИР, според която партидата на имота се води на хартия и на друг информационен носител. Воденето на партидата на електронен носител прави достъпно нейното съдържание не само в съответната служба по вписванията, но и на други места.По тези съображения Агенцията по вписванията поддържа централен архив на партидите на недвижимите имоти в електронен вид. По същите съображения чл. 42, ал. 2 от Правилника за вписванията допусна някои от книгите за вписване да се водят и на електронен носител.

Пълнота на вписаните актове

До приемането на ЗКИР една част от нотариалните актове не подлежаха на вписване. В чл. 5 (изм.) от Правилника за вписванията бяха посочени изрично някои неподлежащи на вписване нотариални актове и други писмени актове. По този начин извън персоналната система оставаха значителен брой писмени актове за право на собственост или други вещни права върху недвижими имоти. Липсваше това, което в други законодателства се нарича “регистрация” на недвижими имоти. С приемането на ЗКИР бяха съществено изменени ЗС и Правилникът за вписванията, с което бяха отстранени ограниченията. Законът за държавната собственост (ЗДС) и Законът за общинската собственост (ЗОС) предвидиха на вписване да подлежат актове за недвижими имоти. Това се отнася най-напред до актовете за държавна и общинска собственост.Тези актове се издават на основание чл. 5 ЗДС и ЗОС. Същите подлежат на вписване по силата на чл. 69, ал. 3 и чл. 70, ал. 1 ЗДС и чл. 58 ЗОС. Прехвърлянето на недвижими имоти от държавата и общината на физически и юридически лица също подлежи на вписване – чл. 48, ал. 2 ЗДС и чл. 37, ал. 7 ЗОС. Освен това Наредба № 2 на министъра на правосъдието от 2005 г. за воденето и съхранението на имотния регистър разпореди да се вписват актове, с които се отчуждават недвижими имоти за държавни или общински нужди. Цялата нова уредба има за цел да осигури вписването в регистъра на актовете, уредени в чл. 3, ал. 1 ЗКИР.

Интересен практически въпрос представлява хипотезата на липса на определено вписване в имотната партида. Очевидно такава възможност съществува и нейното разрешаване е предмет на разпоредбата на чл. 74 ЗКИР. След издаване на заповедта, с която се въвежда имотният регистър за съответния съдебен район, започва да тече един шестмесечен срок, в който се иска попълване на партидата. Ако има невписани в партидата актове, всяко заинтересовано лице може да поиска те да бъдат вписани в нея. Законът говори обаче само за такива актове, които са вписани по досегашния ред, т.е. в книгите за вписване. Именно тяхното вписване трябва да бъде поискано в шестмесечния срок, за да запазят действието си. В противен случай те ще имат действие спрямо трети лица от момента на своето вписване в имотната партида. Възможно е обаче да не е създадена партида на недвижим имот, който е придобит чрез способ, неподлежащ на вписване, напр. покупка на недвижим имот по реда на чл. 117 ЗТСУ (отм.). За този имот просто няма изготвена партида, независимо от разпоредбата на чл. 65, ал. 1 ЗКИР. Липсата на партида обаче влече след себе си сериозни последици за собственика на имота. Ако след въвеждане на имотния регистър собственик реши да продаде имоти си, нотариалният акт за продажба няма да се впише, тъй като актът на праводателя не е вписан – чл. 80 ЗКИР. Това означава, че най-напред трябва да се създаде партида на имота на праводателя и след това да се впише нотариалният акт за продажбата на имота.

III. Задължително изготвяне на партида за всеки имот, който има идентификатор

Според чл. 9, ал. 1 от Наредба № 2 за всеки имот се открива партида. Този принцип изразява близостта на имотния регистър с кадастъра, тъй като взаимната връзка се осъществява на основа на идентификатора – чл. 6, ал. 1. ЗКИР разпорежда, че всеки имот в страната има идентификатор – чл. 26 от закона. Получаването на идентификатор е основание за създаване на партида на един недвижим имот – чл. 65, ал. 1 ЗКИР. Законът приема, че не може да съществува недвижим имот с идентификатор без партида. Изключение от принципа се съдържа в чл. 10, ал. 2 от Наредба № 2, който допуска да не се открива отделна партида за за сграда, ако нейният собственик е собственик и на земята под нея. Това означава, че сградата все пак ще има партида, но тя ще бъде обща с тази на земята под нея. Принципът “имот-партида” е залегнал още в чл. 3, ал. 1 ЗКИР, който определя, че имотният регистър се състои от партидите на недвижимите имоти. Именно по тези съображения при създаване на имотния регистър се изисква да се изготвят предварителни партиди на имотите в съдебния район, като се използват наличните данни в книгите по вписванията и тези, събрани по реда на чл. 41, ал. 1 и 2 ЗКИР, както и актовете, получени от Службата по геодезия, картография и кадастър. Пак по тези съображения предварителните партиди се преобразуват в партиди на недвижими имоти след получаване на идентификатор – чл. 71, ал. 3 ЗКИР. Имотният регистър принципно се различава от книгите по вписване именно по тази своя черта – създава се партида на недвижим имот, независимо от това, дали той е бил обект на сделка, възбрана, ипотека и др. Точно обратното е разпоредено в чл. 36 от Правилника за вписванията – партида се открива на собственика и в нея се отбелязват извършените вписвания. При имотния регистър партида съществува заради имота, след като той е получил идентификатор. Възможно е да не се извършват никакви вписвания, но партидата ще съществува.¹ Ако бъде пренебрегнато това правило, ще се наруши връзката кадастър-имотен регистър и няма да съществува яснота относно данните за правото на собственост и другите вещни права, които се получават в кадастъра от имотния регистър – чл. 6, ал. 2. Необходимостта от такава връзка налага за кадастъра и имотния регистър използването на свързани помежду си електронни информационни системи – чл. 7, ал. 1 ЗКИР. Същевременно условията и редът за създаване и ползване на информационните системи се определят с наредба, приета от Министерския съвет. Ето, тази цялостна уредба на кадастъра и имотния регистър налага да се следват нейните правила, от които основното е – всеки обект² на кадастъра, който има идентификатор, да има и своя имотна партида.

Правилото за откриване на партида за имот, който има идентификатор, има своята специфика тогава, когато имотът се разделя на два или повече нови имоти, или съседни имоти се сливат в един. При хипотезата на разделянето за новообразуваните имоти се откриват отделни партиди, в които се отбелязва партидният номер и идентификаторът на разделения имот. В новите партиди ще се впишат всички вещни права и тежести върху всеки от имотите. Старата партида ще се закрие (имотът вече не съществува), но отново ще се отбележат новите партидни номера и идентификаторите на новообразуваните имоти. Закритата партида се съхранява 100 години – чл. 61 от Наредба № 2, и по този начин в един дълъг период от време ще може да се направи справка за вещни права и обезпечения. При съединяване на имоти за новия имот след получаване на идентификатор ще се открие нова партида, в която ще се отбележат партидните номера и идентификаторите на образуващите го имоти. В нея ще се впишат вещните права и тежести върху всеки от имотите. Съществуващите партиди ще се закрият, като отново ще се отбележат партидните номера и идентификаторите на старите имоти.

Имотният регистър представлява информационна система за цялата страна

Това се подразбира и от връзката между регистъра и кадастъра. Кадастърът представлява съвкупност от основни данни за недвижимите имоти на територията на Република България – чл. 2, ал. 1 от закона и свързаният с него имотен регистър е също система от данни за недвижимите имоти на територията на страната. За разлика от кадастъра, тези данни определят “правния” статус на имота. Това са данни за правото на собственост и останалите вещни права, за ипотеките и възбраните, както и за други юридически факти, подлежащи на вписване. Този принцип се нуждае от известно пояснение. От една страна, създаването на имотния регистър почива на териториален принцип – чл. 70 ЗКИР. На същия териториален принцип е подчинено и вписването. Според чл. 3, ал. 3 ЗКИР съдията по вписванията разпорежда вписванията в партидите на недвижимите имоти, които се намират на територията на съответния съдебен район. След като се създадат партидите на недвижимите имоти, Агенцията по вписванията има за задача да създаде и поддържа централен архив в електронен вид на партидите на недвижимите имоти и вписаните актове с приложените към тях документи. В изпълнение на тази задача агенцията се подпомага от службите по вписване, които подготвят и предават на агенцията нужната информация. Това правило е принципно ново спрямо действащата досега система. Справките за състоянието на недвижимия имот могат да се правят само в службата по вписванията по местонахождението на имота. При създаването на централния архив и при съществуване на идентификатор справка за имота може да бъде направена от всяка служба по вписванията. Това е едно сериозно улеснение за гражданския оборот.

Вписванията в имотния регистър се правят в партидата на недвижимия имот

ЗКИР не разглежда възможността да се създават други книги, които ще се водят за вписване. И това се явява принципна разлика между новата и досегашната система. Известно е, че чл. 33 от Правилника за вписванията бе неколкократно изменян във връзка с появата на нови нормативни актове, предвиждащи вписване. Такава бе промяната през 1997 г. (ДВ, бр. 86), с която се създаде книга, която се образува от подреждането на удостоверенията за вписване по реда на Закона за особените залози. ЗКИР в чл. 3, ал. 2 и Наредба № 2 в чл. 30 изрично предвиждат, че на вписване в имотния регистър подлежат всички актове, за които със закон се предвижда вписване. В чл. 7 от Наредба № 2 се предвижда да се водят следните книги: входящ регистър; книга, която се образува от подреждането на нотариалните актове; книга, която се образува от подреждането на останалите подлежащи на вписване актове; азбучен указател. Имотният регистър обаче се състои от партидите на недвижимите имоти.
В основни линии това са основните характеристики на имотния регистър, очертани от ЗКИР. Тяхното спазване е наложително, ако се стремим да създадем една съвременна система за вписване на актове с недвижими имоти.

Проф. д-р Венцислав СТОЯНОВ

3. Актове за недвижими имоти

Актовете за вещни права върху недвижими имоти представляват официални писмени удостоверителни (свидетелстващи) документи, които документират и удостоверяват вещните субективни права, придобивани и притежавани от гражданскоправните субекти. Актовете за недвижими имоти имат обвързваща (материална) доказателствена сила по смисъла на чл. 179, ал. 1 ГПК, което означава, че до доказване на тяхната неавтентичност или неверност те доказват спрямо всички (erga omnes), че посоченият в тях титуляр е придобил, респ. притежава описаното субективно вещно право върху недвижим имот. За да проявят тази си обвързваща доказателствена сила, актовете за недвижими имоти трябва да носят всички белези на официалния удостоверителен документ, което означава:

– Първо, да са издадени от компетентно длъжностно лице и

– Второ, да са издадени в кръга на «службата му», т.е. в рамките на материалната му компетентност и

– Трето, да са издадени в предвидената от закона форма и по установения от закона ред.

Според действащото законодателство за вещните права върху недвижими имоти, придобивани и притежавани от физическите и юридически лица, се съставят нотариални актове. Напротив, вещните права върху недвижими имоти, притежавани от държавата и от общините се удостоверяват с акт за държавна собственост по чл. 5 ЗДС, респ. с акт за общинска собственост по чл. 5 ЗОС.

I. Нотариален акт
Понятие за нотариален акт

Нотариалният акт представлява вид нотариално удостоверяване на извършени пред нотариуса сделки за учредяване или прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти или за притежаването на вещни права върху недвижим имот (арг. от чл. 578-588 ГПК). Като вид нотариално удостоверяване нотариалният акт е писмено удостоверително (свидетелстващо) изявление на нотариуса, извършено в пределите на неговата материална компетентност и по реда на нотариалните производства по чл. 578-588 ГПК, с което нотариусът удостоверява сключените пред него прехвърлителни или правоучредителни сделки с вещни права върху недвижими имоти или съществуването в патримониума на молителя на едно вещно право върху недвижим имот. По същността си нотариалното удостоверяване представлява изявление за знание на нотариалния орган, а не волеизявление, насочено към пораждане, изменение или прекратяване на гражданскоправни последици, чието съдържание се определя с това изявление. Идводът е, че нотариалното удостоверяване не представлява сделко; то се различава принципно от сделките.

Нотариалните актове се издават от нарочен орган с нотариална компетентност – нотариуса. Съгласно чл. 2, ал. 1 ЗННД нотариусът е лице, на което държавата възлага извършването на предвидените в закона нотариални действия. Нотариалната компетентност се придобива в резултат от осъществянането на един смесен фактически състав, уреден в правилата на чл. 8-16 ЗННД. Той приключва с вписване на лицето в регистъра на Нотариалната камара по чл. 5 ЗННД. От този момент се придобива нотариалната компетентност. Нотариусът е единственият орган с обща нотариална компетентност по нашето законодателство, което означава, че единствено той може да извършва всички видове нотариални удостоверявания по реда на чл. 569 и сл. ГПК, без да се нуждае от изрично овластяване за съответното нотариално действие. Лице с ограничена и специална нотариална компетентност (помощник-нотариус по чл. 40 ЗННД, съдия по вписванията по чл. 82 ЗННД, орган на местна администрация по чл. 83 ЗННД, български дипломатически и консулски представител в чуждиба по чл. 84 ЗННД и капитан на търговски кораб по чл. 91, ал. 3 и 4 КТК) може да издаде нотариален акт само в изрично предвидените от закона случаи (арг. от чл. 81 ЗННД). Такива са само случаите на издаване на нотариални актове от помощник – нотариус и от съдията по вписванията. Помощник –нотариус може да издаде нотариален акт само ако действа по заместване на нотариуса-титуляр. Съдията по вписванията – само при условията на чл. 48 и чл. 82 ЗННД – когато в съдебния район няма нотариус (всички места за нотариуси са вакантни) или когато действа по заместване при условията на чл. 48 ЗННД. Органи на местната администрация (кмет, заместник-кмет и секретар на община), български дипломатически и консулски представители в чужбина и капитанът на кораб не са компетентни при никокви обстоятелства да удостоверяват прехвърлителни сделки с вещно действие по отношение на недвижими имоти, респ. вещни права върху такива имоти.

За да е действителен (не-нищожен) нотариалният акт, той трябва да е издаден от нотариуса, в чийто район на действие се намира недвижимият имот – обект на удостоверяваната правопрехвърлителна или правоучредителна сделка, респ. на удостоверяваното вещно право (чл. 570, ал. 1 ГПК). Нотариален акт, издаден без спазване на правилата за местна компетентност на нотариуса, е абсолютно нищожен (така чл. 576 във вр. с чл. 570, ал. 1 ГПК). Особеност на производствата по издаване на нотариални актове е, че те се издават само в кантората на нотариуса и в работно време – чл. 573, ал. 2 ГПК, но нарушаването на това изискване не повлича нищожност на нотариалния акт.

Нотариални производства

Нотариалните актове се издават по реда на нотариалните производства по чл. 569 и сл. ГПК. Те предсатвяват отделен вид охранителни производства. За нотариалните производства важат 6 общи правила, които са уредени в правилата на чл. 570-577 ГПК.

1) Първото правило гласи, че нотариалните производства (вкл. тези за издаване на нотариални актове за сделки или вещни права върху недвижими имоти) никога не започват служебно, а само по молба на страна или участник в производството (арг. от чл. 571 ГПК). Молбата трябва да е задължително в писмена форма, когато се иска издаване на нотариален акт за прехвърляне или учредяване на вещно право върху имот или за удостоверяване на право на собственост (респ. притежавано вещно право) върху недвижим имот.

2) Второто правило е свързано с мястото и времето на издаване на нотариалните удостоверявания. Съгласно чл. 573, ал. 1 ГПК абсолютно условие за действителността на всяко нотариално удостоверяване е спазване на изискването, че нотариусът може да извършва нотариални действия само в своя район на действие. Неспазването на това императивно правило повлича абсолютна нищожност на нотариалното удостоверяване – чл. 576 ГПК. Подлежащите на вписване нотариални актове могат да се издават само в канцеларията на нотариуса (в нотариалната кантора) и само в работно време, за да се гарантира спазването на правилото Prior tempore, potior iure (първият по време е по-силен по право при вписването на нотариалния акт в имотния регистър). Но нарушаването на това правило не повлича автоматична нищожност на нотариалния акт; може да възникне само диспицпинарна отговорност за нотариуса.

3) Третото правило е свързано с необходимостта от съобразяване на разликата между «страна» и «участник» в нотариалните производства (вкл. тези по издаване на нотариалните актове). Страна в нотариалното производство е лицето, от чието име се иска извършването на нотариалното действие, докато участник в нотариалното производство е лицето, чието лично явяване и изявление нотариусът удостоверява – така чл. 572 ГПК. Страни в нотариалното производство по издаване на нотариален акт за прехвърлителни или правоучредителни сделки с вещни права върху недвижими имоти са, напр., продавачът и купувачът; заменителите; дарителят и надареният и т.н. Напротив, участник в нотариалното производство са законният (задължителният) или доброволен (договорен) представител на страната, преводачът, тълковникът, свидетелите за самоличност чл. 578, ал. 5 ГПК, свидетелите в производството по издаване на констативен нотариален акт за право на собственост върху имот, придобит по давност по чл. 587, ал. 2 ГПК, инструментарните свидетели в производството по съставяне на нотариално завещание по чл. 24, ал. 2 ЗНасл. Лицата, чиито изявления се съдържат в нотариалния акт, трябва да се явят лично пред нотариуса (арг. от чл. 578, ал. 4 ГПК), в противен случай нотариалният акт е нищожен. В някои случаи законът изисква страната да участва лично в нотариалното производство – напр., при съставяне на нотариален акт за завещание (нотариално завещание по чл. 23 и 24 ЗНасл.), при сключване на брачен договор (той се сключва в писмена форма с нотариална заверка едновременно на подпис и на съдържание) – вж. чл. 39, ал. 1 от новия СК и др.

4) Четвъртото правило е свързано с изричната нормативна забрана за извършване на нотариални действия относно противоречащи на закона или на добрите нрави сделки, документи или други действия – арг. от чл. 574 ГПК. Нарушаването на тази забрана повлича нищожност на самото нотариално удостоверяване – така чл. 576 ГПК. Нотариусът е длъжен да упражнява само формален контрол (т.е. само въз основа на документите) за законосъобразност на удостоверяваната сделка, документ или правно действие, но не навлиза в изследване по същество на правните отношения между страните. При констатиране на противоречие на прехвърлителната или правоучредителна сделка със закона или с добрите нрави нотариусът е длъжен да откаже исканото нотариално удостоверяване.

5) Петото правило е свързано със спазване на законното задължение на нотариуса да се самоотведе служебно, т.е. сам и по своя инициатива да откаже извършване на нотариалното удосотверяване, ако страна или участник в нотариалното производство са самият нотариус, неговият съпруг или лицето, с което той живее във фактическо съпружеско съжителство, роднините му по права възходяща и низходяща линия, по съредбена линия до четвърта стерен (това значи до първи братовчеди), по дватовство до първа степен (това значи – тъст, тъща, свекър, свекърва, снаха или зет на нотариуса = съпруг на негов син или дъщеря, или дете на съпруг на нотариуса), а също и лицата, по отношение на които нотариусът е настойник/попечител, осиновен, осиновител или лице от приемно семейство. Тази забрана се прилага и когато удостоверяваната сделка или документът съдържа разпореждане в полза на някое от гореизброените лица (т.е. те се явяват трето ползващо се лице по сделката) – вж. чл. 575 ГПК.

6) Шестото общо правило се изразява в това, че е недопустимо да се обжалва издадено нотариално удостоверяване. Тази забрана произтича от обстоятелството, че нотариалното удостоверяване е вид охранителен акт, а съгласно чл. 537, ал. 1 ГПК решението, с което молбата за издаване на искания акт се уважава, не подлежи на обжалване. В случай, че нотариалният акт засяга права на трети лица (напр., издаден е за придобиване на чужд имот по давност), породеният от това спор за материалното гражданско право, се разрешава по исков ред –с установителен или с ревандикационен иск (в зависимост от това, дали владението е още у ответника). Този извод следва от чл. 537, ал. 2, изр. първо ГПК. Искът следва да се предяви срещу лицата, които се ползват от нотариалния акт – а това са лицата, които се легитимират като собственици с въпросния нотариален акт.При уважаване на този иск издаденият нотариален акт се отменя (обезсилва се) или се изменя (напр., ако се окаже, че по давност е придобита само част от процесния имот). Според разпоредбата на чл. 537, ал. 3 ГПК прокурорът може да предяви иск за отменяне на издадения охранителен акт (нотариално удостоверяване), когато е постановен в нарушение на закона. Искът се насочва срещу лицата, които се ползват от акта.

Съгласно чл. 577, ал. 1 ГПК може да се обжалва само отказът на нотариуса да извърши поискано нотариално удостоверяване, в частност издаване на нотариален акт. Този отказ се обжалва с частна жалба пред окръжния съд.

Посочените по-горе 6 общи правила за нотариалните производства намират приложение при издаване на всякакви видове нотариални актове. Ивън това, за издаването на отделните видове нотариални актове са установени особени процесуални правила, а именно – тези по чл. 578-586 ГПК – относно нотариалните актове за прехвърлителни или правоучредителни сделки с вещни права върху недвижими имоти, и тези по чл. 587-588 ГПК – за констативните нотариални актове за удостоверяване на вещни права върху недвижими имоти. Особените правила за оформяне на нотариалното завещание са уредени в чл. 24 ЗНасл.

Видове нотариални актове

Нашето законодателство урежда два основни вида нотариални актове, които имат различен предмет на удостоверяване, издават се по реда на отделни нотариални производства и имат различно правно значение.

Нотариални актове за правни сделки – чл. 569, т. 1 във вр. с чл. 578-586 ГПК и
Констативни нотариални актове, с които се удостоверява право на собственост или друго вещно право върху недвижим имот – чл. 569, т. 2, предложение първо във вр. с чл. 587-588 ГПК.
- Нотариални актове за правопрехвърлителни и правоучредителни сделки с вещни права върху недвижими имоти по чл. 569, т. 1 във вр. с чл. 578-586 ГПК

С тези нотариални актове се удостоверява самото сключване на правопрехвърлителната или правоучредителната сделка с вещно действие, т.е. те удостоверяват осъществянето на правопораждащия юрдически факт, от който възникват вещноправни последици. Такива са нотариалните актове за продажба, замяна, дарение, прехвърляне на имот срещу гледане и издръжка, учредяване на договорна ипотека; за учредяване на право на строеж, право на ползване, право на надстрояване и пристрояване, сервитут. Тези нотариални актове имат конститутивно действие. Така е, защото при тях формата на нотариалния акт е елемент от фактическия състав на сделката съгласно чл. 18 ЗЗД. При липса на форма нотариален акт сделката е нищожна – чл. 26, ал. 2 ЗЗД. Същите материалноправни последици настъпват и когато нотариалният акт като нотариално удостоверяване е нищожен на някое от основанията по чл. 576 ГПК.

Хипотезите, при които се предвижда облекчена форма за действителност (без издаване на нотариален акт) на правоучредителни или прехвърлителни сделки с вещни права върху недвижими имоти, са изчерпателно уредени в закона. Не е необходима нотариална форма (т.е. издаване на нотариален акт) при следните случаи:

– При прехвърляне или учредяване на вещни права върху имоти – държавна и общинска собственост – чл. 18 ЗС. Тук е достатъчна обикновена писмена форма.

– При продажба на наследство, което включва в състава си вещни права върху недвижими имоти – чл. 212-213 ЗЗД; тук се изисква писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните + вписване в имотния регистър;

– При учредяване или прехвърляне на вещни права върху недвижим имот с брачен договор – вж. чл. 39, ал. 3 във вр. с чл. 39, ал. 1 от новия СК; в този случай договорът е достатъчно да е в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и на съдържанието на договора. Необходимо е и вписване на брачния договор в имотния регистър.

– При продажба на търговско предприятие, в състава на който са включени вещни права върху недвижими имоти – чл. 16 ТЗ. Достатъчно е договорът да е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Необходимо е да бъде вписан в търговския регистър и в имотния регистър.

– При непарична вноска на вещно право върху недвижим имот в търговско дружество по чл. 73 ТЗ. Съгласно чл. 73, ал. 1 ТЗ вноската се извършва със самия дружествен договор или устав. При вноска в капиталово дружество към устава/дд се прилага писмено съгласие на вносителя (собственика на внасяния имот) с подробно описание на имота и нотариална заверка на подписа на вносителя. Вещното право върху внесения имот се придобива от търговското дружество от момента на възникването му, когато вноската се прави от учредител. Когато вноската има за предмет вещно право върху недвижим имот, съответният орган на дружеството след възникването му представя в службата по вписванята за вписване нотариално заверено извлечение от дружествения договор, а при вноска в акционерно дружество – и отделно съгласието на вносителя с нотариална заверка на подписа му. Органът на дружеството представя пред съдията по вписванията нотариално заверен извлечение от устава на акц. дружество (АД) и съгласието на вносителя. При вписването в имотния регистър съдията по вписванията проверява правата на вносителя (т.е. извършва проверка за правата на праводателя) – така чл. 73, ал. 5 ТЗ.

– При доброволна делба на вещно право върху съсобствен недвижим имот се изисква само писмена форма с нотариална заверка на подписите на съделителите – чл. 35 ЗС. Договорът се вписва в имотния регистър

– Не се изисква форма на нотариален акт и при разпореждания с вещни права върху недвижим имот с оглед на смъртта (mortis causa). При тях е достатъчно да се спази формата на нотариално завещание по чл. 24 ЗНасл. или на саморъчно завещание по чл. 25 ЗНасл.

Важно: Тъй като с нотариалните актове за правни сделки по чл. 569, т. 1 във вр. с чл. 578-586 ГПК се удостоверява само осъществяването на производни способи за придобиване на вещни права, приобретателят ще придобие прехвърляното или учредяваното вещно право върху недвижимия имот, ако прехвърлителят е притежавал вещно право в патримониума си, от който извежда прехвърляното вещно право (това важи и при транслативна, и при конститутивна сукцесия). За вещното действие на тези нотариални актове важи неизменно принципът Nemo dat quod non habet. Тази категория нотариални актове не удостоверяват самото наличие на вещното право в патримониума на приобретателя, тъй като дали той ще го придобие или не – зависи от това, дали праводателят е притежавал вещното право (т.е. зависи от това, дали ще се осъществи правоприемство). В това се проявява разликата на тези нотариални актове с констативните нотариални актове по чл. 587-588 ГПК, които удостоверяват не осъществяването на правопораждащия ЮФ, а самото вещно право в партимониума на молителя, което е възникнало в резултат от осъществяване в миналото на някакъв юридически факт (напр. придобиване на имота по давност, чрез наследяване по закон, чрез приращение и др.).

Нотариалният акт по чл. 35, ал. 2 ЗЖСК е от категорията на конститутивните нотариални актове, макар да се издава като едностранен нотариален акт (в смисъл да се подписва само от нотариуса, но не и от представителя на ЖСК и член-кооператора). Така е, защото член-кооператорът придобива правото на собственост върху отредения му с решението на ОД самостоятелен обект в сградата на ЖСК от датата на издаване на нотариалния акт.

Производство по издаване на нотариалните актове за правни сделки с вещни права върху недвижим имот: Особените правила за издаването им са уредени в чл. 578-586 ГПК.

Производството започва с писмена молба от страните, към която се прилага проект за искания нотариален акт в два или повече еднообразни екземпляра с минимално необходимото съдържание по чл. 580 ГПК (арг. от чл. 578, ал. 1 ГПК). Всички екземпляри на нотариалният акт трябва да са напечатани или написани на ръка с черно или синьо мастило, чисто и четливо. Формата, видът и размерът на хартията, върху която се написва (напечатва) нотариалният акт, се определят по образец, утвърден от министъра на правосъдието. Актът се написва върху правоъгълни листове бяла хартия, формат А4 – арг. от чл. 35 от Правилника за вписванията. Цифрите в проекта се изписват и с думи, когато се отнасят до съдържанието на сделката (чл. 578, ал. 3 ГПК). Празните места се зачертават.
На второ място, нотариусът е длъжен, преди да издаде нотариалния акт, да извърши служебна проверка на:
1. Самоличността, дееспособността и (евентуално) представителната власт на участващите в производството лица – чл. 578, ал. 4 ГПК, както и на
2. Притежаваното от прехвърлителя (учредителя) вещно и изпълнението на особените изисквания на закона за извършване на удостоверяваната сделка (напр. дали са спазени изискванията за вещноправна самостоятелност на прехвърляната част от имот; изискванията по чл. 180 и сл. ЗУТ за учредяване на право на строеж, надстрояване, пристрояване; изискванията по чл. 72 ЗНасл. при прехвърляне на собственост върху земеделска земя – 3 дка за ниви, 2 дка за ливади, 1 дка за лозя и овощни градини и др.) – вж. чл. 586, ал. 1 ГПК. Съгласно чл. 586, ал. 2 ГПК правото на собственост на праводателя се удостоверява със съответни документи (нотариален акт за покупко-продажба, за замяна, дарение, завещание и т.н.). В случай, че праводателят не разполага с такива документи, правото на собственост се проверява по реда на обстоятелствената проверка за придобиване на собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството, в чийто район се намира имотът по чл. 587, ал. 2 ГПК. Нотариусът е длъжен да удостовери в акта извършването на проверката на правата на праводателя, като посочи документите, удостоверяващи правото на собственост на праводателя, както и другите изисквания на закона – арг. от чл. 586, ал. 3 ГПК.
На трето място нотариусът е длъжен да прочете на участващите в производството лица съдържанието на акта. Ако някой от участващите в акта лица не знае български език или е глух, ням или глухоням, прочитането на акта от нотариуса се извършва с помощта на преводач, респ. на тълковник по чл. 582-583 ГПК.
Четвърто, ако след прочитането на акта се наложи да бъдат направени поправки, добавки или съкращения в акта, нотариусът прави изрична бележка за това, която бележка следва да бъде подписана както самият акт (от страните, респ. участниците в производството и от нотариуса) – така чл. 579, ал. 3 ГПК
Пето, ако участващите в производството лица одобрят акта, те го подписват, като изписват името си и полагат подписа си пред нотариуса, а ако актът е вече подписан (още на фаза проект), изписват пълното си име и потвърждават своите подписи пред нотариуса – чл. 579, ал. 1 ГПК. Ако някое от участващите лица не може да подпише поради неграмотност или недъгавост, лицето полага отпечатък от десния си палец, без да е необходимо отпечатъкът да се приподписва от двама свидетели (както е в общия случай по чл. 189 ГПК при подписване на частен писмен документ от неграмотен или недъгав). Накрая нотариалният акт се подписва от нотариуса.
Шесто, нотариусът е длъжен да представи нотариалния акт за вписване в имотния регистър в същия ден, в който актът е извършен и няма право да издава на страните преписи от акта преди вписването му – така чл. 25, ал. 4 ЗННД.

3.2. Нотариален акт за удостоверяване на вещно право върху недвижим имот – чл. 587-588 ГПК

Тези нотариални актове са констативни, тъй като те не привнасят нищо ново във вещноправното положение от преди издаването им. Те не пораждат вещни права, каквито лицето не е притежавало преди издаването им, а само констатират притежавани от молителя вещни права. Тези нотариални актове удостоверяват самото субективно вещно право, което притежава молителят в патримониума си и с оглед на това имат само доказателствено действие и пряк легитимационен ефект (легитимират посоченото в тях лице като титуляр на удостоверяваното вещно право). Те не удостоверяват самото осъществяване на правопораждащия юридически факт, от който е възникнало право, а засвидетелстват вещноправните последици от един осъществил се в миналото ЮФ (наследяване и делба, конститутивно съдебно решение, административен акт с вещноправно действие, изтекла придобивна давност и др.). Издаването на констативния нотариален акт не е елемент от формата за действителност на юридическия акт, от който е породено удостоверяваното вещно право. По това констативните актове се различават от конститутивните нотариални актове по чл. 578-586 ГПК.

Правилата на чл. 587, ал. 1 и 2 ГПК уреждат 2 вида констативни нотариални актове:

Такива, които се издават, когато собственикът на един имот няма документ за своето вещно право, но установява пред нотариуса правото си с надлежни писмени доказателства (вж. чл. 587, ал. 1 ГПК) – напр., нотариален акт за правото на собственост на своя наследодател и удостоверение за наследници – при наследяване по закон; завещание + доброволна делба; нотариален акт за правото на собственост на своя наследодател и реституция по Закона за възстановяване на собствеността върху одържавени недвижими имоти от 1992 г. (при която собствеността се възстановяваше ex lege, при наличие на определени предпоставки), постановление на съдия изпълнител за възлагане на недвижим имот, придобит на публична продан по чл. 496 ГПК и др. В тези случаи молителят в производството по издаване на констативния нотариален акт по чл. 587, ал. 1 ГПК установява с надлежни писмени доказателства правото на собственост, притежавано от неговия праводател, както и осъществяването на правоприемството (преминаването на вещното право от патримониума на праводателя му към неговия патримониум).
Такива, които се издават, когато молителят в производството не разполага с надлежни писмени доказателства, които да установяват притежаваното от него вещно право или притежава документи, които не са достатъчни, за да докаже правото си – чл. 587, ал. 2 ГПК. В тия случаи нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира имотът. Свидетелите се посочват по указание на собственика и трябва да са по възможност съседи на имота. Чрез свидетелските показания нотариусът установява осъществяването на ФС на изтеклата придобивна давност – извършването на владелчески действиея, факта на явното, спокойно, несъмнено и непрекъснато владение, началния и крайния момент на владението. Няма пречка нотариусът да приеме и писмени доказателствени средства за установяване на някой от елементите на фактическия състав – напр. писмен предварителен договор със собственика на имота, въз основа на който владелецът е установил владението и др.

Особености на производството по издаване на констативни нотариални актове:

Въз основа на горните доказателства нотариусът издава мотивирано постановление, с което признава или отказва да признае молителя за титуляр на твърдяното субективно вещно право върху недвижимия имот (чл. 587, ал. 3, изр. първо ГПК). Ако с постановлението нотариусът признава правото на собственост, той издава на молителя нотариален акт за собственост върху недвижимия имот. Ако с постановлението нотариусът отказва да признае молителя за титуляр на вещното право и да му издаде нотариален акт, постановлението за отказа на нотариуса може да бъде обжалвано по правилата на чл. 577 ГПК – с частна жалбапред окръжния съд.

Констативните нотариални актове се различават по минимално необходимото си и задължително съдържание от нотариалние актове за правоучредителни или правопрехвърлителни сделки с вещноправно действие. Констативните нотариални актове съдържат реквизититите по чл. 580, т. 1, 2 и 5 ГПК, т.е. годината, месеца и датата, а когато е необходимо и часа и мястото на издаването на акта, името на нотариуса, който издава акта и кратко обозначение на документите, удостоверяващи притежаваното вещно право; освен това – пълното име или наименование, ЕГН на собственика, номера, датата, мястото и органа на издаване на документа за самоличност, както и точно описание на недвижимия имот с посочване на границите и местонахождението му.

В производството по издаване на констативните нотариални актове не се прилагат разпоредбите на чл. 578, ал. 4 и 5 ГПК относно лично явяване пред нотариуса на лицата или техните пълномощници, чиито изявления се съдържат в проекта за нотариален акт (тъй като с констативните нотариални актове не се удостоверяват гражданскоправни изявления на лица); не се прилага и изискването нотариусът да проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на тези лица. Не се прилагат и правилата относно установяване на самоличността им със свидетели; Не се прилагат изискванията за прочитане на съдържанието на нотариалния акт на участващите лица, нито правилата за одобрението на това съдържание от тяхна страна и за подписването на акта от тях (чл. 579 ГПК). Не се прилагат и правилата на чл. 582-584 ГПК относно участието на преводач, тълковник и изискванията към тях.

Констативните нотариални актове имат само формална и материална доказателствена сила и легитимационно действие спрямо всички (легитимират лицето като носител на правото на собственост върху описания недвижим имот). Те не пораждат вещни права, а само установяват придобити преди това вещни права, за които обаче молителят не разполага с документ с пряк легитимационен ефект.

Констативните нотариални актове могат да бъдат оспорени от всяко друго лице, чиито права се засягат от акта – вж. чл. 537, ал. 2 ГПК. При наличие на спор за материално право (т.е. вещноправен спор) засегнатото лице може да се защити с установителен петиторен иск или с осъдителен иск за собственост (ревандикационен иск). Ответник по иска е лицето, което се ползва от акта, т.е. което се легитимира като собственик на имота с констативния нотариален акт. Наред с това, разпоредбата на чл. 537, ал. 3 ГПК овластява и прокурора да иска отмяна на констативния нотариален акт, ако той е постановен в нарушение на закона (напр. издаден е за придобит по давност от ФЛ имот – публична държавна или общинска собственост). Ако искът бъде уважен, актът се отменя или изменя, даже ида няма направено искане в този смисъл – така тълк. Р. № 178 от 1986 г. на ОСГК на ВС.

II. Актове за държавна и общинска собственост
Понятие и правна уредба на съставянето на АДС и АОС

Актуването на държавни и общински недвижими имоти представлява правно уредена дейност по съставяне на официални удостоверителни (свидетелстващи) документи за правно-значимите обстоятелства, свързани с притежаваните от държавата и общините вещни права върху недвижими имоти и подреждането им в нарочни регистри, водени от компетентните органи на изпълнителната власт и от органите на местното самоуправление. Тези официални удостоверителни документи се наричат актове за държавна собственост (АДС), съответно актове за общинска соственост (АОС). Съгласно чл. 5, ал. 2 от ЗДС, респ. чл. 5, ал. 2 ЗОС АДС и АОС представляват официален документ, съставен от длъжностно лице по ред и форма, определени в закона и утвърдени от посочените в закона органи. С тях се удостоверява възникването, изменението и погасяването на правото на собственост на държавата, респ. на общината върху притежаваните от тях недвижими имоти. АДС и АОС се съставят само за недвиживи имоти (не и за движими вещи).

Правното им действие се изразява на първо място в даване на гласност на правно значимите обстоятелства относно държавните и общински имоти. АДС и АОС са публични (общодостъпни) и всеки може да поиска справка по тях. На второ място АДС и АОС имат доказателствено значение – те доказват спрямо всички с обвързваща доказателствена сила по чл. 179, ал. 1 ГПК правото на собственост (вещните права) върху недвижими имоти, притежавани от държавата и общините и имат пряк легитимационен ефект (легитимират държавата, респ. общината като носители на вещни права върху описаните в актовете имоти). Този, който претендира, че актуван като държавен или общински имот е негова собственост, трябва най-напред да обори доказателствената сила на акта, като докаже или че е неавтентичен, или че е неверен. Едва след това за претендиращото лице се открива правната възможност да доказва, че е собсвеник на имота, за който е съставен акт за държавна или за общинска собственост. На трето място, актовете за държавна и общинска собственост облекчават дейността по упражняване на надзор върху държавните и общински имоти.

Актовете за държавна и за общинска собственост не създават нови вещни права, различни от тези, които държавата и общината са притежавали преди съставянето на актовете. Те само констатират и удостоверяват правата, но нямат правопораждащо (вещноправно) действие. Този извод следва от разпоредбите на чл. 5, ал. 3 ЗДС, респ. чл. 5, ал. 3 ЗОС, които предвиждат изрично, че АДС, респ. АОС няма правопораждащо действие.

Правната уредба на дейността по съставянето на АДС и АОС и поддържането а регистрите за тях се съдържа в разпоредбите на чл. 5 и чл. 66-82 ЗДС и чл. 102-114 ППЗДС, съответно в чл. 5 и чл. 56-66а ЗОС.

Компетентни органи:

АДС се съставят от звената (службите) «Държавна собственост» към областните управители по местонахождение на държавния имот – чл. 67 ЗДС. Към министерствата и другите ведомства също могат да бъдат създавани такива служби, наричани «Управление на собствеността» (напр. – към МВР и М-во на отбраната тези служби се създават за предоставени на министерствата държавни имоти, свързани с класифицирана информация). Според чл. 68, ал. 3 ЗДС актовете за държавна собственост за имоти, собственост на българската държава извън страната, се съставят от службата «Държавни имоти» към М-во на финансите. Според чл. 68, ал. 2 ЗДС министърът на регионалното развитие и благоустройството утвърждава отделни образци на актове за държавна собственост за имотите – изключителна, публична и частна държавна собственост. Актовете за обекти – изключителна държавна собственост, се съставят в два екземпляра от звено „Държавна собственост“ на Министерството на регионалното развитие и благоустройството (чл. 69, ал. 2 ЗДС).

АОС се съставя от длъжностно лице от служба «Общинска собственост», определено от кмета на общината по местонахождение на имота, подписва се от съставителя и се утвърждава от кмета на общината (чл. 58, ал. 1 ЗОС).

Имоти, подлежащи на актуване:

Принципът, заложен в разпоредбите на чл. 68 ЗДС и чл. 56 ЗОС е, че на актуване подлежат по начало всички имоти, които са държавна, съответно общинска собственост. Както се каза по-горе, съставят се АДС и за задграничните имоти на българската държава – чл. 68, ал. 3 ЗДС. В АДС и АОС се отбелязва учредяването и прекратяването на ограничени вещни права върху имоти – държавна, съответно общинска собственост.

Видовете имоти, за които не се съставят АДС, респ. АОС са изчерпателно изброени в закона:

– Не се съставят АДС за временните постройки, пътната мрежа, коритата на реките и езерата, освен ако в специален закон е предвидено друго – арг. от чл. 68, ал. 4 ЗДС;

– Не се съставят АОС за временните постройки, улиците, площадите, общинските пътища и други линейни обекти на техническата инфраструктура не се съставят актове за общинска собственост, освен ако в специален закон е предвидено друго – арг. от чл. 56, ал 2 ЗОС.

Ред за актуване, отбелязвания и деактуване:

4.1. Ред за актуване

За АДС: Съгласно чл. 70, ал. 1 ЗДС актовете за публична и частна държавна собственост се съставят в два екземпляра от звено „Държавна собственост“ при областния управител. Актовете се подписват от съставителя и се утвърждават от областния управител. Първият екземпляр се съхранява в звено „Държавна собственост“, а вторият се представя в службата по вписванията в 14-дневен срок от утвърждаването. На Министерството на регионалното развитие и благоустройството и на лицата, които ползват имота, се предоставят преписи след вписване на съответния акт. Актовете за държавна собственост на имоти, свързани с класифицирана информация, представляваща държавна тайна, или със сигурността и отбраната на страната, се съставят в два екземпляра от звено „Държавна собственост“ на съответното министерство или ведомство, което управлява имота. Те се подписват от съставителя и се утвърждават от министъра или от ръководителя на ведомството. Първият екземпляр се съхранява в съответното министерство или ведомство, вторият се изпраща по установения ред на Министерството на регионалното развитие и благоустройството, а препис се изпраща на съответния областен управител. За тези актове се създават отделни регистри.

Според чл. 70, ал. 3 ЗДС актовете за държавна собственост за имоти – собственост на българската държава извън страната, се съставят в Министерството на финансите в три екземпляра по образец, утвърден от министъра на регионалното развитие Актовете се подписват от съставителя и се утвърждават от министъра на финансите. Първият екземпляр се съхранява в Министерството на финансите, вторият – в Министерството на регионалното развитие, третият – в Министерството на външните работи, а препис от акта се изпраща на ползвателя на имота.

Във всички случаи към актовете за държавна собственост се прилагат документите, установяващи правото на собственост на държавата (чл. 70, ал. 4 ЗДС).

За АОС: Съгласно чл. 58, ал. 1 ЗОС актът за общинска собственост се съставя в два екземпляра от длъжностно лице, определено от кмета на общината. Актът се подписва от съставителя, утвърждава се от кмета на общината и се предоставя за вписване по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър в 7-дневен срок от утвърждаването му. Първият екземпляр на акта се съхранява в службата по вписванията, а вторият – в общината. Препис от акта се изпраща в 7-дневен срок от вписването му на службата по геодезия, картография и кадастър и на лицата, на които е предоставен имотът. Според чл. 58, ал. 3 ЗОС за всеки общински имот се съставя досие по образец, утвърден от министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на правосъдието, към което се прилага копие от акта за собственост и документите, удостоверяващи възникването, изменението и прекратяването на правото на собственост на общината, предоставените права на трети лица, както и други данни, определени в наредбата по чл. 63, ал. 3 ЗОС. Според чл. 58, ал. 4 ЗОС актът за общинска собственост за имот, прехвърлен безвъзмездно в собственост на общината от държавата, както и за имот, придобит в собственост на общината чрез покупко-продажба от държавата или чрез замяна между общината и държавата, се съставя след отписването му от актовите книги за държавна собственост по ред, определен от Министерския съвет. Актът за общинска собственост за имот – държавна собственост, преминал в собственост на общината по силата на закон, се съставя по реда на ал. 1 на чл. 58 ЗОС. Препис от акта се изпраща на областния управител в 7-дневен срок от вписването му в службата по вписванията. Въз основа на вписания акт за общинска собственост областният управител отписва имота от актовите книги за държавна собственост.

За АДС и АОС: В звената и службите «Държавна собственост», респ. «общинска собственост» се водят главен регистър, картотека, спомагателен регистър и др. регистри по образци, утвърдени от м-ра на регионалното развитие и благоустройството. Те се съхраняват безсрочно.

4.2. Отбелязвания в АДС и АОС:

Съгласно чл. 73 ЗДС В акта за държавна собственост се отбелязват действията по управление или разпореждане с имота, както и предоставянето им на концесия или по договор за публично-частно партньорство. 2. За вече актувани имоти – държавна, съответно общинска собственост се съставят нови актове в 2 хипотези:

– Първо, когато при изменение в подробните устройствени планове, кадастралната карта (кадастрален план), плановете за земеразделяне, лесоустройствените планове, както и в други планове, свързани с възстановяването на правото на собственост върху земи и гори от горския фонд, се образуват нови поземлени имоти, за всеки новообразуван поземлен имот се съставя нов акт за държавна собственост, в който се посочват номерът и датата на стария акт. Промяната се отбелязва и върху стария акт и се вписва в службата по вписванията (така чл. 71 ЗДС, аналогична разпоредба се съдържа и в чл. 59 ЗОС).

– Второ, когато се промени характерът на собствеността – имотът стане от публична частна държавна или общинска собственост или обратното – така чл. 60 ЗОС.

Не се съставя нов акт при промяна на основанието за придобиване на недвижимия имот от държавата или при установяване на явна фактическа грешка – така чл. 72, ал. 1 ЗДС. В тези случаи в акта се отбелязва новото основание или се поправя допуснатата грешка.

4.3. Деактуване:

Основанията и редът за деактуване (отписване на имота от актовите книги) са уредени в разпоредбите на чл. 78 ЗДС и чл. 64 ЗОС. Най-общо казано, основанията за отписване на имота от актовите книги са:

– неправилно актуване на имота като държавен, респ. като общински или

– при отпадане на основанието за актуване на имота като държавен или като общински.

Съгласно чл. 78, ал. 1 ЗДС имоти, неправилно актувани като държавна собственост, както и имоти, основанието за актуване на които е отпаднало, се отписват от актовите книги със заповед на областния управител и се предават на собственика. Промяната на собствеността подлежи на вписване. Отписването на имоти – публична държавна собственост, и на имоти, които са свързани с класифицирана информация, представляваща държавна тайна или със сигурността и отбраната на страната, се извършва със заповед на министъра на регионалното развитие и благоустройството след вземане мнението на съответното ведомство, което управлява имота. Отписването на имоти – собственост на българската държава извън страната, се извършва със заповед на министъра на финансите по предложение на министъра на външните работи.

Според чл. 64 ЗОС имотите, неправилно актувани като общинска собственост, както и имотите, основанието за актуването на които е отпаднало, се отписват от актовите книги със заповед на кмета на общината и се предават на собственика. Споровете за материално право се решават по съдебен ред.

Когато един държавен имот незаконосъобразно е актуван като общински, актът за общинска собственост се отменя със заповед на областния управител съгласно чл. 79 ЗДС.

След отписване на имота от актовите книги за държавна, респ общинска собственост, той се връща на собственика му.

4. Вписване

Oт тазгодишните лекци, качени във ФБ от Нели Димова

Системата на вписване е с подпомагащо значение за оборота на вещни права и оборота върху недвижими имоти или права на недвижими имоти. Целта на вписването е да се създаде система за информация (или както се казва сега – база данни) във връзка с вещните права върху недвижими имоти и лицата, които са техни титуляри. По този начин се дава възможност заинтересованите лица да правят справки и да добиват ориентация относно вещните права върху недвижимите имоти с оглед някакви свои намерения (било да закупят имота, било да учредят право върху недо, било да го използват като обезпечение). С други думи идеята е да създаде обозримост на правното състояние около недвжимите имоти и свързаните с тях вещни права и съответно техните титуляри, за да се получи въпросната ориентация. По този начин се предотвратяват измами, злоупотреби, повторни сделки, които биха накърнили стабилността на гражданския и вещния оборот и биха се оказали задържаща пречка в него.

По самата си същност вписването е вид техническа дейност, която е дефинирана в чл. 1 от Правилника за вписвания – действие на съдията по вписванията и службата по вписванията, състоящи се в (…), за да им се даде гласност. Системите на вписванията са различни в правен план, но от реално значение за нашето право са две системи – т.нар. Реална система и т.нар. Персонална система. Има и други, но няма да бъдат коментирани. При вписването основна структурна единица е партидата, в която се въвежда описание на съответните данни.

При персоналната система особеността е, че партидата се води на име на лице. Ако някой продава своя апартамент, партида се открива едва тогава. Ако до тогава не е извършвано действие с имота няма никаква партида. Това е голямото неудобство на персоналната система. Ако сме закупили от държавата през 70-те години един апартамент, тези апартаменти в огромната си част са нямали партиди. За този апартамент нямаме представа какво е ставало със собствеността му. Ако собственикът се реши да прави нещо с този апартамент (действия по разпореждане), партидата се открива не на името на имота, а на името на отчуждителя. От няколко години се открива партида и на името на приобретателя. Това се записва в специална книга, наречена Партидна книга. Във връзка с персоналната система се водят специфични книги – партидна книга, азбучен указател и др., които книги са ориентирани по механизма, по който действа персоналната система, а той е изключително несъвършен.

Режимът на персоналната система е уреден в правилника за вписванията. Ако се прави справка за даден имот, няма единен център, в който да се види в пълнота картината около състоянието на този имот. Знаем, че през 50-те години е извършено прехвърляне от прабабата на настоящия имот, която се е казвала Иванка. Започва ровене в азбучния указател. В него имената се подреждат по азбучен ред по малко име. Към 56-та година намираме името на Иванка, оттам се препраща към партидата, в която е записана, т.е. в коя партидна книга, виждаме кой е нотариалния акт, по който се води съответната сделка, който акт се държи в стара архива (в мазето на Съдебната палата). Виждаме в коя книга за нотариалните актове е подшит нотариалният акт, изискваме книгата да се даде и правим справката, която ни интересува.

Тази система е изградена от началото на 20-ти век и е свързана с конкретните исторически и икономически основи, съществуващи в страната към този момент. Това е система в бедна държава с множество обекти на собственост. Тя решава въпроса текущо, за момента и само на парче, с оглед на всяка отделна сделка. Картината, която създава е непълна и безкрайно ненадеждна. Тя допуска множество възможности за пробив. През 2001г., когато са зачестили твърде много измамите с недвижими имоти, се реши да се премине към другата система, която е реалната система с ЗКИР.

Реалната система е изградена в Германия и се нарича Пруска система, защото разпространението ѝ тръгва от Прусия. При нея партидата се води на името на имота или във връзка с имота. Партидата е единна и в нея се отразяват всички правни сделки във връзка с този имот, така че информацията в тази посока е събрана на едно място и справката във връзка с нея може да се получи изключително лесно. Така се вижда цялата история на имота. Създадена е по това време, защото сме бедна и сиромашка държава. Тази система предполага описване на всички имоти в държавата. Трябва да е описано всичко, свързано с имотите, защото това е не само трудоемка, но и скъпа задача. При това не може да се създава описание на всички имоти самоцелно заради кадастрална карта и кадастрален регистър и имотен регистър, като кадастъра се поддържа, създава и съхранява от Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Имотния регистър се води и съхранява от агенцията по вписванията, която е към Министерството на правосъдието. Съгл. чл. 6 ЗКИР между кадастъра и имотния регистър има връзка чрез двустранна връзка въз основа на идентификатора на недвижимите имоти.

Когато се създава имотен регистър е било добре да има кадастрална система, с определени данни. В имотния регистър, воден към агенцията по вписванията, нещата се водят по имотна партида, така че когато се прави справка в имотната система, се интересуваме от имота, най-добре е да се знае идентификационния номер, но може и по описание. Проблемът е, че всичко това предполага изчерпателно описване на всички имоти, както в кадастъра, а оттам създаване на имотна партида на всеки имот. Това е трудоемка и тежка работа, поради което сега сме под кривата круша. Системата на описване, разчертаване на кадастъра и изграждане на имотния регистър – тази процедура е в процес на развитие. Имотният регистър не е в завършен вид, поради което у нас действа смесена система на вписване. Вписване по персоналната система и вписване по реалната система. Само за отделни райони (там където общините имат пари за кадастър и имотен регистър) е създадена Реална система. В София за района на Младост е така, в Балчик също и малко други, единица са. В огромната си част нещата не са изградени и продължава да действа персоналната система, поради което с оглед правна сигурност нещата трябва да се търсят по това, дали има влязла в сила заповед за въвеждане в имотния регистър. При сключване на сделки се правят отделни имотни партиди с временен характер и вписването в тях не е с правен характер. Там, където не е влязъл в сила имотния регистър, в сила е Персоналната система. На вписване подлежат само актове, посочени в закона. (не подлежи на вписване сигнал в полицията, че движима вещ е открадната или че във връзка с недвижим имот се твърди някаква измама)

Вписването има различно действие в зависимост от вида на акта, който се вписва. Като правило по нашата система основното действие е декларативно-оповестително. Ефектът от това действие е, че се счита, че всички трети лица са известени за извършената сделка или за обстоятелството предмет на вписването и вече не могат да се позоват на незнаене на това обстоятелство. Няма значение дали субективно са наясно с него, дали са направили справка или не. Щом е извършено вписването, те винаги са били в състояние да направят справка и да научат конкретно за въпросното обстоятелство. Има случаи, когато съдебната практика приема, че няма това действие самото вписване, напр. при продажба на идеална част на недвижим имот, без тя да е предложена на другите собственици. За съдебната практика извършеното вписване не е с оповестителен характер. Вписването не е елемент на ФС на съответното действие. То просто стабилизира неговите резултати, тъй като ги прави противпоставими на всяко лице, претендиращо права във връзка с недвижимия имот. С други думи – когато се сключи договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариален акт, покупко-продажбата е произвело облигационния и вещния ефект при нотариуса, т.е. не е извършено вписването. Вписването се извършва по нареждане на съдията на вписванията. Актът по вписването не е елемент от ФС на покупко-продажбата. Ако обаче нотариусът се разсее или помощникът му не стигне до службата по вписванията, актът няма да се впише, защото има изискване да се впише в същия ден и съдията по вписванията няма да го впише. Сделката остава валидна, но поради липсата на вписването няма да има оповестителния ефект и свързаната гаранция с претенцията на трето лице, предявяващо права във връзка с имот. Продавачът научава за тази работа, прави извлечение от нотариалните актове и прави нова продажба на друго лице пред друг нотариус. Тази нова продажба ще бъде вписана, по-точно нотариалният акт ще бъде вписан. Чл. 113 от ЗС казва, че актовете до вписването им не могат да се противопоставят на трети лица. С превес се ползват тези права, които са били вписани по-напред. Няма значение дали е било вписано по персоналната или реалната система.

По немското право вписването е с конститутивен ефект. Ако сме сключили договорът пред нотариуса е възникнало само облигационно отношение между купувачът и продавача, но този договор не е произвел вещния ефект. Едва в момента, в който се извърши вписването на договора в поземлената книга, се счита, че е завърешн ФС на придобиването и е настъпил вещния ефект.

Само по изключение в три случая вписването у нас има конститутивно действие, т.е. съответното правно действие настъпва с факта на вписване:

Първият случай е с ипотеките. За да възникне ипотека, трябва да е вписан нейния акт, касаещ нейното учредяване. Актовете са три на вид, заради видовете на ипотеките. При договорната ипотека това е нотариалния договор за ипотека. Ако той не бъде вписан, независимо, че е сключен пред нотариус, ипотека няма да има, защото вписването на ипотеката е с конститутивно действие. При законовата ипотека тя възниква в полза на определено лице, тук няма договор и подлежи на вписване молбата на лицето, в чиято полза ще се учреди законовата ипотека. Третата ипотека е тази, която се дава в обезпечение пред съд. Актът, с който се заявява волята на въпросния говорител, е писмена декларация с нотариална заверка на подписа, следователно предмет на вписвнията е декларацията.
При отказа от права върху недвижими имоти по чл. 100 ЗС. Съгласно текста на закона Отказът на правото върху недвижим имот има действие само ако е в писмена форма и е вписано в имотния регистър. Без това вписване в имотния регистър отказ от вещното право – няма.
Вписването на възбрана върху недвижим имот. Независимо дали е с оглед на обезпечителна мярка или с оглед на принудително изпълнение. Вписването в този случай също е с конститутивен(правопораждащ) ефект. (Възбраната е особен вид вещна тежест, която обременява имота, защото забранява извършването на разпоредителни сделки с него, и то с оглед на определени процесуални цели.)

В определени случаи вписването може да определи поредността в реализацията на правата. Това се наблюдава при вписаните ипотеки и при вписаните възбрани, защото тези фигури позволяват върху един имот да бъдат вписани няколко от тях. Един имот може да бъде ипотекиран няколко пъти (може и в полза на различни кредитори). В този случаи поредността на вписванията на ипотеките ще определи кой от ипотекарните кредитори ще се удовлетвори първи по ред.

[1] Една от дефинициите на ПС е дефинирането му чрез правомощията на собственика.

[2] Това право понякога търпи ограничения: напр. не може да ползваш за офис апартамент в сграда – етажна собственост, с преобладаващо жилищно предназначение, ако не си получил съгласието на непосредствените съседи около теб и съгласието на преобладаващата част от етажните собтвеници (промяна на предназначението на апартамент в офис – уредба чл. 38, ал. 3 ЗУТ). Това са случаи на ограничаване на собствеността. Колата, обаче, може да я ползваш за склад, превоз на пътници, товари и пр., т.е. там няма такова ограничение.

[3] Някои автори, напр. Таков, Кр., Как се решава частноправен казус, С., Сиби, 2007 г., с. 171, раздробяват елементите от фактическия състав на придобивния способ по чл. 78, ал.1 ЗС до 6 на брой, обособявайки като самостоятелни предпоставки обекта (да е движима вещ) и “праводателя” (да е несобственик). Подобен подход не е лишен от правна логика, тъй като наличието на всеки един от тези елементи има самостоятелно значение за настъпване на вещните последици от придобивния способ по чл. 78, ал. 1 ЗС. Добре е да се отбележи, че какъвто и подход да се избере при изброяване и групиране на елементите от фактическия състав на този придобивен способ, всеки от тези елементи запазва собственото си правно значение за възникване на придобиваното по първичен начин вещно право върху движимата вещ.

[4] В литературата и съдебната практика е изяснено, че наличието на “правно основание” по смисъла на чл. 78, ал. 1, изр. първо ЗС означава наличие на конкретен и действителен правен акт (сделка), който по своя тип или категория е от тези, годни да прехвърлят право на собственост или да учредят ограничено вещно право (залог, вещно право на ползване). В този смисъл Василев, Л., Българско вещно право, С., Нова звезда, 2001 г., с. 197-198. В практиката си нашият ВС е имал случай да изтъкне, че предварителният договор по чл. 19, ал.1 ЗЗД не отговаря на посочените белези, така р. № 260 от 9. февруари 1967 г. по гр. д. № 2264/1966 г., I г. о., публ. в: Съдебна практика на ВС – гражданска колегия, 1967 г. Апортът (извършването на непарична вноска) в търговско дружество на движима вещ, която не принадлежи на вносителя, съставлява “правно основание” по смисъла на чл. 78, ал.1, изр. първо ЗС – така

р. № Ф-98 от 19. юни 1992 г. по ф. д. № 81/92 г., V г. о., публ. в: Съдебна практика на ВС на РБ по ТЗ, УСД и ЗК „Търговско право“, 1993 г., стр. 107; в същия смисъл вж. и р. № Ф-90 от 5. юни 1992 г. по ф. д. № 57/92 г., V г. о., публ. в: Съдебна практика на ВС на РБ по ТЗ, УСД и ЗК „Търговско право“, 1993 г., стр. 105. За правната същност на придобиването чрез непарична вноска в търговско дружество по чл. 72 и 73 ТЗ като специфичен придобивен способ вж. Стоянов, В., Непарични вноски в търговски дружества, Институт за правни науки, БАН, С. 2005 г., с. 95-99.

[5] Признакът “възмездност” на придобиване на владение по чл. 78, ал.1 ЗС следва да се схваща не като изискване приобретателят да е погасил изцяло задължението си за цената на получената от прехвърлителя чужда вещ, а е необходимо по-скоро да се свърже със самия характер на сделката, която трябва да е от категорията на възмездните (да й е вътрешно присъщ принципът do ut des, do ut facias). В случая това означава от сключването на сделката за приобретателя на движимата вещ да възниква задължение за даване на насрещна престация (без значение парична или непарична), която да е икономически равноценна на стойността на прехвърляната движима вещ с оглед уговореното между страните. Типични възмездни сделки с вещен ефект са договор за покупко-продажба, за замяна, за прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка. Възмезден характер има също и договорът за спонсорство, така че предоставените от спонсора на спонсорираното лице движими вещи срещу задължението за търговска реклама, могат да бъдат придобити от спонсорирания при условията на чл. 78 ЗС, въпреки, че не са собственост на спонсора. За възмездния характер на договора за спонсорство вж. Герджиков, О., Търговски сделки, ИК “Труд и право”, С. 2000 г., с. 24-25. Договор за изработка на нова вещ с материали, които се оказват собственост не на изпълнителя, а на едно трето лице, също може да представлява възмездно основание по смисъла на чл. 78, ал.1 ЗС, щом възложителят е добросъвестен и е придобил владението върху изработената вещ, като е заплатил уговореното възнаграждение (арг. от чл. 266 ЗЗД; вж. и чл. 94-98 ЗС). Възмездност е налице по хипотеза и при извършване на непарична вноска в търговско дружество по чл. 72 и 73 ТЗ, тъй като предоставянето й от вносителя става срещу получаване на съответен дял от капитала, респ. срещу определен брой акции. Този извод се подкрепя и от разпоредбата на чл. 72, ал. 2 ТЗ, според която оценката на непаричната вноска трябва да съответства на дела от капитала, респ. на броя, номиналната и емисионната стойност на акциите, записани от вносителя. За възмездния характер на апорта в търговско дружество вж. Стоянов, В., Непарични вноски в търговски дружества, Институт за правни науки, БАН, С., 2005 г., с. 96-97. Характерната за предоставянето на имущество на фондация по чл. 33 от Закона за юридическите лица с нестопанска цел (ЗЮЛНЦ) липса на възмездност осуетява по хипотеза приложимостта на първичния придобивен способ по чл. 78, ал.1 ЗС, когато тези вещи не са били собственост на лицето, предоставящо имуществото. Допълнителен аргумент в подкрепа на подобен извод може да бъде почерпен и от разпоредбата на чл. 226, ал.1 ЗЗД, която обявява за нищожно обещанието за прехвърляне на собственост с дарствено намерение.

[6] Това съдържание на правопораждащия фактически състав на придобивния способ по чл. 78, ал.1 ЗС е общоприето в нашата правна доктрина и в съдебната практика. По-подробно вж. Венедиков, П., Ново вещно право, С., Сиби, 1994 г., с. 204 и сл.; Василев, Л., Българско вещно право, второ преработено издание, С., Нова звезда, 2001 г., с. 195 и сл.; Таджер, В., Владение, Трето издание, С., Софи-Р, 2001 г., с. 184 и сл.; Петров, Вл., Основи на правото. Гражданско право, С, 1988 г., с. 214; Петров, Вл., Придобиване на движима вещ от несобственик по чл. 78 от Закона за собствеността, Практическо право, 1993, кн. 2; Боянов, Г., Вещно право, Авалон, С., 2004 г., с. 304 и др.; вж. т. 9 от ППВС № 8/1979 г. от 6.03.1980 г.; р. № 1237 от 21.V.1959 г. по гр. д. № 3389/59 г., II г. о., Съдебна практика на ВС – Гражданска колегия, 1959 г.; т. 2 от тълк. решение № 39 от 27.XII.1988 г. по н. д. № 35/88 г., ОСНК, Относно незаконната търговия с леки коли, публ. в: Постановления и тълкувателни решения на ВС на РБ по наказателни дела – 1953 – 1990 г., СЮБ, 1992 г., стр. 298; р. № 612 от 25.Х.1995 г. по гр. д. № 375/95 г., I г. о., Съдебна практика, Бюлетин на ВС на РБ, кн. 3/1996 г., стр. 11; р. № 3320 от 13.04.2005 г. на ВАС по адм. д. № 5021/2004 г., III о. и др.

[7] Тази идея стои в основата на т. 9 от ППВС № 8 от 6. март 1980 г. При действието на отм. Конституция от 1971 г. ВС прие, че правилото на чл. 78, ал.1 ЗС не се прилага относно вещи, които не могат да се притежават от граждани (с оглед на чл. 21 от отм. Конституция).

[8] Съдържанието на понятието за “открадната вещ” се извлича от разпоредбата на чл. 194 от Наказателния кодекс (НК) и се схваща като движима вещ, противозаконно отнета от владението на другиго без негово съгласие с намерението да бъде присвоена. Изключителният характер на правилото на чл. 78, ал.1 ЗС позволява в обхвата му да се включат само случаите на противозаконно отнемане на владението върху чужда движима вещ чрез грабеж по чл. 198 НК, но не и други хипотези на отнемане на владение върху движима вещ чрез престъпление, при които фактическата преминава върху друго лице със съгласието на собственика (напр., присвояването по чл. 201 и сл., измамата по чл. 209 и сл. и т.н.). С оглед на това правилно в р. № 1703 от 4. юни 1960 г. по гр. д. № 2339/60 г., I г. о., публ. в: Съдебна практика на ВС на НРБ – граждански отделения, 1960 г., С., Наука и изкуство, 1961 г., е прието, че разпоредбата на чл. 78, ал. 2 ЗС няма приложение по отношение на обсебените вещи. Решаващият състав е съобразил, че само собственикът на една открадната или загубена вещ може да я ревандикира от добросъвестния владелец в тригодишен срок от кражбата или загубването на вещта и че законът изчерпателно изброява случаите, при които собственикът може да иска вещта от добросъвестния купувач, на когото тя е била продадена. Що се отнася до понятието “изгубени вещи”, това са движими вещи, които имат собственик, но не се владеят от никого към момента, в който се преценява вещноправното им положение. За съдържанието на тези понятия в контекста на ограничението по чл. 78, ал.2 ЗС вж. Венедиков, П., Ново вещно право, ц.с., с. 204-206; Василев, Л., Българско вещно право, второ преработено издание, ц.с., с. 206-210 и сл.; Таджер, В., Владение, ц.с., с. 171-178; Боянов, Г., Вещно право, ц.с., с. 302-303 и др. За понятието “изгубени вещи” вж. още Боянов, Г., Придобиване на право на собственост чрез завладяване, Собственост и право, 2001 г., бр. 9, с. 5 – 9.

[9] Вж. чл. 108 ЗС.

[10] В този смисъл Петров, Вл., Собственост върху откраднати и загубени автомобили, Съвременно право 1993 г., кн. 3, с. 14.

[11] Напр., прекупвачи на крадени вещи, които осъществяват престъплението вещно укривателство по чл. 215 НК.

[12] Вж. чл. 61, 62 ТЗ; вж. също чл. 51, 52 и сл. от Закона за общинската собственост, регламентиращи правноорганизационните форми за осъществяване на стопанска дейност от общините (самостоятелно – чрез общински предприятия, или чрез еднолични търговски дружества с общинско имущество или търговски дружества с общинско участие); вж. също Правилник за реда за упражняване правата на държавата в търговските дружества с държавно участие в капитала, приет с ПМС № 112/3.06. 2003 г., изм. бр. 15/2007 г. При Националния статистически институт като неразделна част от регистър БУЛСТАТ се води Регистър на едноличните търговски дружества с държавно участие в капитала и на търговските дружества с държавно участие в капитала (арг. от чл. 34 и сл. от Правилника за реда за упражняване правата на държавата в търговските дружества с държавно участие в капитала).

1. Право на собственост – същност и видове

1. Същност на правото на собственост (ПС)

1. Значение на ПС:

2. Определение за ПС

3. Специфични правни белези на ПС:

4. Съдържание на ПС[1]

2. Видове собственост

1. Публична и частна собственост

2. Държавна и общинска собственост

2.1. Право на държавна собственост

2.2. Общинска собственост.

3. Способи за придобиване на вещни права

1. Понятие

2. Видове способи за придобиване на вещни права

3. Придобиване на вещни права чрез правни сделки

4. Придобиване на държавни и общински имоти по реда на Закон за приватизация и следприватизационен контрол. Оземляването като придобивен способ.

5.Възстановяване(реституция) на правото на собственост. Особени ФС по ЗСПЗЗ, ЗВСОНИ и ЗВСНОИ

6.Придобиване по чл. 78 ЗС. Правна същност

7. Придобиване на вещни права по давност. Правна същност.

8.Придобиване на вещни права чрез конститутивни съдебни решения. Правна същност

9.Придобиване чрез наследство – по закон и завещание.Придобиване при преобразуване на ЮЛ.

10. Придобиване на недвижими имоти чрез извършване на групов строеж (ДГС)

11.Придобиване на недвижими имоти чрез участие в жилищностроителни кооперации

12. Придобиване чрез приращение, завладяване, преработване и присъединяване. Намерени вещи. Съкровища.

13.Придобиване чрез конфискация и отнемане в полза на държавата.

3. Ограничения на правото на собственост

1.Ограничения на правото на собственост. Видове

4.Отчуждаване на недвижими имоти за задоволяване на държавни и общински нужди. Обезщетяване. Правни последици.

1. Съсобственост – понятие и видове. Възникване и прекратяване

1. Понятие за съсобственост

1.1. Общи работи

1.2. Правна същност на съсобствеността

2. Съсобственици

3. Видове съсобственост.

4. Прекратяване на съсобствеността.

2.Вътрешни отношения между съсобствениците

1. Принципи на уреждане на вътр.отношения

2. Управление и използване на общата вещ

3. Изкупуване дял от съсобствен недвижим имот

4.Етажна собственост. Понятие и правен режим. Възникване и прекратяване на етажната собственост

1.Правна уредба

2.Понятие

3. Общи части

4. Права и задължения

5.Възникване на етажната собственост

6.Прекратяване на етажната собственост

7.Управление на ЕС. Системи. Органи и ред за управление при Общо събрание и при сдружение на собствениците. Прекратяване на сдружението. Контрол.

1. Правото на строеж. Понятие и съдържание. Упражняване на правото на строеж при различните фази на изграждането. Прекратяване на правото на строеж.

1. Понятие

2.Отграничения

3. Правна същност

4.Форма на учредяване на правото на строеж.

5. Начини на учредяване на правото на строеж.

6. Упражняване правото на строеж.

7.Трите случая на дерогиране на чл. 67

8. Превишаване на обема на учреденото право на строеж( ексцесия).

9.Ограничения върху правото на собственост.

2. Право на надстрояване и пристрояване

3. Правото на ползване.

4. Сервитути

1. Защита на вещните права – видове

2. Разграничение между петиторна и посесорна защита

3. Ревандикационен иск

4. Негаторен иск

5. Установителни искове – положителен и отрицател, иск за определяна на граници, искове за непълноти и грешки в кадастрална карта

1.Понятие за владение

1.Произход и сравнителноправна характеристика на владението

2.Същност на владението

3. Разграничения

4. Видове владение:

2. Добросъвестно владение

3. Права на владелеца във връзка с разноските и подобренията, добивите и плодовете. Правно положение на добросъвестния подобрител.

4.Защита на владението

1. Кадастър

2. Имотен регистър

3. Актове за недвижими имоти

4. Вписване

Leave a Reply

Вашият коментар Отказ

Онлайн правни услуги от Advocatus.bg